京投发展股份有限公司<br /><br />2024年度第一期中期票据募集说明书<br /><br />发行人： 	京投发展股份有限公司 	<br /><br />注册金额： 	人民币20.00亿元 	<br /><br />本期基础发行金额： 	人民币0.00亿元 	<br /><br />本期发行金额上限： 	人民币10.00亿元 	<br /><br />发行期限： 	10年期 	<br /><br />担保情况： 	本次中期票据由北京市基础设施投资有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保 	<br /><br />主承销商<br /><br />簿记管理人：<br /><br />中信建投证券股份有限公司<br /><br />2024年 8 月<br /><br />声明与承诺<br /><br />本企业发行本期债务融资工具已在交易商协会注册，注册不代表交易商协会对本期债务融资工具的投资价值作出任何评价，也不表明对债务融资工具的投资风险做出了任何判断。凡欲认购本期债券的投资者，请认真阅读本募集说明书全文及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性和完整性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。<br /><br />发行人已批准本募集说明书，及时、公平地履行信息披露义务，发行人及其全体董事、监事、高级管理人员或履行同等职责的人员保证募集说明书信息披露的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。董事、监事、高级管理人员或履行同等职责的人员不能保证所披露的信息真实、准确、完整的，应披露相应声明并说明理由。全体董事、监事、高级管理人员已按照《公司信用类债券信息披露管理办法》及协会相关自律管理要求履行了相关内部程序。<br /><br />发行人负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证本募集说明书所述财务信息真实、准确、完整、及时。<br /><br />发行人或其授权的机构已就募集说明书中引用中介机构意见的内容向相关中介机构进行了确认，中介机构确认募集说明书所引用的内容与其就本期债券发行出具的相关意见不存在矛盾，对所引用的内容无异议。若中介机构发现未经其确认或无法保证一致性或对引用内容有异议的，发行人和相关中介机构应对异议情况进行披露。<br /><br />发行人承诺根据法律法规、交易商协会相关自律规则的规定和本募集说明书的约定履行义务，接受投资人监督，不因投资人和债务融资工具持有人的变化影响上述义务的履行。<br /><br />凡通过认购、受让等合法手段自愿取得并持有本期中期票据的投资人，均视同自愿接受本募集说明书对各项权利义务的约定，了解本期中期票据风险特征和投资流程，具有承担该债务融资工具投资风险的意愿和能力，自愿接受交易商协会自律管理、履行会员义务，同意发行人及主承销商按照相关规则增加投资人，认可发行人信息披露标准和频率，了解、愿意并有能力承担本期中期票据投资风险，自愿接受交易商协会自律管理、履行会员义务。<br /><br />上述声明、保证和承诺是本募集说明书的组成部分，对声明各方具有不可撤销的法律约束力。<br /><br />截至募集说明书签署日，除已披露信息外，无其他影响偿债能力的重大事项。<br /><br />目   录<br /><br />声明与承诺 ................................................................................................................... 1<br /><br />重要提示 ....................................................................................................................... 6<br /><br />一、发行人主体提示................................................................................................ 6<br /><br />二、发行条款提示.................................................................................................... 8<br /><br />三、投资人保护机制相关提示................................................................................ 8<br /><br />第一章 释义 ............................................................................................................... 11<br /><br />第二章 风险提示及说明 ........................................................................................... 13<br /><br />一、中期票据的投资风险...................................................................................... 13<br /><br />二、发行人相关风险.............................................................................................. 13<br /><br />第三章 发行条款 ....................................................................................................... 27<br /><br />一、本期中期票据主要条款.................................................................................. 27<br /><br />二、本期中期票据发行安排.................................................................................. 28<br /><br />第四章 募集资金运用 ............................................................................................... 31<br /><br />一、募集资金主要用途.......................................................................................... 31<br /><br />二、公司承诺.......................................................................................................... 35<br /><br />三、偿债保障措施.................................................................................................. 36<br /><br />第五章 发行人基本情况 ........................................................................................... 39<br /><br />一、发行人基本情况.............................................................................................. 39<br /><br />二、发行人历史沿革及股本变动情况.................................................................. 39<br /><br />三、发行人控股股东及实际控制人情况.............................................................. 45<br /><br />四、发行人独立性.................................................................................................. 46<br /><br />五、发行人重要权益投资情况.............................................................................. 47<br /><br />六、发行人内部治理及内控制度情况.................................................................. 51<br /><br />七、发行人企业人员基本情况.............................................................................. 61<br /><br />八、发行人主营业务情况...................................................................................... 65<br /><br />九、发行人在建项目拟建项目及土地储备情况.................................................. 78<br /><br />十、发行人发展战略.............................................................................................. 88<br /><br />十一、发行人所处行业状况.................................................................................. 88<br /><br />第六章 发行人主要财务状况 ................................................................................... 93<br /><br />一、发行人财务报表的编制基础.......................................................................... 93<br /><br />二、发行人重大会计政策变更.............................................................................. 93<br /><br />三、发行人合并报表范围变动情况...................................................................... 96<br /><br />四、发行人最近三年及一期会计报表.................................................................. 97<br /><br />五、发行人财务状况分析.................................................................................... 109<br /><br />六、发行人有息债务情况.................................................................................... 135<br /><br />七、关联交易........................................................................................................ 137<br /><br />八、或有事项........................................................................................................ 149<br /><br />九、资产抵押、质押和其他限制用途安排........................................................ 150<br /><br />十、金融衍生产品及重大投资理财产品情况.................................................... 152<br /><br />十一、海外投资情况............................................................................................ 152<br /><br />十二、其他财务重要事项.................................................................................... 152<br /><br />十三、公司近期其他直接债务融资计划............................................................ 153<br /><br />第七章 发行人资信状况 ......................................................................................... 154<br /><br />一、发行人信用评级情况说明............................................................................ 154<br /><br />二、发行人主要银行授信情况............................................................................ 154<br /><br />三、近三年债务违约记录.................................................................................... 154<br /><br />四、发行人债务融资工具发行及偿还情况........................................................ 154<br /><br />第八章 债务融资工具信用增进 ............................................................................. 155<br /><br />一、本次中期票据担保人基本情况.................................................................... 155<br /><br />二、保证函的主要内容........................................................................................ 202<br /><br />第九章 税项 ............................................................................................................. 205<br /><br />一、投资中期票据所需缴纳的税项.................................................................... 205<br /><br />二、声明................................................................................................................ 206<br /><br />第十章 信息披露安排 ............................................................................................. 207<br /><br />一、发行人信息披露机制.................................................................................... 207<br /><br />二、信息披露安排................................................................................................ 207<br /><br />三、本息兑付事项................................................................................................ 210<br /><br />四、其他事项安排................................................................................................ 210<br /><br />第十一章 持有人会议机制 ..................................................................................... 212<br /><br />一、会议目的与效力............................................................................................ 212<br /><br />二、会议权限与议案............................................................................................ 212<br /><br />三、会议召集人与召开情形................................................................................ 213<br /><br />四、会议召集与召开............................................................................................ 215<br /><br />五、会议表决和决议............................................................................................ 217<br /><br />六、其他................................................................................................................ 219<br /><br />第十二章 受托管理人机制 ..................................................................................... 221<br /><br />第十三章 投资人保护条款 ..................................................................................... 222<br /><br />第十四章 违约、风险情形及处置 ......................................................................... 223<br /><br />一、违约事件........................................................................................................ 223<br /><br />二、违约责任........................................................................................................ 224<br /><br />三、发行人义务.................................................................................................... 224<br /><br />四、发行人应急预案............................................................................................ 224<br /><br />五、风险及违约处置基本原则............................................................................ 224<br /><br />六、处置措施........................................................................................................ 225<br /><br />七、不可抗力........................................................................................................ 226<br /><br />八、争议解决机制................................................................................................ 226<br /><br />九、弃权................................................................................................................ 226<br /><br />第十五章 主动债务管理 ......................................................................................... 227<br /><br />一、置换................................................................................................................ 227<br /><br />二、同意征集机制................................................................................................ 227<br /><br />第十六章 发行有关机构 ......................................................................................... 232<br /><br />第十七章 备查文件 ................................................................................................. 235<br /><br />附录主要财务指标计算公式 ................................................................................... 237<br /><br />重要提示<br /><br />请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中“风险因素”等有关章节。<br /><br />一、发行人主体提示<br /><br />（一）核心风险提示<br /><br />1、资产负债率较高风险<br /><br />截至2021-2023年末及2024年3月末，发行人合并口径资产负债率分别为76.16%、80.16%、84.12%及84.54%，资产负债率处于较高水平，主要系发行人处于房地产行业，公司房地产开发项目预售导致公司合同负债较大所致；同时，发行人因政策调控，外部融资一般通过债权融资形式，导致负债总额较高。未来随着发行人现有在建的房地产项目逐渐完工进入销售期，销售回款可保障借款偿还，并待项目达到可结转状态后，资产负债率较高的情况有望改善。但若未来发行人拿地节奏加快或新项目建设投入加大，而项目无法及时销售结转，资产负债率将可能一直维持较高水平。<br /><br />2、面临短期偿债压力的风险<br /><br />截至2021-2023年末及2024年3月末，发行人的流动比率分别为1.85、2.26、3.07及2.49，均显著大于1，流动资产对流动负债的保障程度尚可。速动比率分别为0.36、0.32、0.79及0.21，发行人速动比率相对较低，主要原因在于存货规模较大，符合发行人行业特点。考虑到公司在股东背景、股东支持、土地成本及轨道上盖建筑技术等方面具有较强的竞争优势，公司整体偿债指标表现尚可。<br /><br />3、筹资风险<br /><br />发行人主营业务为房地产开发，属资金密集型行业，对项目资金的筹集是房地产项目顺利实施的重要保障，目前发行人主要的资金来源为金融机构借款和销售回款等手段。如发行人在项目开发过程中遭遇意外的困难而使项目建设延期，或遇市场发生重大变化，投入资金不能如期回笼，则可能会影响发行人的内部资金筹措。此外，产业政策、信贷政策和资本市场政策的调整，以及资本市场的重大波动，也会对发行人的外部资金筹措产生影响，从而存在对发行人正常经营及发展产生影响的风险。<br /><br />4、营业收入波动风险<br /><br />2021-2023年度及2024年1-3月，发行人分别实现营业收入676,591.03万元、555,237.81万元、1,064,112.84万元及25,635.73万元，报告期营业收入呈现波动趋势。2022年度营业收入较2021年同比减少17.94%，主要系公司部分地产项目延迟交付所致；2023年度营业收入较2022年同比增加91.65%，公司部分地产项目实现集中交付所致。公司收入受项目结转周期影响较大，存在营业收入波动风险。<br /><br />5、所有者权益稳定性风险<br /><br />截至2024年3月末，公司所有者权益合计925,701.84万元，其中其他权益工具600,000.00万元，占比64.82%；少数股东权益159,258.54万元，占比17.20%。公司所有者权益的稳定性有待提升。<br /><br />（二）情形提示<br /><br />1、2024年1-3月营业收入、净利润指标下滑<br /><br />2024年1-3月，公司实现营业收入25,635.73万元，同比下滑91.96%；实现营业利润-11,232.98万元，同比下滑142.58%；实现净利润-11,044.26万元，同比下滑142.15%。2024年一季度公司项目结转规模较小致使收入减少且结转产品毛利下降导致亏损。<br /><br />2、2023年营业利润、净利润指标下滑<br /><br />2022年度及 2023年度，公司分别实现营业收入 555,237.81万元及1,064,112.84万元，同比上升 91.65%；分别实现营业利润为 33,826.03万元和- 113,272.89万元，同比下滑 434.87%；分别实现净利润为 17,738.16万元和- 105,079.66万元，同比下滑692.39%。2023年度公司亏损主要系交付结利的项目基本是限竞房，毛利率较低，同时受土地增值税清算影响，计提土地增值税以及公司2023年度计提资产减值损失所致。公司将继续聚焦TOD轨道物业开发，秉持“以用户为中心”的经营理念，致力产品打磨，强化运营管控体系，提升经营管理效率，促进公司规模稳定增长。<br /><br />除上述情况之外，近一年以来，发行人不涉及MQ.4表（重大资产重组）、MQ.7表（重要事项）和MQ.8表（股权委托管理）的情形。<br /><br />二、发行条款提示<br /><br />本期中期票据基础发行金额为0亿元，本期发行金额上限为10亿元（含10亿元）。本期中期票据的最终实际发行金额将根据实际申购情况，在发行金额上限范围内确定最终发行金额。<br /><br />三、投资人保护机制相关提示<br /><br />（一）持有人会议机制<br /><br />本募集说明书在“持有人会议机制”章节对持有人会议召开情形进行了分层，本期债务融资工具信用增进安排、增进机构偿付能力发生重大不利变化；发行人发行的其他债务融资工具或境内外债券的本金或利息未能按照约定按期足额兑付；发行人及合并范围内子公司拟出售、转让、划转资产或放弃其他财产，将导致发行人净资产减少单次超过上年末经审计净资产的10%；发行人及合并范围内子公司因会计差错更正、会计政策或会计估计的重大自主变更等原因，导致发行人净资产单次减少超过10%；发行人最近一期净资产较上年末经审计净资产减少超过10%；发行人及合并范围内子公司发生可能导致发行人丧失其重要子公司实际控制权的情形；发行人及合并范围内子公司拟无偿划转、购买、出售资产或者通过其他方式进行资产交易，构成重大资产重组的；发行人进行重大债务重组;发行人拟合并、分立、减资，被暂扣或者吊销许可证件等情形发生时，自事项披露之日起15个工作日内无人提议或提议的持有人未满足10%的比例要求，存在相关事项不召开持有人会议的可能性。<br /><br />本募集说明书在“持有人会议机制”章节设置了“会议有效性”的要求，按照本募集说明书约定，参会持有人持有本期债务融资工具总表决权超过1/2，会议方可生效。参加会议的持有人才能参与表决，因此持有人在未参会的情况下，无法行使所持份额代表的表决权。<br /><br />本募集说明书在“持有人会议机制”章节设置了多数决机制，持有人会议决议应当经参加会议持有人所持表决权超过1/2通过；对影响投资者重要权益的特别议案，应当经参加会议持有人所持表决权2/3以上，且经本期债务融资工具总表决权超过1/2通过。因此，在议案未经全体持有人同意而生效的情况下，部分持有人虽不同意但已受生效议案的约束，包括变更本期债务融资工具与本息偿付直接相关的条款，包括本金或利息金额、计算方式、支付时间、信用增进安排；新增、变更发行文件中的选择权条款、持有人会议机制、同意征集机制、投资人保护条款以及争议解决机制；聘请、解聘、变更本期债务融资工具受托管理人或变更涉及持有人权利义务的受托管理协议条款；除合并、分立外，发行人向第三方转移本期债务融资工具清偿义务；变更可能会严重影响持有人收取本期债务融资工具本息的其他约定等所涉及的重要权益也存在因服从多数人意志受到不利影响的可能性。<br /><br />（二）受托管理人机制<br /><br />本期债务融资工具未设置受托管理人机制。<br /><br />（三）主动债务管理<br /><br />在本期债务融资工具存续期内，发行人可能通过实施置换、同意征集等方式对本期债务融资工具进行主动债务管理。<br /><br />【置换机制】存续期内，若将本期债务融资工具作为置换标的实施置换后，将减少本期债务融资工具的存续规模，对于未参与置换或未全部置换的持有人，存在受到不利影响的可能性。<br /><br />【同意征集机制】本募集说明书在“主动债务管理”章节中约定了对投资人实体权利影响较大的同意征集结果生效条件和效力。按照本募集说明书约定，同意征集方案经持有本期债务融资工具总表决权【超过1/2】的持有人同意，本次同意征集方可生效。除法律法规另有规定外，满足生效条件的同意征集结果对本期债务融资工具全部持有人具有同等效力和约束力，并产生约束发行人和持有人的效力。因此，在同意征集事项未经全部持有人同意而生效的情况下，个别持有人虽不同意但已受生效同意征集结果的约束，包括收取债务融资工具本息等自身实体权益存在因服从绝大多数人意志可能受到不利影响的可能性。<br /><br />（四）违约、风险情形及处置<br /><br />（一）本募集说明书“违约、风险情形及处置”章节中关于违约事件的约定，对未能按期足额偿付债务融资工具本金或利息的违约情形设置了【10】个工作日的宽限期，若发行人在该期限内对本条所述债务进行了足额偿还，则不构成发行人在本期债务融资工具项下的违约。宽限期内应按照票面利率上浮【0】BP计算并支付利息。<br /><br />（二）本募集说明书“违约、风险情形及处置”章节约定，当发行人发生风险或违约事件后，发行人可以与持有人协商采取以下风险及违约处置措施：<br /><br />1.【重组并变更登记要素】发行人和持有人可协商调整本期债务融资工具的基本偿付条款。选择召开持有人会议的，适用“持有人会议机制”中特别议案的表决比例。生效决议将约束本期债项下所有持有人。如约定同意征集机制的，亦可选择适用“同意征集机制”实施重组。<br /><br />2.【重组并以其他方式偿付】发行人和持有人可协商以其他方式偿付本期债务融资工具，需注销本期债项的，可就启动注销流程的决议提交持有人会议表决，该决议应当经参加会议持有人所持表决权【超过1/2】通过。通过决议后，发行人应当与愿意注销的持有人签订注销协议；不愿意注销的持有人，所持债务融资工具可继续存续。<br /><br />（五）投资人保护条款<br /><br />本期债务融资工具未设置投资人保护条款。<br /><br />请投资人仔细阅读相关内容，知悉相关风险。<br /><br />第一章 释义<br /><br />在本募集说明书中，除非文中另有所指，下列词语具有如下含义：<br /><br />发行人/京投发展/本公司/公司 	指 	京投发展股份有限公司 	<br /><br />控股股东/京投公司 /担保人 	指 	北京市基础设施投资有限公司 	<br /><br />中期票据 	指 	具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发行的，约定在一定期限内还本付息的债务融资工具 	<br /><br />本期中期票据 	指 	指注册规模为20亿元的“京投发展股份有限公司2024年度第一期中期票据” 	<br /><br />本期发行 	指 	本期中期票据的发行 	<br /><br />募集说明书 	指 	公司为本期中期票据的发行而根据有关法律法规制作的《京投发展股份有限公司2024年度第一期中期票据募集说明书》 	<br /><br />发行文件 	指 	在本期发行过程中必需的文件、材料或其他资料及其所有修改和补充文件（包括但不限于本募集说明书）。 	<br /><br />主承销商兼簿记管理人 	指 	簿记管理人指制定集中簿记建档流程及负责具体集中簿记建档操作的机构，本期中期票据发行期间由中信建投证券股份有限公司担任。 	<br /><br />存续期管理机构 	指 	承担本期债务融资工具的存续管理职责，根据《中介服务规则》及交易商协会其他规则做好存续期管理工作 	<br /><br />持有人会议 	指 	在出现应急事件后，投资者为了维护债权利益而召开的会议 	<br /><br />集中簿记建档 	指 	发行人和主承销商协商确定利率（价格）区间后，承销团成员/投资人发出申购定单，由簿记管理人记录承销团成员/投资人认购债务融资工具利率（价格）及数量意愿，按约定的定价和配售方式确定最终发行利率（价格）并进行配售的行为。集中簿记建档是簿记建档的一种实现形式，通过集中簿记建档系统实现簿记建档过程全流程线上化处理。 	<br /><br />承销团 	指 	由主承销商、联席主承销商为本期发行组织的由主承销商、联席主承销商和各其他承销商组成的承销团。 	<br /><br />承销协议 	指 	公司与主承销商、联席主承销商签订的《京投发展股份有限公司2024-2026年度债务融资工具承销协议》。 	<br /><br />余额包销 	指 	本期中期票据的主承销商和联席主承销商按承销协议约定在规定的发售期结束后剩余债券全部自行购入的承销方式。 	<br /><br />上海清算所 	指 	银行间市场清算所股份有限公司 	<br /><br />交易商协会 	指 	中国银行间市场交易商协会 	<br /><br />北金所 	指 	北京金融资产交易所有限公司 	<br /><br />银行间市场 	指 	全国银行间债券市场 	<br /><br />法定节假日 	指 	中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日（不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾省的法定节假日或休息日） 	<br /><br />工作日 	指 	国内商业银行的对公营业日（不包括法定节假日或休息日） 	<br /><br />元 	指 	如无特别说明，指人民币元 	<br /><br />近三年 	指 	2021年、2022年和2023年 	<br /><br />报告期 	指 	2021年、2022年和2023年和2024年1-3月 	<br /><br />元/万元/亿元 	指 	人民币元/万元/亿元 	<br /><br />中国银泰 	指 	中国银泰投资有限公司 	<br /><br />京投置地 	指 	北京京投置地房地产有限公司 	<br /><br />京投阳光 	指 	北京京投阳光房地产开发有限公司 	<br /><br />北京万科 	指 	北京万科企业有限公司 	<br /><br />基石基金 	指 	北京基石创业投资基金（有限合伙） 	<br /><br />基石仲盈 	指 	北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙） 	<br /><br />信安创投 	指 	北京基石信安创业投资有限公司 	<br /><br />基石连盈 	指 	保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙） 	<br /><br />上海礼兴 	指 	上海礼兴酒店有限公司 	<br /><br />上海礼仕 	指 	上海礼仕酒店有限公司 	<br /><br />无锡嘉仁 	指 	无锡嘉仁花园酒店管理有限公司 	<br /><br />无锡惠澄 	指 	无锡惠澄实业发展有限公司 	<br /><br />潭柘投资 	指 	北京潭柘投资发展有限公司 	<br /><br />京投万科 	指 	北京京投万科房地产开发有限公司 	<br /><br />宁波华联 	指 	宁波华联房地产开发有限公司 	<br /><br />外贸公司 	指 	宁波银泰对外经济贸易有限公司 	<br /><br />兴业置业 	指 	北京京投兴业置业有限公司 	<br /><br />尚德置业 	指 	北京京投银泰尚德置业有限公司 	<br /><br />灜德置业 	指 	北京京投灜德置业有限公司 	<br /><br />兴平置业 	指 	北京京投兴平置业有限公司 	<br /><br />京投银泰置业 	指 	北京京投银泰置业有限公司 	<br /><br />潭柘兴业 	指 	北京潭柘兴业房地产开发有限公司 	<br /><br />鄂尔多斯项目公司 	指 	鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司 	<br /><br />阳光人寿 	指 	阳光人寿保险股份有限公司 	<br /><br />阳光财险 	指 	阳光财产保险股份有限公司 	<br /><br />TOD 	指 	以轨道交通为导向的开发模式，通常是以高铁、轻轨、公交等公共交通站点为中心以400-800米为半径，建立中心广场或城市中心的一种城市开发模式 	<br /><br />轨道交通车辆段上盖物业 	指 	在离地面9-13米的地铁停车库库顶和车辆进出车库的轨道周边的零散用地进行商用、民用的房地产开发项目。 	<br /><br />轨道交通物业 	指 	地铁、轻轨、城际铁路等轨道交通沿线商务、住宅等房地产项目 	<br /><br />车辆段 	指 	城市轨道交通中对车辆进行运营管理、停放及维修、保养的场所 	<br /><br />剩余可售面积 	指 	房地产项目中包括住宅、商业、办公等可以销售物业的面积，不包括可售的车库、车位面积。 	<br /><br />第二章 风险提示及说明<br /><br />投资者在评价和购买本期中期票据时，应特别认真地考虑下述各项风险因素：<br /><br />一、中期票据的投资风险<br /><br />（一）利率风险<br /><br />在本期中期票据存续期内，国际、国内宏观经济环境的变化，国家经济政策的变动等因素会引起市场利率的波动，市场利率的波动将对投资者投资本期中期票据的收益造成一定程度的影响。<br /><br />（二）流动性风险<br /><br />本期中期票据发行后将在银行间债券市场交易流通，当投资者拟转让本期中期票据时，可能由于无法找到交易对象而难以将本期中期票据变现，存在一定的交易流动性风险。<br /><br />（三）偿付风险<br /><br />在本期中期票据的存续期内，如政策、法规或行业、市场等不可控因素对发行人的经营活动产生重大负面影响，进而造成发行人不能从预期的还款来源获得足够的资金，将可能影响本期中期票据本息按时、足额的支付。<br /><br />二、发行人相关风险<br /><br />（一）财务风险<br /><br />1、再融资风险<br /><br />发行人主营业务为房地产开发，属资金密集型行业，对项目资金的筹集是房地产项目顺利实施的重要保障，目前发行人主要的资金来源为金融机构借款和销售回款等手段。如发行人在项目开发过程中遭遇意外的困难而使项目建设延期，或遇市场发生重大变化，投入资金不能如期回笼，则可能会影响发行人的内部资金筹措。此外，产业政策、信贷政策和资本市场政策的调整，以及资本市场的重大波动，也会对发行人的外部资金筹措产生影响，从而存在对发行人正常经营及发展产生影响的风险。<br /><br />2、资产负债率较高风险<br /><br />截至2021-2023年末及2024年3月末，发行人合并口径资产负债率分别为76.16%、80.16%、84.12%及84.54%，资产负债率处于较高水平，主要系发行人处于房地产行业，公司房地产开发项目预售导致公司合同负债较大所致。同时，发行人因政策调控，外部融资一般通过债权融资形式，导致负债总额较高。未来随着发行人现有在建的房地产项目逐渐完工进入销售期，销售回款可保障借款偿还，并待项目达到可结转状态后，资产负债率较高的情况有望改善。但若未来发行人拿地节奏加快或新项目建设投入加大，而项目无法及时销售结转，资产负债率将可能一直维持较高水平。<br /><br />3、流动资产中存货变现的风险<br /><br />截至2023年末，发行人合并口径存货余额为3,681,058.40万元，占总资产比例为74.12%，占比较高。最近三年，发行人存货周转率分别为0.17、0.13和0.26，存货周转率较低。发行人存货主要由开发成本构成，如发生偿债风险，发行人可以通过加快商品房销售、转让开发项目等措施实现存货变现。而收购方对发行人项目地理位置、施工质量、技术要求和法律风险等因素的考虑，有可能导致项目转让过程较为复杂且耗时较长。同时，转让时市场景气度也在一定程度上影响存货及时变现的能力及存货折价变现的价值。<br /><br />4、盈利能力波动风险<br /><br />2021年度、2022年度、2023年度及2024年1-3月，发行人合并口径归属于母公司所有者的净利润分别为32,862.36万元、20,227.24万元、-65,923.46万元和-7,539.25万元；所有者权益合计分别为1,115,976.39万元、1,087,458.98万元、945,824.66万元及925,701.84万元。报告期内发行人以“TOD轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。2022年度公司部分地产项目延迟交付，项目结算规模不及预期导致利润收缩；2023年度公司营业收入主要来源于限价房产品销售收入，毛利率同步减少，以及公司2023年预提土地增值税金额同比增加导致利润由正转负。随着未来发行人重点项目陆续结算，预计发行人收益将逐步体现。但若发生市场供给变化或宏观经济政策持续调整等重大不利影响，或者发行人项目建设进度不及预期，有可能造成发行人项目预期销售目标难以如期实现，从而影响发行人整体盈利能力，对本次中期票据的偿付产生一定风险。<br /><br />5、经营性净现金流波动风险<br /><br />2021年度、2022年度、2023年度及2024年1-3月，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为 753,863.00万元、-835,384.34万元、-432,576.64万元及- 830,513.31万元，报告期内波动较大。2022年度经营活动现金流净额转正为负，主要系新增项目支出增加所致；2023年由于公司支付地价款规模较上年同期有所下降，经营活动现金净流出减少。如果未来发行人拿地节奏加快或项目建设投入加大，同时因市场供给发生变化或宏观经济政策持续调整等不利因素导致预期销售目标无法及时实现，则可能导致经营活动产生的现金流量净额持续波动，从而对本次中期票据偿付产生不利影响。<br /><br />6、对外担保风险<br /><br />截至2023年12月31日，发行人合并口径对外担保余额（不包含发行人为合并范围内子公司担保余额）为 138,000.00万元，占发行人合并口径净资产的14.59%。被担保人上海礼仕酒店有限公司为发行人合营企业，担保程序符合法律、法规的要求，并具备一定的保障措施，整体风险可控；发行人对外担保均经过股东大会审议，担保程序合法合规。上述对外担保事项预计不会对公司偿债能力产生重大影响，但若被担保人出现因经营不善，或其他原因导致无力偿还相关债务的情况，而抵押物又不足以覆盖债务本息，发行人将承担连带担保责任，从而有可能影响发行人整体偿债能力，对本次中期票据的偿付产生一定风险。<br /><br />7、有息负债集中兑付的风险<br /><br />截至 2023年末，发行人负债总计 5,009,020.50万元，其中合同负债为390,055.59万元，有息负债金额为3,832,089.29万元，分别占发行人负债总额的7.79%及76.50%。有息负债中京投公司提供的委托贷款合计2,512,900.00万元，拆借款余额529,000.00万元，占比较高。发行人重点发展的TOD轨道物业开发项目已经进入销售期，持续的销售回款将有力保障有息负债的偿付；同时，发行人与京投公司签署了合作投资房地产项目的相关协议，另也会在年度股东大会审议通过的授权范围内，根据当年的实际资金需求向京投公司提出流动性支持，当出现销售回款与偿债时间错配的情况时，发行人可根据内控流程向京投公司提出展期申请。因此，发行人预计无法按期偿付现有负债的风险较低。但若未来销售情况不能达到预期，或向京投公司提出的展期申请被拒绝，则发行人集中兑付的风险将增大，进而影响发行人实际偿债能力。<br /><br />8、往来资金拆借款减值风险<br /><br />截至2023年末，发行人其他非流动资产中对往来资金拆借本息金额合计为799,104.83万元，分别为对合营公司鄂尔多斯项目公司、北京潭柘兴业房地产开发有限公司、无锡望愉地铁生态置业有限公司的往来借款，其中公司向鄂尔多斯项目公司提供的资金余额合计112,888.87万元。基于谨慎性原则，公司从2015年1月1日起停止确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入，并对借款累计计提减值准备39,249.55万元。虽然发行人已经按照现有情况充分计提借款减值，并暂停部分借款利息收入，但若市场环境发生重大变化，往来资金拆借款可收回金额低于账面价值，发行人仍将存在一定的对相关资产继续计提减值准备的风险。<br /><br />9、短期偿债压力较大风险<br /><br />截至2021-2023年末及2024年3月末，发行人的流动比率分别为1.85、2.26、3.07及2.49，均显著大于1，流动资产对流动负债的保障程度尚可。速动比率分别为0.36、0.32、0.79及0.21，发行人速动比率相对较低，主要原因在于存货规模较大，符合发行人行业特点。考虑到公司在股东背景、股东支持、土地成本及轨道上盖建筑技术等方面具有较强的竞争优势，公司整体偿债指标表现尚可。<br /><br />10、非经常性损益占比较大风险<br /><br />近三年，发行人归属于母公司所有者的净利润分别为 32,862.36万元、20,227.24万元和-65,923.46万元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润分别为17,542.87万元、8,683.75万元和-70,309.18万元，报告期内发行人非经常性损益对净利润影响较大，非经常性损益不具有可持续性。若发生市场供给发生变化或宏观经济政策持续调整等重大不利影响，或者发行人项目建设进度不及预期，有可能造成发行人项目预期销售目标难以如期实现，从而影响发行人整体盈利能力，对本次中期票据的偿付产生一定风险。<br /><br />11、受限资产规模较大风险<br /><br />截至2023年12月31日，发行人受限资产账面价值为1,175,698.17万元，占总资产的比重为 19.74%。如公司今后遇到债务偿付压力，土地资产和房产的变现能力将受到影响。受限资产占比较大对于发行人的后续融资以及资产运用或将带来一定的风险。<br /><br />12、对合营企业借款减值风险<br /><br />截至2023年末，公司其他非流动资产中向合营企业提供的往来资金拆借本息合计799,104.83万元，已计提减值准备39,935.76万元，主要用于合作开发房地产业务。其中向鄂尔多斯项目公司提供的借款余额合计112,888.87万元，报告期内鄂尔多斯项目公司持续亏损，目前已资不抵债，其开发的泰悦府项目目前处于暂停状态，自2015年1月1日起发行人已暂停确认对鄂尔多斯项目公司委托贷款利息收入。根据相关协议及清偿顺序约定，公司对上述借款计提资产减值准备39,249.55万元。未来若鄂尔多斯项目公司经营情况继续恶化，发行人可能会进一步计提坏账准备，从而影响公司利润水平和偿债能力。<br /><br />13、存货跌价风险<br /><br />截至2021-2023年末及2024年3月末，发行人存货余额分别为2,923,947.52万元、3,746,116.61万元、3,681,058.40万元和4,488,732.79万元，占流动资产的比重分别为80.26%、85.77%、74.12%和74.95%，系发行人资产的主要组成部分。发行人存货主要由在建和已完工房地产项目构成。近年来，受行业整体下行影响，发行人的存货项目去化面临一定挑战，未来存在一定的存货跌价风险。<br /><br />14、其他应收款回收风险<br /><br />截至 2021-2023年末及 2024年 3月末，公司的其他应收款净额分别为28,218.67万元、69,010.96万元、51,508.86万元和50,398.96万元，占当期流动资产的比例分别为0.77%、1.58%、1.04%和0.84%。发行人其他应收款主要为应收的代垫项目开发款及代垫费用、资金拆借及往来款、股权转让款等，金额较低，且发行人已审慎计提坏账准备。但如其他应收款未来发生坏账，可能会对发行人的净资产及未来现金流入产生不良影响，进而影响发行人的正常经营运作。<br /><br />15、少数股东权益占比较大的风险<br /><br />截至 2021-2023年末及 2024年 3月末，发行人少数股东权益分别为201,627.60万元、199,922.64万元、161,566.43万元及159,258.54万元，占所有者权益的比重分别为18.07%、18.38%、17.08%及17.20%，占比较大。2023年度，由于子公司利润分配导致少数股东权益减少；若未来发行人少数股东权益继续下降，将导致发行人净资产规模继续减少，资产负债率上升。<br /><br />16、营业收入波动风险<br /><br />2021-2023年度及2024年1-3月，发行人分别实现营业收入676,591.03万元、555,237.81万元、1,064,112.84万元及25,635.73万元，报告期营业收入呈现波动趋势。2022年度营业收入较2021年同比减少17.94%，主要系公司部分地产项目延迟交付所致；2023年度营业收入较2022年同比增加91.65%，公司部分地产项目实现集中交付所致。公司收入受项目结转周期影响较大，存在营业收入波动风险。<br /><br />17、所有者权益稳定性风险<br /><br />截至2024年3月末，公司所有者权益合计925,701.84万元，其中其他权益工具600,000.00万元，占比64.82%；少数股东权益25,635.73万元，占比17.20%。公司所有者权益的稳定性有待提升。<br /><br />（二）经营风险<br /><br />1、市场竞争加剧风险<br /><br />房地产市场竞争日趋激烈，一方面除了国内新投资者的不断加入，大量拥有资金、技术和管理优势的海外地产基金和实力开发商也积极介入国内房地产市场，另一方面，中央、地方政府对房地产业发展的宏观调控政策的不断出台和完善，房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作转型的阶段，房地产企业优胜劣汰的趋势正逐步显现。发行人将面临更加严峻的市场竞争环境。<br /><br />2、区域集中度高的风险<br /><br />发行人贯彻执行“植根北京，茂盛全国”的发展战略，逐渐收缩京外项目，全面拓展北京地区，特别是专注于TOD轨道物业开发领域。虽然作为一线核心城市，北京房地产市场相对健康，TOD轨道物业的稀缺性和便捷性预计为发行人未来的营业收入持续性增长提供保障。虽然2018年以来公司积极推进北京地区、环京区域以及京外轨道物业项目的拓展工作，但发行人目前的储备项目大多集中于北京，且产品趋同、经营区域集中；若发生政策或经济等宏观因素变化，导致北京地区市场低迷，TOD轨道物业开发项目的销售低于预期，将可能造成发行人项目预期经营目标难以如期实现，资金无法及时回流的风险。<br /><br />3、区域市场调控风险<br /><br />发行人房地产项目主要集中在北京地区，近年来国家多次出台抑制购房需求的房地产调控政策，主要集中在限购资格、二套房首付及全社会房产信息基础数据统一平台等方面，其中对房地产行业的投资需求产生影响，表现为房地产投资增速放缓，存货库存压力增加，价格出现一定幅度的波动。一线核心城市如北京出让土地量收缩，新房供给增速放缓，但总体上保持较为稳定发展的态势，去化率、成交量基本保持稳定；无锡地区在2014年8月放开了限购政策，在2017年9月又出台最新限购政策，调控政策存在不确定性。虽然发行人“植根北京，茂盛全国”的战略调整已初见成效，房地产业务重点项目所在区域发展稳定，发展前景较好，且发行人专注的轨道交通物业具有专业性强、刚需较高等特点，受市场环境影响较小。但区域内的政策调控仍可能对整体市场造成一定影响，并最终影响发行人的销售结果及盈利能力。<br /><br />4、土地风险<br /><br />（1）获取土地储备的风险<br /><br />土地是不可再生的自然资源，土地储备是发行人持续稳定发展的重要因素，目前我国各城市土地出让均已采用公开招拍挂方式，这种政策有利于规范房地产市场，促进行业有序和公平竞争，但同时加大了发行人进行土地储备的竞争压力，在竞买土地时面临更多不确定性。近年发行人大力发展TOD轨道物业开发，由于其项目特殊性，土地资源较一般房地产项目更为稀缺。若发行人未能及时且以合理价格获取开发储备的用地（特别是TOD轨道物业开发项目用地），可能会出现影响公司持续盈利能力的风险。<br /><br />（2）地价波动风险<br /><br />土地的价格受到政府供应政策及市场需求的共同影响。如果政府限制土地供应，或房地产市场销售火爆，则土地价格很可能出现较快上涨。对于土地储备较少的房地产开发商来说，这将极大的增加其获取土地的压力，加大项目成本及运营风险；如果政府增加土地供应，或房地产市场销售陷入低迷，则土地价格很可能出现下降，对于已经拥有大量土地储备的房地产开发商，将面临存货跌价的风险，对其生产经营和盈利前景产生负面影响。土地价格的波动会对公司现有土地储备及未来土地的获取带来不确定性。<br /><br />（3）土地支付条件未达标的风险<br /><br />尽管《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发[2010]151号）等规定，不得进行毛地转让，但棚户区改造、城中村项目等旧城改造项目土地或特殊历史遗留原因造成的土地，仍有可能出现房地产商拍得土地后，仍需要一级开发商继续进行拆迁安置、土地平整以达到交付条件的情形，而拆迁安置会涉及到诸多法律和社会问题，这些可能对开发商能否及时进行项目开发造成风险。<br /><br />（4）土地闲置风险<br /><br />根据国土部2012年6月发布的中华人民共和国国土资源部令第53号《闲置土地处置办法（2012年修订）》相关规定，对闲置土地处置政策要求严格执行，以充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率。尽管目前发行人一直严格按照法规要求进行项目开发，但若出现非因自身原因导致的未能按规定期限动工开发或者开发进度减慢，发行人仍可能面临要求缴纳土地闲置费甚至土地被收回的风险。<br /><br />5、房地产项目开发的风险<br /><br />房地产项目开发具有周期长、投资大、涉及相关行业多等特点，并且要接受国土、发改委、规划、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，使得发行人对项目开发控制的难度加大。如果项目的某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升、收益下降，造成项目预期经营目标难以如期实现等风险。<br /><br />6、建安成本上升风险<br /><br />房地产行业产品的生产周期较长，在整个经营开发过程中，可能出现建安成本大幅度上涨导致企业盈利下降的风险。发行人采取了一系列措施对建安成本进行了有效控制，并通过逐步增加优质土地储备、提高盈利能力等措施抵御建安成本上升的影响。但是，未来如果出现原材料价格、劳动力薪资等生产要素价格大幅上涨引致的建安成本大幅增加，仍有可能对发行人的经营产生一定的不利影响。<br /><br />7、项目工程质量风险<br /><br />发行人目前主要的房地产开发项目为TOD轨道物业开发，施工技术较一般商品房开发更为复杂，在防震、防噪、安全质量等方面，具有非常高的工程质量要求。发行人在房地产项目的开发过程中，如果产品的设计不能满足客户需求，工程质量未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后等会影响项目工程质量，也会给发行人带来产品质量风险。<br /><br />8、销售风险<br /><br />随着我国住宅及商业地产消费市场的需求日趋多元化、个性化和理性化，消费者对房地产产品和服务的要求越来越高，如果发行人在项目地理位置、规划设计、产品定价、配套服务和产品特色等方面不能及时了解消费者需求的变化并未能及时应对，将可能造成销售不畅、回款缓慢，从而给发行人带来销售压力和销售风险。同时，若市场成交量有较大波动也会给发行人带来一定的销售风险。<br /><br />（三）管理风险<br /><br />1、跨地区发展风险<br /><br />目前发行人开发项目主要位于北京和无锡等地。由于房地产开发具有地域性强的特征，各地气候、地质条件、居民生活习惯、购房偏好、市场情况、地方开发政策和管理法规等都存在一定的差异，为了保证项目开发的顺利进行，发行人必须适应当地的开发环境，否则将面临一定的跨区域经营风险。<br /><br />2、管理层级风险<br /><br />截至2024年3月31日，发行人主要子公司分布在北京、三河、宁波及无锡等地，对发行人的经营管理能力要求较高。虽然发行人在长期发展过程中积累了丰富的企业管理经验，形成了一套行之有效的管理模式，也在不断调整和完善包括财务管理制度在内的内控体系，但由于子公司较多，区域跨度广，管理上仍然存在一定的难度，并有可能出现因管理不到位等因素导致对下属公司控制不力引发的风险。<br /><br />3、对子公司控制权风险<br /><br />发行人全资子公司京投置地持有京投银泰置业50%股权，发行人大股东京投公司持有京投银泰置业35%股权，2011年京投公司与京投置地签订《股权托管协议》，约定京投公司将其持有的35%股权托管给京投置地，并且约定京投公司与京投置地为共同行动人。根据京投银泰置业公司章程规定，公司设董事会成员5人，其中京投置地提名3名董事，京投公司提名1名董事，北京万科提名1名董事，董事会决议须经不低于4/5董事通过。根据《股权托管协议》，京投公司股权托管后，发行人在京投银泰置业董事会表决权从五分之三上升到五分之四，达到控制。《股权托管协议》约定托管终止日为2012年8月，之后双方每年均签订补充协议约定延长托管期限，若托管期限届满后京投公司不再延长托管期限，则可能导致发行人对京投银泰置业无法构成控制从而不再纳入合并报表范围。<br /><br />（四）政策风险<br /><br />房地产行业是整个国民经济发展的重要支柱，行业整体受宏观调控及产业政策的影响较大。自2001年“房地产”首次出现在政府工作报告中至今，行业监管政策的导向与行业发展周期联系紧密，从最初的“培育”、“鼓励”、“改革”，到“高度警惕”、“从严调控”，再到2014年的“分类调控”、2015年的“支持”、“促进”，房地产行业在土地、信贷、税收等调控政策的引导下总体保持了健康稳定的发展。近年来，由于房地产投资过热，房价上涨较快，国家为了引导和促进房地产行业持续稳定增长，对房地产市场的宏观调控力度明显加大。2005年5月起，国务院办公厅先后发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》、《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》等文件，通过供地政策调整、严格的住房用地管理政策、差异化信贷和税收政策、重点城市的限购令等措施，实行严格的房地产宏观调控；2014年第二季度以来，国内房地产市场下行压力加大。2014年10月起，限贷政策也开始松绑。但百城住宅价格指数仍在2014年5-12月间环比持续下跌。2015年以来，我国政府在保护合理自住需求的同时，还出台了降低二套房首付比例、对个人转让两年以上住房免征营业税等房地产新政策以支持改善性住房需求，并加强对住房及用地供应结构的调整和优化。<br /><br />为抑制房地产价格快速上涨，近年来全国各主要一、二线城市和部分三线城市均出台了住房限购政策。限购政策的出台或取消、执行标准和执行力度的改变均可能引起市场供需结构的波动，进而对房地产行业和企业的平稳发展产生影响。<br /><br />2016年9月末以来，国内20余个城市陆续发布楼市调控政策，上述城市主要为前期房地产市场涨幅较大的热点一、二线及其周边城市，主要调控措施包括限制居民商品房购买套数和提高购房贷款首付比例等，其中北京、上海、深圳等城市调控程度已达历史最严，本轮政策调控针对性强，以销售价格为重要调控目标，若调控目标未达到，后续政策还存在加码的可能。2016年11月以来，上海、天津、郑州、武汉、济南和重庆等城市进一步升级了调控措施，调控城市范围持续扩大。2016年12月，中央经济工作会议首次明确定调商品房的居住属性，而非用于炒作，亦体现了本次调控的决心和力度。<br /><br />2017年，政策主要强调坚持住房居住属性，地方继续因城施策，控房价防泡沫与去库存并行。一方面，热点城市政策频频加码，周边三四线城市也同步联动调控，传统限购限贷政策不断升级，创新性的限售政策抑制投资投机需求，房地产供需两端信贷资金逐步收紧，年初以来政策效果逐步显现；另一方面，大部分三四线城市仍持续去库存，部分库存压力下降明显的城市也及时出台稳定市场的措施。党的十八届三中全会强调“使市场在资源配置中起决定性作用”，当前政府注重保持房地产市场平稳健康发展，在稳定住房消费的总基调下，坚持分类指导政策、支持居民自主及改善性需求。<br /><br />2018年，房地产行业依然是明显的“调控年”。楼市调控延续了“房住不炒”的主基调，各城市针对自身市场特点，因城施策，分类调控，继续遏制房价上涨，同时，也更加强调理性施策和结构优化，年末个别城市调控政策出现略有松动迹象，局部放松限价、下调房贷利率上浮比例等。<br /><br />2019年中央再次重申“房住不炒”的基调，各地因城施策取得积极效果，行业运营制度更趋完善，一定程度上保障了市场的整体稳定，纵观全年政策风向呈现年初平稳，年中加码再到年末平稳预期，在严厉的调控背景下，各线城市之间房价走势不一，一线城市小幅提速，二、三线城市则增幅收窄，在因城市施策的背景下，各地楼市微调不断，“三稳”的思路明确纳入了长效管理调控机制。<br /><br />2020年，中央坚持“房住不炒”调控基调不变，上半年受新冠肺炎疫情影响，经济面临较大下行压力，中央加大逆周期调节力度，房地产市场快速恢复。下半年起，房地产调控政策有所转向，强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产金融监管持续强化，“三道红线”试点实施；与此同时，多个房价、地价不稳的城市先后升级调控政策，力促市场理性回归。<br /><br />在政策的推动下，房地产行业2015年以来总体呈现稳健发展的趋势，但由于房地产行业具有一定的周期性，未来的政策走向仍具有不确定性。如果公司未来不能积极适应调控政策的变化，不断提升自身的风险控制和经营管理水平，并制定合理的经营策略，则有可能对公司的经营和业绩造成不利影响。<br /><br />具体来看，行业面临的政策风险主要包括以下方面：<br /><br />1、土地政策变化的风险<br /><br />近年来，土地是政府对房地产行业宏观调控的重点对象，政府分别从土地供给数量、土地供给方式、土地供给成本等方面加强了调控。由于土地是开发房地产的必需资源，如果未来国家执行更加严格的土地政策，从严控制土地的供应，严格的土地政策将对未来的市场供求产生重大影响，从而对发行人房地产开发业务开展带来重大影响。<br /><br />2、房地产企业融资政策变化的风险<br /><br />房地产行业是一个资金密集型行业，资金占用周期较长，外部融资是房地产企业重要的资金来源。因此外部融资渠道和融资成本已经成为影响其盈利能力的关键因素之一。如果未来受政策影响，发行人融资渠道进一步受到限制，公司融资成本将相应增加，进而对发行人盈利能力和健康发展造成负面影响。<br /><br />3、限购政策变化的风险<br /><br />为抑制房地产价格快速上涨，近年来全国各主要一、二线城市和部分三线城市均出台了住房限购政策。限购政策的出台或取消、执行标准和执行力度的改变均可能引起市场供需结构的波动，进而对房地产行业和企业的平稳发展产生影响。<br /><br />4、环境保护政策变化的风险<br /><br />房地产项目在施工过程中不同程度地影响周边环境，产生粉尘、噪音、废料等。虽然发行人根据我国有关法律法规的要求，所有房地产项目施工前均进行环境影响评价，并向地方主管部门提交环境影响评价报告书（表），完成环境影响评价备案或取得批复，但是随着我国环境保护力度日趋提升，发行人可能会因环境保护政策的变化而增加环保成本，部分房地产项目进度亦可能会延迟，进而对发行人经营造成不利影响。<br /><br />5、宏观经济政策风险<br /><br />如果未来国家政策出现重大转变，财政与货币政策大幅收紧，将对国民经济产生重大影响，继而影响公司房地产业务的发展。<br /><br />6、税收政策变化风险<br /><br />政府税收政策的变动将直接影响房地产开发企业的盈利和现金流。目前，国家已经从土地持有、开发、转让和个人二手房转让等房地产各个环节采取税收调控措施，若国家进一步提高相关税费标准或对个人在房产的持有环节进行征税，如开征物业税，将进一步影响商品房的购买需求，也将对房地产市场和发行人产品的销售带来不利影响。此外，尽管发行人持有的投资性物业的量比较小，开征物业税可能会对公司业绩造成一定影响。<br /><br />（五）特有风险<br /><br />1、与本期债务融资工具信用增进相关的特有风险<br /><br />本期中期票据由北京市基础设施投资有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。若北京市基础设施投资有限公司经营状况受到宏观经济、轨道交通行业或自身因素的影响，导致经营状况、盈利水平及资信情况出现不利变化，可能影响到担保人对本次债券履行其应承担的担保责任。<br /><br />第三章 发行条款<br /><br />一、本期中期票据主要条款<br /><br />债务融资工具名称 	京投发展股份有限公司2024年度第一期中期票据 	<br /><br />公司全称 	京投发展股份有限公司 	<br /><br />待偿还债务融资工具余额 	截至本募集说明书签署之日，发行人待偿还债券余额合计人民币37.71亿元，其中公司债33.25亿元，一般中期票据4.46亿元。 	<br /><br />注册通知书文号 	中市协注〔2024〕MTN【】号 	<br /><br />本次注册额度 	人民币20亿元 	<br /><br />本期基础发行金额： 	人民币0.00亿元 	<br /><br />本期发行金额上限： 	人民币10.00亿元 	<br /><br />债务融资工具期限 	10年期 	<br /><br />偿付顺序： 	本期中期票据的本金和利息在破产清算时的清偿顺序等同于发行人普通债务 	<br /><br />计息年度天数： 	平年为365天，闰年为366天 	<br /><br />债务融资工具面值 	人民币壹佰元（即100元） 	<br /><br />发行价格 	按面值发行 	<br /><br />发行利率确定方式 	本期中期票据采用固定利率发行，票面利率根据簿记建档结果确定，在本期中期票据存续期内固定不变。本期中期票据采用单利按年计息，不计复利，逾期不另计利息 	<br /><br />发行对象： 	全国银行间债券市场机构投资者（国家法律、法规禁止投资者除外） 	<br /><br />票面利率： 	本期债务融资工具的票面利率为固定利率，在本期债务融资工具存续期内固定不变；本期债务融资工具采取单利按年计息、不计复利。 	<br /><br />承销方式： 	主承销商以余额包销的方式承销本期中期票据 	<br /><br />发行方式： 	本期中期票据由主承销商组织承销团，通过集中簿记建档、集中配售的方式在银行间市场公开发行 	<br /><br />托管方式： 	本期债务融资工具采取实名制记账方式在上海清算所进行登记、托管。 	<br /><br />主承销商兼簿记管理人 	中信建投证券股份有限公司 	<br /><br />存续期管理机构 	中信建投证券股份有限公司 	<br /><br />受托管理人： 	无 	<br /><br />公告日 	2024年【】月【】日至2024年【】月【】日 	<br /><br />簿记建档日 	2024年【】月【】日至2024年【】月【】日 	<br /><br />发行日 	2024年【】月【】日至2024年【】月【】日 	<br /><br />债权债务登记日 	2024年【】月【】日 	<br /><br />起息日 	2024年【】月【】日 	<br /><br />缴款日 	2024年【】月【】日 	<br /><br />付息日 	2025年至2034年每年的【】月【】日，如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个工作日，顺延期间应付利息不另计息 	<br /><br />交易流通日 	债权债务登记日次一个工作日即可交易流通转让 	<br /><br />债务融资工具交易 	按照相关法律法规，本期发行的债务融资工具在募集说明书约定的投资人之间流通转让。 	<br /><br />还本付息方式 	单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。 	<br /><br />兑付价格 	到期日按面值兑付 	<br /><br />兑付方式 	本期中期票据到期日前5个工作日，由发行人按有关规定在指定的信息媒体上刊登《兑付公告》。票据的兑付，按照上海清算所的规定，由上海清算所代理完成。相关事宜将在《兑付公告》中详细披露 	<br /><br />兑付日 	2034年【】月【】日，如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个工作日，顺延期间本金不另计利息 	<br /><br />信用评级机构及信用评级结果 	本期中期票据无信用评级 	<br /><br />担保情况 	本次中期票据由北京市基础设施投资有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保 	<br /><br />登记和托管 	上海清算所为本期中期票据的登记、托管机构 	<br /><br />税务提示 	根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资债务融资工具所应缴纳的税款由投资者承担 	<br /><br />投资者承诺 	购买本期中期票据的投资者被视为做出以下承诺： 投资者接受发行公告、申购说明、申购要约和本募集说明书对本期中期票据项下权利义务的所有规定并受其约束；一旦发生没有及时或者足额兑付的情况，投资者不得向主承销商和承销团成员要求兑付 	<br /><br />二、本期中期票据发行安排<br /><br />（一）簿记建档安排<br /><br />1、本期债务融资工具簿记管理人为中信建投证券股份有限公司，本期债务融资工具承销团成员需在2024年【】月【】日14:00至2024年【】月【】日16:15，通过集中簿记建档系统向簿记管理人提交《京投发展股份有限公司2024年度第一期中期票据申购要约》（以下简称“《申购要约》”），申购时间以在集中簿记建档系统中将《申购要约》提交至簿记管理人的时间为准。<br /><br />2、本期中期票据每一个标位最大申购数量为本期中期票据发行总量，最低申购数量为1,000万元，申购数量必须为1,000万元的整数倍。<br /><br />（二）分销安排<br /><br />1、认购本期债务融资工具的投资者为境内合格机构投资者（国家法律、法规及部门规章等另有规定的除外）。<br /><br />2、上述投资者应在上海清算所开立A类或B类投资人账户，或通过全国银行间债券市场中的债券结算代理人开立C类持有人账户；其他机构投资者可通过债券承销商或全国银行间债券市场中的债券结算代理人在上海清算所开立C类持有人账户。<br /><br />（三）缴款和结算安排及其他发行时间安排<br /><br />1、缴款时间：2024年【】月【】日上午12时前。<br /><br />2、簿记管理人将在2024年【】月【】日通过集中簿记建档系统发送《京投发展股份有限公司2024年度第一期中期票据配售确认及缴款通知书》（以下简称“《缴款通知书》”），通知每个承销团成员的获配债务融资工具面额和需缴纳的认购款金额、付款日期、划款账户等。<br /><br />3、合格的承销商应于缴款日12:00前，将簿记管理人的《缴款通知书》中明确的承销额对应的募集款划至以下指定的开户行账户<br /><br />户名：中信建投证券股份有限公司<br /><br />开户行：工行北京北新桥支行<br /><br />账号：0200004319027309131<br /><br />支付系统号：102100000431<br /><br />汇款用途：京投发展股份有限公司2024年度第一期中期票据承销款<br /><br />如合格的承销商不能按期足额缴款，则照中国银行间市场交易商协会的有关规定和“承销协议”和“承销团协议”的有关条款办理。<br /><br />4、本期债务融资工具发行结束后，债务融资工具认购人可按照有关主管机构的规定进行债务融资工具的转让、质押。<br /><br />（四）登记托管安排<br /><br />本期债务融资工具以实名记账方式发行，在上海清算所进登记托管。上海清算所为本期债务融资工具的法定债权登记人，在发行结束后负责对本期债务融资工具进行债权管理，权益监护和代理兑付，并负责向投资者提供有关信息服务。<br /><br />（五）上市流通安排<br /><br />本期中期票据在债权登记日的次一工作日（2024年【】月【】日），即可以在全国银行间债券市场流通转让。按照全国银行间同业拆借中心颁布的相关规定进行。<br /><br />（六）其他<br /><br />无。<br /><br />第四章 募集资金运用<br /><br />一、募集资金主要用途<br /><br />公司发行本期中期票据，所募集资金用于符合国家法律法规及政策要求的企业生产经营活动。<br /><br />公司本次中期票据注册规模20.00亿元，拟用于偿还发行人的存量有息债务及普通商品房项目建设。本次注册20.00亿元中期票据募集资金具体用途如下：<br /><br />（一）偿还到期存量有息债务<br /><br />发行人本次中期票据募集资金中 4.59亿元计划用于偿还到期中期票据本金及利息，明细如下：<br /><br />表-本期中期票据拟偿还债务融资工具明细<br /><br />单位：亿元<br /><br />拟偿还债务 	发行人 	发行时间 	到期时间 	期限 	票面利率 	发行规模 	存续余额 	担保人 	拟偿还本金 	拟偿还利息 	拟偿还本息合计 	<br /><br />22京投发展MTN001 	京投发展 	2022-08-17 	2025-08-19 	3年 	2.86% 	4.46 	4.46 	北京市基础设施投资有限公司 	4.46 	0.13 	4.59 	<br /><br />合计 	- 	- 	- 	- 	- 	4.46 	4.46 	- 	4.46 	0.13 	4.59 	<br /><br />（二）普通商品住宅项目建设<br /><br />发行人本次中期票据募集资金中15.41亿元计划用于普通商品房项目建设，项目情况如下：<br /><br />表-本次中期票据拟用于项目建设部分明细<br /><br />单位：亿元<br /><br />项目名称 	所属城市 	用款主体/项目开发主体 	合作方式 	权益比例 	项目类别 	预计总投资 	截至2024年6月末已投资 	开工日期/竣工日期 	普通商品房面积占比 	自有资金比例 	自有资金到位情况 	资金缺口 	拟使用募集资金 	2024年投资计划 	2025年投资计划 	2026年投资计划 	<br /><br />森与天成 	北京 	北京京投隆德置业有限公司 	合作开发 	60.00% 	住宅 	82.88 	55.97 	2023-2026 	89% 	30% 	已到位 	26.91 	15.41 	3.00 	8.00 	4.54 	<br /><br />注：以上项目套型建筑面积和价格符合所在地城建、税务部门对普通商品房的规定。<br /><br />续表-本次中期票据拟用于项目建设部分明细<br /><br />项目名称 	合作方式 	合作方 	五证、环评、立项是否齐全 	主要项目批文情况 	<br /><br />项目立项/备案 	国有土地使用权证 	环评批复/备案 	建设用地规划许可证 	建设工程规划许可证 	建筑工程施工许可证 	销售（预售）证 	<br /><br />森与天成 	股权合作 	北京市基础设施投资有限公司（40.00%） 	齐全 	京发改（核）[2023]123号 	京（2023）丰不动产权第0063913号 	注 	2023规自（丰）综审字0025号 	2023规自（丰）建字0021号、2023规自（丰）建字0020号、2023规自（丰）建字0022号、2023规自（丰）建字0026号、2023规自（丰）建字0027号、2023规自（丰）建字0025号、2023规自（丰）建字0024号、 	[2023]施[丰]建字0142 号、[2023]施建字0121号 	京房售证字（2023）111号、京房售证字（2023）125号、京房售证字（2023）136号 	<br /><br />注：根据中华人民共和国生态环境部发布《建设项目环境影响评价分类管理名录（2021年版）》的通知，森与天成项目属于名录内未作规定的建设项目，不纳入建设项目环境影响评价管理。<br /><br />以上项目为一二线城市普通商品房项目，不涉及地王项目，项目立项批复、国有土地使用权证、环评批复（如需）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等证件齐全，在售项目已取得预售许可证，项目合法合规，项目企业自有资金比例不低于项目总投资的30%。项目套型建筑面积和价格符合所在地城建、税务部门对普通商品房的规定。具体如下：<br /><br />1、森与天成<br /><br />项目由北京京投隆德置业有限公司负责实施开发，位于北京市丰台区，总可售面积116,243平方米，项目规划为住宅。项目预计总投资金额82.88亿元，截至2024年6月末已完成投资金额55.97亿元，开发建设进度为67.53%；项目销售进度为7.94%。项目建设期为2023年-2026年，普通商品房所占比例为89%。该项目拟使用募集资金15.41亿元。<br /><br />（三）本期中期票据用途<br /><br />发行人本期中期票据发行金额上限为10亿元，拟全部用于上述普通商品住宅项目建设。<br /><br />二、公司承诺<br /><br />（一）本期中期票据募集资金管理承诺<br /><br />对于本期中期票据的募集资金，发行人将按照中国银行间市场交易商协会关于中期票据募集资金使用有关规定、公司内部的财务制度，对募集资金采用专户资金监管模式，确保募集资金的合理有效使用，并由监管行进行受托支付，只用于偿还债务融资工具本金及利息，以及一二线城市普通商品房项目建设。<br /><br />发行人已按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具募集资金用途管理规程》的规定，与符合该《规程》的承销机构签署监管协议，就本期债务融资工具募集资金开立募集资金专项账户。本期债务融资工具存续期需变更募集资金用途的，将配合存续期管理机构或主承销商核查拟变更用途是否符合法律法规、自律规则及相关产品指引、通知和信息披露要求，报交易商协会备案，并按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》要求及时披露变更公告。<br /><br />发行人与华夏银行股份有限公司北京分行签订了资金监管协议，华夏银行股份有限公司北京分行负责监管本期募集资金的使用。<br /><br />华夏银行募集资金专用监管账户信息如下：<br /><br />监管账户名称：京投发展股份有限公司<br /><br />监管账号：10263000001433505<br /><br />开户银行：华夏银行股份有限公司北京分行<br /><br />（二）募集资金用途合规性承诺<br /><br />发行人承诺，本期发行中期票据所募集的资金将应用于符合国家法律法规及相关产业政策要求的企业生产经营活动，不用于长期投资，不用于对外委托贷款等资金拆借业务，不用于衍生品金融工具和理财产品投资，不用于土地一级开发，不用于支付土地款，不用于“地王”相关项目，不用于三四线地产项目建设，不用于购置土地、投资股市、不用于购买理财、信托等金融类产品投资及国家有权部门明文限制的行业和领域。不存在重复使用募集资金的情况。<br /><br />发行人承诺，本期中期票据募投项目均证照齐全，符合法律法规及国家关于房地产宏观调控政策。募集资金用于普通商品住房项目的，企业自有资金比例不低于该项目总投资的30%，且普通商品住房项目的套型建筑面积和价格符合所在地城建、税务等部门对普通商品房的规定。募集资金用于项目建设的，拟使用募集资金金额不超过普通商品房所占比例对应的用款金额。<br /><br />发行人承诺募集资金仅限于募集说明书披露的用途，不得挪用，不得用作土地款等其他用途，且募集资金采取专户资金监管模式，采用受托支付的形式并附相应的资金监管协议。<br /><br />发行人将严格按照内部资金管理办法合法合规使用募集资金，在本期中期票据存续期内，若出现变更募集资金用途的情况，发行人将通过交易商协会认可的网站提前披露有关信息。<br /><br />三、偿债保障措施<br /><br />（一）设立专门的中期票据偿付工作小组<br /><br />发行人将组成专门的偿付工作小组，负责本息偿付及与之相关的工作。组成人员包括发行人财务管理部等相关部门。财务管理部负责协调中期票据的偿付工作，并由发行人的其他相关部门在财务预算中落实中期票据本息偿付资金，确保本息如期偿付，维护中期票据持有人的利益。<br /><br />（二）加强本次中期票据募集资金使用的监督和管理<br /><br />发行人已与监管银行签订了《募集资金账户监管协议》，监管银行负责监管本期中期票据按照发行文件披露的具体资金用途使用；若变更募集资金用途，则将在变更前及时披露有关信息，并由宁波银行负责监管本期中期票据按照已披露的变更后用途使用。<br /><br />（三）严格的信息披露<br /><br />发行人将遵循真实、合法、准确、清晰的信息披露原则，发行人偿债能力、募集资金使用等情况接受投资人的监督，防范偿债风险。<br /><br />（四）本期中期票据偿债措施<br /><br />作为发行人，京投发展股份有限公司是本期中期票据的法定偿债人，其偿债资金主要来源于公司业务产生的房地产业务收入。公司将以良好的经营业绩为本期中期票据的还本付息创造基础条件，同时采取具体有效的措施来保障中期票据投资者到期兑付本息的合法权益。根据公司的货币资金、主营业务收入、可变现资产、融资能力等方面的情况，本期中期票据本息兑付资金来源安排如下：<br /><br />1、货币资金<br /><br />截至2021-2023年末及2024年3月末，公司货币资金余额分别为492,981.15万元、400,890.84万元、1,008,766.14万元和212,240.48万元，对本期中期票据的按时还本付息具有一定的保证。作为流动性最强、支付最灵活的流动资产，发行人货币资金是本期中期票据、其他有息债务及利息偿还最可靠、最直接的保障措施。<br /><br />2、经营性现金流<br /><br />2021-2023年度，发行人分别实现营业收入676,591.03万元、555,237.81万元及 1,064,112.84万元，利润总额分别为 66,248.91万元、33,590.60万元和- 114,405.21万元；经营活动现金流入分别为1,271,198.70万元、491,087.27万元及520,124.88万元。经营活动现金流入随市场变化存在一定波动，但相对充足，为发行人未来的债券偿付提供了保障。发行人的营业收入和利润总额，是本期中期票据、其他有息债务及利息偿还的保障。<br /><br />3、可变现资产<br /><br />截至2024年3月末，公司存货期末余额为4,488,732.79万元，占流动资产的比重为 91.27%，是公司流动资产的主要构成部分。发行人存货以开发成本、开发产品为主，主要是北京地区轨道物业项目和房地产项目，具备一定的变现能力，必要时，发行人可以通过加快商品房销售、转让开发项目等措施实现存货变现，为本期中期票据及其他有息债务的偿付提供进一步的保障。<br /><br />4、畅通的外部融资渠道是偿债的有力保证<br /><br />发行人在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行一直保持长期合作伙伴关系，融资能力较强，截至2023年末，发行人获得主要贷款银行授信额度合计 79.93亿元，已使用额度 55.37亿元，尚未使用的授信额度为24.56亿元。公司可以在上述授信额度内开展融资，以支持业务的发展。<br /><br />5、本次中期票据设置保证担保<br /><br />本次债务融资工具由北京市基础设施投资有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。保证的范围包括债务融资工具存续期间的本金及利息，以及违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。京投公司作为北京市大型国有企业，资产规模大、收入规模稳定、政府支持力度强，其担保对本次中期票据的信用水平具有显著的提升作用。<br /><br />第五章 发行人基本情况<br /><br />一、发行人基本情况<br /><br />公司名称：京投发展股份有限公司<br /><br />法定代表人：孔令洋<br /><br />注册资本：740,777,597元<br /><br />实缴资本：740,777,597元<br /><br />设立日期：1992年9月8日<br /><br />统一社会信用代码：91330200144052096U<br /><br />公司类型：其他股份有限公司（上市）<br /><br />注册地址：宁波市海曙中山东路238号<br /><br />办公地址：北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层<br /><br />邮政编码：100022<br /><br />联系电话：010-65636573<br /><br />传真号码：010-65636600<br /><br />互联网网址：http://www.600683.com<br /><br />房地产开发、经营及租赁。自营和代理货物和技术的进出口，但国家限制或禁止进出口的货物和技术除外；技术咨询、房地产咨询、实业投资及咨询。（以工商部门核准为准）<br /><br />二、发行人历史沿革及股本变动情况<br /><br />发行人前身为宁波市五金交电化工采购站，创建于1955年。1989年6月27日，宁波市五金交电化工采购站根据宁商办（1989）264号文批准组建成为宁波市五金交电化工（集团）公司。1992年7月19日经宁波市经济体制改革办公室“甬体改（1992）11号文件”批准，以宁波市五金交电化工（集团）公司与交通银行宁波分行、中国工商银行宁波市信托投资公司、中国糖业酒类公司、中国华能浙江公司、浙江物资协作开发公司、宁波保税区华能联合开发有限公司共同发起，并定向募集股份而成立宁波华联集团股份有限公司。<br /><br />1992年7月31日，中国人民银行宁波市分行以《关于同意发行内部股权证的批复》（甬银发字[1992]第262号）批准同意发行人定向募集股权证7,200万元，每股面值10元，计720万股。1992年9月1日，经宁波会计师事务所国内（92）176号《验资报告》验证，注册资金7,200万元全部到位。本次定向募集完成后，发行人股本总额为 7,200,000股，其中国家股 2,524,000股，法人股3,947,200股，内部职工股728,800股。<br /><br />发行人历史沿革事件主要如下：<br /><br />1、首次公开发行及上市<br /><br />经中国证券监督管理委员会证监发审字（1993）第39号文批准，发行人于1993年9月25日公开发行社会公众股2,400万股，每股面值1元，并于1993年10月25日于上海证券交易所上市交易，股票代码600683，股票名称“宁波华联”。此前，经宁波市经济体制改革办公室和宁波市计划委员会“甬体改[1993]30号文”批准，发行人将股权证面值从人民币10元拆细为1元。本次募集资金已由立信会计师事务所信会师报字（93）第828号《验资报告》确认到位，发行完成后总股本增至9,600万股。<br /><br />表-首次公开发行完成后股本结构<br /><br />股本结构 	持股数量（股） 	持股比例 	<br /><br />一、非流通股 	72,000,000 	75.00% 	<br /><br />国家股 	25,240,000 	26.29% 	<br /><br />法人股 	39,472,000 	41.12% 	<br /><br />内部职工股 	7,288,000 	7.59% 	<br /><br />二、流通股 	24,000,000 	25.00% 	<br /><br />三、总股本 	96,000,000 	100.00% 	<br /><br />2、1994年送股<br /><br />1994年5月12日，经发行人第一届第四次股东大会审议通过的利润分配方案，发行人向全体股东送股，每10股送3股另派息1元（含税）。本次送股完成后，发行人非流通股为 93,600,000股，其中国家股 32,812,000股，法人股<br /><br />51,313,600股，内部职工股 9,474,400股；流通股 31,200,000股；总股本为124,800,000股。<br /><br />3、1994年内部职工股上市<br /><br />经上海证券交易所批准，发行人内部职工股9,474,400股于1994年6月17日获准上市转让，至此，发行人非流通股变更为 84,125,600股，其中国家股32,812,000股，法人股51,313,600股；流通股40,674,400股；总股本不变。<br /><br />4、1994年配股<br /><br />经宁波市经济体制改革委员会甬股改[1994]28号文批准，发行人于1994年向全体股东定向配股，每10股配送3股，配股价3.5元/股。国家股与社会法人股主要股东放弃配股，国家股和法人股配股权有偿转让给社会个人股东，社会个人股从国家股和法人股转让的配股权中按照10:4比例配股，本次配股实际配售数量为12,202,337股，经立信会计师事务所出具了信会师报字（94）第911号《验资报告》验证。本次配股后发行人非流通股为100,395,362股，其中国家股32,812,000股，法人股51,313,600股，转配股16,269,762股；流通股52,876,737股；总股本为153,272,099股。<br /><br />5、1996年送股<br /><br />1996年5月28日，经发行人第一届第六次股东大会审议通过的1995年度利润分配方案，向全体股东每10股派送2股，另从资本公积中每10股转送1股，合计每10股送3股，转配股数21,150,691股，已经立信会计师事务所出具的信会师报字（97）第0603号《验资报告》验证。本次送股后，发行人非流通股为130,513,971股，其中国家股42,655,600股，法人股66,707,680股，转配股21,150,691股；流通股为68,739,758股；总股本增至199,253,729股。<br /><br />6、2000年转配股上市<br /><br />根据上海证券交易所关于上市公司转配股上市安排，2000年5月8日发行人转配股21,150,691股获准上市流通。至此，发行人非流通股109,363,280股，其中国有股42,655,600股，法人股66,707,680股；流通股89,890,345股，总股本不变。<br /><br />7、2000年国有股转让<br /><br />经宁波市人民政府甬政发[2000]122号文批准，并经财政部企[2000]124号文批复同意，根据2000年6月6日宁波市国有资产管理局与中国银泰投资公司签订的《关于转让宁波华联集团股份有限公司国家股的协议书》，宁波市国有资产管理局将其持有的发行人国家股42,655,600股（占发行人总股份的21.41%）以协议方式转让给中国银泰投资公司（中国银泰投资有限公司的前身），本次股权转让经立信会计事务所出具的信长会师报字（2001）第10542号《验资报告》验证。本次股权转让后，发行人非流通股109,363,280股，全部为法人股；流通股89,890,449股；总股本不变；发行人第一大股东变更为中国银泰投资公司。<br /><br />8、2002年发行人名称变更<br /><br />经发行人第十五次股东大会审议通过，国家工商行政管理总局核准，宁波市工商行政管理局变更登记，发行人名称于2002年11月14日起变更为“银泰控股股份有限公司”。经上海证券交易所核准，自2002年11月26日起发行人股票简称由“宁波华联”更改为“银泰股份”，证券代码不变。<br /><br />9、2006年度股权分置改革<br /><br />2006年6月19日，发行人召开了2006年第一次临时股份大会暨股权分置改革相关股东会议审议通过了《关于采用资本公积金向流通股股东转增股本进行股权分置改革的议案》，具体方案为发行人以总股本199,253,634股为基数，用资本公积金向全体流通股股东每10股转增4股，非流通股股东以此获得上市流通权。根据股权分置改革方案，相当于流通股股东每持有10股获得1.86股，作为非流通股股东所持有非流通股股份获取流通权的对价。资本公积转增股本情况经上海立信长江会计师事务所有限公司信长会师报字（2006）第11338号《验资报告》验证。本次改革方案实施完成后，发行人总股本增至235,209,776股，其中限售流通股109,363,280股，无限售条件流通股125,846,496股。<br /><br />10、2007年有限售条件流通股上市流通<br /><br />2007年7月4日，根据股权分置改革方案，除中国银泰之外的原非流通股股东持有的有限售条件流通股60,846,760股锁定期届满，自该日起上市流通。至此，公司总股本为235,209,776股，其中限售流通股为48,516,520股，无限售流通股为235,209,776股。<br /><br />11、2007年送股<br /><br />2007年5月18日，经发行人2006年股东大会审议通过的利润分配方案，以2006年12月31日的总股本235,209,776股为基数，向全体股东每10股派送2股，并派发现金0.23元（含税），股权登记日为2007年7月11日，已经立信会计师事务所有限公司信会师报字（2007）第11720号《验资报告》验证。本次送股后发行人总股本为282,251,731股，其中限售股58,219,824股，非限售流通股224,031,907股。<br /><br />12、2009年非公开发行股票<br /><br />经发行人2008年第四次临时股东大会审议通过，并经中国证监会证监许可[2009]241号文批准，发行人非公开发行21,160万股新股，其中北京市基础设施投资有限公司认购14,720万股；中国银泰投资有限公司认购6,440万股，已经立信会计师事务所有限公司信会师报字[2009]第10858号《验资报告》验证，并于2009年4月9日完成股权登记相关事宜。至此，公司总股本为493,851,731股，其中限售流通股为269,819,824股，无限售流通股为224,031,907股；发行人第一大股东变更为北京市基础设施投资有限公司，占总股本29.81%。<br /><br />13、2009年发行人名称变更<br /><br />经发行人2009年第四次临时股东大会审议通过，国家工商行政管理总局核准，宁波市工商行政管理局变更登记，发行人于2009年7月2日将公司名称变更为“京投银泰股份有限公司”。经上海证券交易所核准，2009年7月20日发行人证券简称由“银泰股份”变更为“京投银泰”，公司证券代码不变。<br /><br />14、2009年有限售条件流通股上市流通<br /><br />2009年7月6日，中国银泰持有的有限售条件流通股58,219,800股锁定期届满，自该日起上市流通。至此，公司总股本为493,851,731万股，其中限售流通股为21,160,000股，无限售流通股为282,251,731股。<br /><br />15、2010年资本公积转增股本<br /><br />经发行人2009年度股东大会（总第45次）审核通过的资本公积转增股本预案，发行人以股本总数493,851,731股为基数，向全体股东以资本公积每10股转增5股，共计转增246,925,866股。经京都天华会计师事务所有限公司京都天华验字[2010]第020号《验资报告》验证。转增后发行人总股本740,777,597股，其中限售股317,400,000股，非限售股423,377,597股。<br /><br />16、2012年有限售条件流通股上市流通<br /><br />2012年4月9日，京投公司及中国银泰持有的有限售条件流通股21,160,000股锁定期届满，自该日起上市流通。至此，公司总股本740,777,597股，全部为无限售流通股。<br /><br />17、2016年变更公司名称<br /><br />由于中国银泰投资有限公司不再是发行人第二大股东，为切实反映公司实际情况，兼顾公司经营业务发展需要，经第九届董事会第十次会议及2015年年度股东大会审议通过，发行人将公司名称变更为“京投发展股份有限公司”。2016年6月6日，公司办理完毕工商变更登记手续，并取得由宁波市市场监督管理局换发的《营业执照》，公司名称正式变更为“京投发展股份有限公司”。经上海证券交易所核准，2016年6月16日发行人证券简称由“京投银泰”变更为“京投发展”，公司证券代码不变。<br /><br />截至2024年3月31日，发行人前十大股东情况如下：<br /><br />单位：万股<br /><br />股东名称 	持股数量 	比例(%) 	持有有限售条件股份数量 	质押或冻结情况 	<br /><br />股份状态 	数量 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	29,631.10 	40.00 	0 	无 	0 	<br /><br />程少良 	11,691.20 	15.78 	0 	无 	0 	<br /><br />龚万伦 	626.19 	0.85 	0 	无 	0 	<br /><br />程开武 	597.03 	0.81 	0 	无 	0 	<br /><br />宁波市银河综合服务管理中心 	428.01 	0.58 	0 	无 	0 	<br /><br />童晓阳 	415.22 	0.56 	0 	无 	0 	<br /><br />龚岚 	347.24 	0.47 	0 	无 	0 	<br /><br />向正秀 	344.98 	0.47 	0 	无 	0 	<br /><br />中信里昂资产管理有限公司-客户资金-人民币资金汇入 	308.97 	0.42 	0 	无 	0 	<br /><br />股东名称 	持股数量 	比例(%) 	持有有限售条件股份数量 	质押或冻结情况 	<br /><br />股份状态 	数量 	<br /><br />中国工商银行股份有限公司-南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金 	246.18 	0.33 	0 	无 	0 	<br /><br />三、发行人控股股东及实际控制人情况<br /><br />（一）控股股东情况<br /><br />表-控股股东情况<br /><br />名称 	北京市基础设施投资有限公司 	<br /><br />单位负责人或法定代表人 	郝伟亚 	<br /><br />成立日期 	1981年2月10日 	<br /><br />统一社会信用代码 	911100001011241849 	<br /><br />注册资本 	17,315,947.49万元 	<br /><br />主要经营业务 	制造地铁车辆、地铁设备；授权内国有资产的经营管理、投资及投资管理、地铁新线的规划与建设；地铁已建成线路的运营管理；自营和代理各类商品及技术的进出口业务，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外；地铁车辆的设计、修理；地铁设备的设计、安装；工程监理；物业管理；房地产开发；地铁广告设计及制作。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。） 	<br /><br />京投公司承担以轨道交通为主的基础设施投融资与管理职能，拥有轨道交通投融资、建设管理、运营服务、沿线土地开发经营、装备制造五大业务板块。城市轨道交通建设行业承担公共服务功能，在国民经济和社会发展中占据举足轻重的地位。近年来，国民经济持续快速发展为北京市城市轨道交通建设行业的发展提供了良好契机。随着我国经济建设的不断深入，政府将逐步加大对城市轨道交通建设的投资力度，长期来看，城市轨道交通建设行业将面临良好的前景。<br /><br />截至2023年末，京投公司资产总额8,747.33亿元，负债总额5,742.17亿元，所有者权益为3,005.16亿元，资产负债率为65.64%；2023年度，京投公司实现营业总收入218.03亿元，净利润23.06亿元，经营活动净现金流量143.50亿元。<br /><br />报告期内，2022年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份6,590,600股，累计增持后，京投公司持有本公司股份288,085,991股，占公司总股本的38.89%。2023年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份8,225,000股，累计增持后，京投公司持有本公司股份296,310,991股，占公司总股本的40%。<br /><br />（二）实际控制人情况<br /><br />截至2024年3月末，京投公司持有发行人40.00%的股份，为发行人控股股东。京投公司为北京市国有资产监督管理委员会（以下简称“北京市国资委”）出资设立的国有独资公司，因此发行人的实际控制人为北京市国资委。<br /><br />图：京投发展股份有限公司股权结构图<br /><br />截至本募集说明书出具之日，京投公司及实际控制人未用所持京投发展股权进行质押融资。<br /><br />四、发行人独立性<br /><br />发行人相对于控股股东北京市基础设施投资有限公司，在业务、人员、资产、机构和财务五方面保持独立，具有完整的业务体系和独立经营能力。<br /><br />1、发行人业务独立<br /><br />截至募集说明书签署之日，发行人设有必需的经营管理部门负责业务经营，该经营管理系统独立于控股股东、实际控制人及其控股的其他企业。发行人具有业务独立性。<br /><br />2、发行人资产独立完整<br /><br />发行人是依法设立并有效存续的股份有限公司，具备与经营有关的业务体系及相关资产，资产独立完整，权属清晰。<br /><br />3、发行人人员独立<br /><br />截至募集说明书签署之日，发行人独立聘用员工，按照国家法律的规定与所聘员工签订劳动合同，并独立发放员工工资。发行人的劳动、人事及工资管理完全独立。<br /><br />4、发行人机构独立<br /><br />发行人设股东大会、董事会以及监事会，形成决策、监督和执行相分离的法人治理结构。发行人董事会、监事会的职责权限明确，董事会与总裁之间分工具体，董事会根据股东大会授权履行其决策职能，总裁对公司经营管理实施有效控制，监事会对公司决策层和经理层实施监督职能。发行人下设董事会办公室、审计部、风险控制部、人力行政部、财务管理部、战略投资部、设计研发部、营销策划部、客户服务部、运营管理部、成本管理部、招采管理部、资本管理部和商业管理部等部门，各部门分工明确，具有完善的内部管理制度和良好的内部管理体系，其组织机构和内部经营管理机构设置的程序合法，独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业，不存在机构混同的情况。<br /><br />5、发行人财务独立<br /><br />发行人设有独立的财务部门，建立了独立的财务核算体系，能够独立做出财务决策，具有规范的财务会计制度和财务管理制度。发行人单独在银行开立账户、独立核算，并能够独立进行纳税申报和依法纳税。发行人与股东间存在正常的股东借款情况。发行人不存在资金被控股股东、实际控制人及其关联方违规占用的情况；不存在为控股股东、实际控制人提供担保的情形。发行人为关联企业提供担保，均已履行公司内部程序。<br /><br />五、发行人重要权益投资情况<br /><br />（一）全资及控股子公司<br /><br />截至2023年末，发行人纳入合并范围子公司共计22家，其中二级子公司8家。发行人子公司的基本情况及经营业务情况如下所示：<br /><br />序号 	子公司名称 	注册地 	注册资本（万元） 	业务性质 	持股比例 	取得方式 	<br /><br />直接 	间接 	<br /><br />1 	北京京投置地房地产有限公司 	北京 	2,000,000.00 	房地产 	100 		收购 	<br /><br />2 	北京京投万科房地产开发有限公司（注1） 	北京 	40,000.00 	房地产 		80 	设立 	<br /><br />序号 	子公司名称 	注册地 	注册资本（万元） 	业务性质 	持股比例 	取得方式 	<br /><br />直接 	间接 	<br /><br />3 	北京京投银泰置业有限公司（注2） 	北京 	10,000.00 	房地产 		50 	设立 	<br /><br />4 	北京京投银泰尚德置业有限公司（注3） 	北京 	10,000.00 	房地产 		51 	设立 	<br /><br />5 	北京京投兴业置业有限公司（注3） 	北京 	10,000.00 	房地产 		51 	设立 	<br /><br />6 	北京京投灜德置业有限公司（注3） 	北京 	5,000.00 	房地产 		51 	设立 	<br /><br />7 	北京京投兴平置业有限公司（注3） 	北京 	5,000.00 	房地产 		51 	设立 	<br /><br />8 	北京京投兴檀房地产有限公司 	北京 	100,000.00 	房地产 		100 	设立 	<br /><br />9 	三河市京投发展致远房地产开发有限公司 	廊坊 	5,000.00 	房地产 		85 	设立 	<br /><br />10 	北京京投丰德房地产有限公司（注4） 	北京 	2,000.00 	房地产 		70 	设立 	<br /><br />11 	北京京投兴海房地产有限公司（注3） 	北京 	10,000.00 	房地产 		51 	设立 	<br /><br />12 	北京京投润德置业有限公司（注5） 	北京 	10,000.00 	房地产 		60 	设立 	<br /><br />13 	北京京投隆德置业有限公司（注6） 	北京 	10,000.00 	房地产 		60 	设立 	<br /><br />14 	北京潭柘投资发展有限公司 	北京 	41,000.00 	房地产 	100 		设立 	<br /><br />15 	北京定都峰旅游开发有限公司 	宁波 	1,000.00 	服务业 		60 	设立 	<br /><br />16 	宁波华联房地产开发有限公司 	宁波 	2,100.00 	房地产 	100 		设立 	<br /><br />17 	宁波京发物业服务有限公司 	宁波 	500.00 	服务业 	100 		设立 	<br /><br />18 	无锡嘉仁花园酒店管理有限公司 	无锡 	43,000.00 	酒店管理 	100 		收购 	<br /><br />19 	无锡惠澄实业发展有限公司 	无锡 	12,000.00 	房地产 		100 	收购 	<br /><br />20 	京投科技（北京）有限公司 	北京 	2,000.00 	服务业 	100 		设立 	<br /><br />21 	北京睿德发展物业管理服务有限公司 	北京 	2,000.00 	服务业 	100 		设立 	<br /><br />22 	京投发展商业管理（北京）有限公司 	北京 	1,000.00 	服务业 	100 		设立 	<br /><br />在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：<br /><br />注1：2010年京投置地和北京万科签订《合作协议》约定，双方先按各50%比例联合投标并成立项目公司北京京投万科房地产开发有限公司（以下简称“京投万科”），获取水碾屯改造一期地块。双方约定由京投置地合并财务报表，并将项目公司股权结构通过增资方式调整为：北京万科持股20%，京投置地持股80%。根据京投万科章程规定，公司设董事会成员5人，京投置地提名3人，北京万科提名2人，故京投置地的表决权比例是60%。在项目销售净利润率高于9%的情况下，京投置地、北京万科分别按70%和30%分配比例对项目全部利润进行利润分配；在项目销售净利润率低于9%（含9%）的情况下，京投置地、北京万科分别按74%和26%比例对项目全部利润进行利润分配。<br /><br />注2：2011年9月京投置地、京投公司和北京万科三方共同签署并生效《郭公庄五期项目合作开发协议》（简称：合作开发协议）第四条约定：项目公司的注册资本为10,000.00万元，各方出资比例为：京投置地15%，京投公司35%，北京万科50%。在协议各方按照《联合投标协议》及合作开发协议约定履行出资义务（包括但不限于缴纳注册资本金、增资或提供股东借款）前提下，联合持股比例无论是否调整为合作持股比例，均不影响合作开发协议各方按照合作持股比例（京投置地50%、京投公司35%和北京万科15%）分配项目公司利润。京投置地于2012年向北京万科支付股权收购资金3,500万元，2014年4月股权变更完成，变更后各方持股比例为京投置地50%、京投公司35%和北京万科15%。根据京投银泰置业章程规定，公司设董事会成员5人，其中京投置地提名3名董事，京投公司提名1名董事，北京万科提名1名董事，董事会决议须经不低于4/5董事通过。根据京投公司与京投置地签订的《股权托管协议》及《股权托管协议之补充协议》，京投公司将持有的京投银泰置业35%的股权托管给京投置地，京投公司提名的董事在京投银泰置业董事会的表决意见应与京投置地一致，故京投置地拥有京投银泰置业80%的表决权。<br /><br />注3：2023年9月京投公司与京投置地分别就京投公司持有的尚德置业、兴业置业、灜德置业、北京京投兴平置业有限公司（以下简称“兴平置业”）、京投兴海的股权签订了《股权托管协议之补充协议》（在成立项目公司后双方签署《股权托管协议》，此后每年签署《股权托管协议之补充协议》）。上述协议约定京投公司将其持有的尚德置业、兴业置业、灜德置业、兴平置业、京投兴海各49%的股权托管给京投置地，托管股权全部权利中的占有权、使用权。故京投置地拥有尚德置业、兴业置业、灜德置业、兴平置业、京投兴海100%的表决权。<br /><br />注4：2023年9月，京投公司与京投置地就京投公司持有的京投丰德的股权签订了《股权托管协议之补充协议》。上述协议约定京投公司将其持有的京投丰德25%的股权托管给京投置地，托管股权全部权利中的占有权、使用权。故京投置地拥有京投丰德95%的表决权。<br /><br />注5：2022年2月，京投公司与京投置地就京投公司持有的润德置业的股权签订了《股权托管协议》。2023年9月，京投公司与京投置地就京投公司持有的润德置业的股权签订了《股权托管协议之补充协议》。上述协议约定京投公司将其持有的润德置业40%的股权托管给京投置地，托管股权全部权利中的占有权、使用权。故京投置地拥有润德置业100%的表决权。<br /><br />注6：隆德置业系2023年6月26日由京投置地与京投公司共同出资设立的项目公司。2023年6月，京投公司与京投置地就京投公司持有的隆德置业的股权签订了《股权托管协议》。上述协议约定京投公司将其持有的隆德置业40%的股权托管给京投置地，托管股权全部权利中的占有权、使用权。故京投置地拥有隆德置业100%的表决权。<br /><br />截至2023年末，对公司有较大影响的子公司情况如下：<br /><br />单位：万元、%<br /><br />序号 	企业名称 	主要营业收入板块 	持股比例 	资产 	负债 	净资产 	收入 	净利润 	<br /><br />1 	北京京投置地房地产有限公司 	房地产 	100.00 	1,038,930.45 	496,851.25 	542,079.20 	491.06 	-12,362.33 	<br /><br />2 	北京京投银泰尚德置业有限公司 	房地产 	60.00 	299,429.36 	144,698.02 	154,731.34 	13,290.40 	-49,405.81 	<br /><br />3 	北京京投兴海房地产有限公司 	房地产 	51.00 	486,150.32 	473,149.83 	13,000.49 	663,177.59 	14,843.38 	<br /><br />4 	北京京投润德置业有限公司 	房地产 	60.00 	2,149,412.84 	2,153,032.46 	-3,619.62 	16.06 	-3,847.19 	<br /><br />注：近一年资产、净资产、营业收入或净利润任一指标占比超过35%以上的为重要子公司。<br /><br />上述主要子公司相关财务数据存在重大增减变动，具体情况或原因如下：<br /><br />（1）北京京投置地房地产有限公司，截至2023年末总负债增长57.44%，主要系长期借款增长所致；2023年度营业收入下滑29.82%，主要系项目暂未结转收入所致；净利润亏损，主要系转回到期未弥补亏损的递延所得税资产所致。<br /><br />（2）北京京投银泰尚德置业有限公司，2023年度营业收入增长807.34%，主要系本期销售结转所致；净利润亏损，主要系土地增值税清算影响。<br /><br />（3）北京京投兴海房地产有限公司，截至2023年末总资产下降56.92%，总负债下降58.14%，净资产上升805.44%，主要系本期销售结转，资产负债规模下降较大所致；2023年度营业收入大幅增长，净利润由负转正，主要系本期销售结转，实现利润所致。<br /><br />（4）北京京投润德置业有限公司，截至2023年末总资产增长83.41%，负债增长83.75%，主要系本期新增股东借款所致；净利润亏损，主要系项目尚未结转收入，期间费用等正常发生所致。<br /><br />报告期内，发行人对重要子公司的持股比例无重大变动情况。<br /><br />（二）参股公司简要情况介绍<br /><br />截至最近一年末，发行人重要的参股公司、合营企业和联营企业1家，情况如下：<br /><br />单位：万元，%<br /><br />序号 	企业名称 	主要营业收入板块 	持股比例 	资产 	负债 	净资产 	收入 	净利润 	是否存在重大增减变动 	<br /><br />1 	无锡望愉地铁生态置业有限公司 	房地产 	50.00 	928,140.69 	907,093.63 	21,047.06 	512,745.25 	17,758.57 	是 	<br /><br />注：近一年资产、净资产、营业收入或净利润任一指标占比超过35%以上的为重要的参股公司、合营企业和联营企业。<br /><br />上述参股公司相关财务数据存在重大增减变动，具体情况或原因如下：<br /><br />（1）无锡望愉地铁生态置业有限公司，截至2023年末总资产下降43.94%，总资产下降46.92%，净资产上升84.38%，主要系本期销售结转，资产负债规模下降较大所致；2023年度营业收入大幅增长，净利润由负转正，主要系本期销售结转，实现利润所致。<br /><br />（三）报告期内股权转让造成的合并报表范围变化情况<br /><br />不适用。<br /><br />六、发行人内部治理及内控制度情况<br /><br />（一）公司组织架构<br /><br />作为上市公司，公司一直致力于按照现代企业制度要求完善公司治理，切实提高整体运营和风险管控能力。发行人下设战略投资部、设计研发部、成本管理部、招采管理部、营销策划部、客户服务部、运营管理部、资本管理部、商业管理部、财务管理部、人力行政部、风险控制部等部门，各部门分工明确，具有完善的内部管理制度和良好的内部管理体系，其组织机构和内部经营管理机构设置的程序合法，独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业，不存在机构混同的情况。<br /><br />图：公司组织架构图<br /><br />（二）公司治理结构<br /><br />1、治理结构<br /><br />发行人根据《公司法》等有关法律、法规的规定制定了公司章程，确立了股东大会、董事会、监事会和经营管理层的职责分工，形成了较为完善的公司治理架构和公司治理制度，建立了健全的决策机制和内部控制及监督机制。公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《公司章程》以及中国证监会、上交所相关法律、法规、规范性文件的原则和要求，不断修订和完善治理类制度，规范“三会”运作，强化信息披露管理，创建良好有效的内部控制环境，防控各类风险，公司治理水平进一步提升。<br /><br />公司治理结构与治理制度建设的具体情况如下：<br /><br />1、治理结构<br /><br />股东会：股东会是公司的权力机构，依法行使下列职权：<br /><br />（1）决定公司经营方针和投资计划；<br /><br />（2）选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项；<br /><br />（3）审议批准董事会的报告；<br /><br />（4）审议批准监事会的报告；<br /><br />（5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；<br /><br />（6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；<br /><br />（7）对公司增加或者减少注册资本作出决议；<br /><br />（8）对发行公司债券和其他证券衍生品种作出决议；<br /><br />（9）对公司合并、分立、解散和清算或者其他变更公司形式的事项作出决议；<br /><br />（10）对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；<br /><br />（11）对公司变更募集资金投向作出决议；<br /><br />（12）审议批准章程第四十三条规定的重大对外担保事项；<br /><br />（13）审议批准章程第四十四条规定的重大资产购买、出售事项；<br /><br />（14）修改公司章程；<br /><br />（15）审议单独或者合计持有公司3%以上股份的股东或者监事会提出的临时提案；<br /><br />（16）审议股权激励计划和员工持股计划；<br /><br />（17）审议法律、行政法规、部门规章或本章程规定应当由股东大会决定的其他事项。<br /><br />董事会：公司设董事会，对股东会负责。董事会由9名董事组成，设董事长1人，副董事长1人。<br /><br />董事会行使下列职权：<br /><br />（1）召集股东大会，并向股东大会报告工作；<br /><br />（2）执行股东大会的决议；<br /><br />（3）决定公司的经营计划和投资方案；<br /><br />（4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；<br /><br />（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；<br /><br />（6）制订公司增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案；<br /><br />（7）拟订公司重大收购、收购本公司股票或者合并、分立、解散及变更公司形式的方案；<br /><br />（8）在股东大会授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担保、委托理财、关联交易等事项；<br /><br />（9）决定对公司当期损益的影响占公司最近一个会计年度经审计净利润绝对值的比例在10%以上且绝对金额超过100万元人民币的资产减值准备计提或者资产核销事项；<br /><br />（10）决定公司内部管理机构的设置；<br /><br />（11）决定公司因投资、分立、合并而新设企业或因收购、投资入股而取得企业股权，以及上述企业股权发生变动等应办理产权登记的交易事项；<br /><br />（12）决定聘任或者解聘公司总裁、董事会秘书，并决定其报酬事项和奖惩事项；根据总裁的提名，决定聘任或者解聘公司副总裁、财务负责人等高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；<br /><br />（13）制订公司的基本管理制度；<br /><br />（14）制订本章程的修改方案；<br /><br />（15）管理公司信息披露事项；<br /><br />（16）向股东会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；<br /><br />（17）听取公司总裁的工作汇报并检查总裁的工作；<br /><br />（18）法律、行政法规、部门规章或本章程授予的其他职权。<br /><br />监事会：公司设监事会。监事会由3名监事组成，其中1名由公司职工代表担任，由公司职工通过职工代表大会、职工大会或者其他形式民主选举产生。监事会设主席1人，由全体监事过半数选举产生。<br /><br />监事会行使下列职权：<br /><br />（1）对董事会编制的公司定期报告进行审核并提出书面审核意见；<br /><br />（2）检查公司财务；<br /><br />（3）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、本章程或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；<br /><br />（4）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；<br /><br />（5）提议召开临时股东大会，在董事会不履行《公司法》规定的召集和主持股东大会职责时召集和主持股东大会；<br /><br />（6）向股东大会提出提案；<br /><br />（7）依照《公司法》的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；<br /><br />（8）发现公司经营情况异常，可以进行调查，必要时可以聘请会计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作，费用由公司承担。<br /><br />总裁及其他高级管理人员：公司设总裁1名，副总裁若干名，由董事会聘任或解聘。<br /><br />总裁对董事会负责，行使下列职权：<br /><br />（1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议，并向董事会报告工作；<br /><br />（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；<br /><br />（3）拟订公司内部管理机构设置方案；<br /><br />（4）拟订公司的基本管理制度；<br /><br />（5）制定公司的具体规章；<br /><br />（6）提请董事会聘任或者解聘公司副总裁、财务负责人；<br /><br />（7）决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的负责管理人员；<br /><br />（8）本章程或董事会授予的其他职权；<br /><br />（9）公司基本管理制度包括内控制度或者经董事会批准实施的总裁工作细则规定的其他职权。<br /><br />总裁列席董事会会议。<br /><br />2、董事会、监事会依法运作情况<br /><br />最近三年内，发行人能够依据有关法律法规和公司章程通知并按期召开股东大会、董事会和监事会。股东大会、董事会和监事会的通知、召开方式、表决方式和决议内容符合《公司法》等法律、法规、规范性文件以及公司章程、股东大会议事规则、董事会议事规则以及监事会议事规则等公司内部规章的规定。<br /><br />（三）内控制度<br /><br />发行人严格按照《公司法》的要求，以建立健全完备的法人治理结构、实现规范化、制度化为宗旨，制定并严格执行了相应的内部管理制度。发行人制定了《京投发展股份有限公司管理制度汇编》，包括财务管理类、全面计划管理类、资产类、项目投资类、内部审计类、风险控制类等重要的内部管理制度。发行人会计核查、财务管理、风险控制、重大事项决策等内部管理制度建立完备，运行状况良好。<br /><br />1、投融资管理制度<br /><br />投资管理方面：公司综合分析房地产行业项目投资金额大、区域差异大、政策风险高的特点，结合自身经营情况，制定了适应行业特点及自身经营情况的《项目投资决策管理制度》，其中明确了公司对外投资相关岗位的职责分离、投资的基本策略、可行性分析的研究方法及投资、决策权限与程序等。在选择投资项目时，公司重点关注项目的预期收益及经营风险，通过严谨的市场调研、销售预测、成本测算等措施提高可行性分析的可靠度，确保投资项目及其取得过程安全、合法、高效。“项目决策委员会（总裁办公会）”审议项目可行性研究报告，决策是否提交董事会审议决策获取。<br /><br />融资管理方面：公司的融资业务由总部财务部统一管理。财务部根据公司发展情况制定年度融资计划、控制公司资金的筹集及使用，降低资金使用成本并保证资金安全。公司及下属各自子公司所有融资事项、信贷工作须在总部财务部统一安排下，在履行法定审批程序后方可实施。同时，总部财务部还通过定期编制年度资金计划和月度动态资金计划加强资金管理的计划性，并对子公司的资金计划完成情况进行跟踪，实时调整资金安排。<br /><br />2、财务管理制度<br /><br />公司根据《会计法》、《企业会计准则》和《会计基础工作规范》及国家其他有关法律和法规，结合公司实际情况，公司制定了《财务管理制度》。该制度是公司各项财务活动的基本行为准则，从制度上完善和加强公司会计核算工作、提高会计核算工作的质量和水平，从根本上规范公司会计核算，确保了财务会计核算和财务管理的合法、合规。同时，公司着力加强会计信息系统建设，提升财务核算工作的信息化水平，有效保证了会计信息及资料的真实和完整。<br /><br />3、内部审计管理制度<br /><br />发行人依据《中华人民共和国审计法》、审计署关于内部审计工作的规定》、《企业内部控制基本规范》及其配套指引、《上交所内部控制指引》、《公司章程》及其相关法律法规的规定，制定了《内部审计管理制度》。内部审计是公司内部控制体系的重要组成部分，是公司风险管理水平持续提高的推动力量，是促进公司、分公司、下属全资及控股子公司、纳入管控范围的参股公司改善营运效率与内控质量的业务伙伴，为公司实现战略目标提供增值服务。公司审计部负责起草内部审计相关制度并制定、执行并监督审计工作计划，定期向董事会和总裁汇报审计情况。内部审计类型主要包括：常规运营审计、经济责任审计、计划指标完成情况审核、专项审计、审计调查、内控测评等。内部审计工作程序主要包括审计立项、审计准备、审计实施、审计报告、资料归档以及后续审计六个阶段。<br /><br />4、关联交易制度<br /><br />公司对关联交易采取公平、公正、自愿、诚信以及对公司有利的原则，关联交易定价按照公平市场价格，充分保护各方投资者的利益，必要时聘请独立财务顾问或专业评估师对其进行评价并按规定披露。公司根据《公司法》、《公司章程》及《企业管治常规守则》的相关规定制定了相关关联交易制度，明确划分股东大会和董事会对关联交易的审批权限。重大关联交易在经独立公司能够较严格地控制担保行为，建立了担保决策程度和责任制度，对担保原则、担保标准和条件、担保责任等相关内容已作了明确规定，对担保合同订立的管理较为严格，能够及时了解和掌握被担保人的经营和财务状况，以防范潜在的风险，避免和减少可能发生的损失。<br /><br />5、全面预算管理制度<br /><br />为了健全公司内部约束机制，加强和优化对公司未来经营的战略安排、过程监控、资源配置、经营指导及考核，保证公司战略及年度经营目标的顺利实现，建立了《全面预算管理制度》。公司的全面预算管理制度包括项目预算管理制度和财务预算管理制度，通过预算管理工作中公司各职能部门间的协调，对预算基础数据的采集和计划的编制进行管理，并实行预算责任制考核。<br /><br />公司已建立了成本费用控制机制，能做好成本费用控制的各项基础工作。公司通过制定成本费用标准，重视成本费用指标的分解，及时对比实际业绩和计划目标，控制成本费用差异，考核成本费用指标的完成情况，落实奖罚措施，降低了公司的成本费用，提高了经济效益。公司不断提高工程项目管理人员的项目管理水平，力争做到合理预算，及时决算。<br /><br />6、信息披露制度<br /><br />公司根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上海证券交易所上市规则》、《公司章程》等的有关规定，制定了《网站及信息披露管理制度》，通过分级审批控制和责任追究保证各类信息以适当的方式及时准确完整地向外部信息使用者传递。公司董事会办公室负责对监管部门披露要求的及时获取及实时跟踪。公司公开披露的信息文稿由董事会办公室负责起草，由董事会秘书进行审核，在履行法定审批程序后加以披露。公司通过上海证券交易所网站及公司网站等媒体进行信息披露，并通过投资者关系设专人负责回答投资者提问，相关人员以公开披露的信息作为回答投资者提问的依据。<br /><br />7、安全生产制度<br /><br />发行人按照国家以及有关部委颁布的与安全生产有关的各项规章制度,并结合自身安全生产实际,制定了《安全生产管理制度》，贯彻“安全第一、预防为主”的指导方针，遵循“谁主管、谁负责”的管理原则，体现“集中领导、统一指挥”的领导体制，简历安全生产责任制。加强公司安全生产管理，保护公司客户和员工的安全和健康。公司成立安委办公室，贯彻执行劳动保护法令、消防法规、综合管理日常安全生产工作，建立各单位紧急联络人，完善应急预案体系，组织开展安全生产大检查，深入现场指导生产中的劳动保护工作。员工必须具备安全生产知识和基本消防知识，必须接受公司安排的安全生产及消防知识培训，参加公司安排的消防演习，熟悉防火通道及出口位置，熟悉灭火器具的位置及使用方法。<br /><br />8、担保管理制度<br /><br />为了维护投资者的利益，规范发行人的担保行为，控制公司资产运营风险，促进公司健康稳定发展，根据《中华人民共和国证券法》、《关于规范上市公司对外担保行为的通知》等法律、法规、规范性文件和《公司章程》的规定，公司制定了《担保管理制度》，规范公司及所属控股企业的对外担保行为。制度规定公司对外担保管理实行多层审核监督制度，股东大会和董事会是对外担保的决策机构，财务部门为公司对外担保的审核及日常管理部门，负责受理审核所有被担保人提交的担保申请以及对外担保的日常管理与持续风险控制；董事会办公室为公司对外担保合规性复核及相关信息披露的负责部门，负责公司对外担保的合规性复核、组织实施董事会或股东大会的审批程序以及履行相关信息披露义务；审计部门为公司对外担保的监督检查部门，负责检查担保业务内控制度是否健全，各项规定是否得到有效执行。此外，制度还对担保的事前控制、风险管理、信息披露、责任和处罚等作出了规定。<br /><br />9、对下属子公司资产、人员、财务的内部控制制度<br /><br />（1）财务管理制度<br /><br />管理体系方面，子公司、分公司的财务管理工作实行双重管理，既受各所在公司法定代表人及总经理的领导，也要接受股份公司财务总监、财务管理部的直接管理。子公司股东会、董事会关于财务管理的职责权限由其章程规定，但必须符合相关法律及公司相关制度的规定。子公司发生的财务事项如涉及股份公司股东大会、董事会权限的，除需按其所在公司履行签批程序外，必须按规定报股份公司董事会、股东大会审议表决通过后方可实施。<br /><br />资金管理方面，各公司应根据实际情况制定明确的资金支付审批权限和程序，严格按照规定的权限和程序审批；子公司财务部门出纳人员应将现金、银行存款余额逐日上报股份公司财务管理部资金管理经理，由财务管理部资金管理经理汇总后提交财务管理部总经理及财务总监。<br /><br />利润管理方面，公司下属各分子公司实现的利润原则上按年全额上缴股份公司，如有以前年度亏损，先弥补以前年度亏损。如根据实际情况不能上缴的，需按相关程序审批。年度终了，各子公司应根据税后净利润的10%提取法定盈余公积金，但当法定盈余公积金累计额达到公司注册资本百分之五十以上的，可以不再提取。经公司股东会决议，还可以适当提取任意盈余公积金。<br /><br />（2）资产管理制度<br /><br />固定资产管理方面，子公司应建立和完善固定资产的日常管理制度，对固定资产购置、使用、处置、保管和登记等基础工作实行规范化处理，确保固定资产的安全和有效使用。子公司应在中期和年终对固定资产、投资性房地产和在建工程进行逐项检查，如果由于市价持续下跌或技术陈旧、损坏、长期闲置等原因导致其可收回金额低于账面价值的，应当将可收回金额低于其账面价值的差额计提固定资产减值准备，并且必须在每年的十二月对固定资产进行一次全面的盘点清查，并将清查结果报股份公司财务管理部。对盘盈、盘亏、毁损和需要提前报废的固定资产，必须查明原因，写出书面报告，并根据公司财产管理相关制度和公司《资产减值准备计提办法》规定的审批程序和权限进行处理。<br /><br />无形资产管理方面，子公司应在中期和年终检查各项无形资产预计给企业带来未来经济利益的能力，对预计可收回金额低于其账面价值的应计提减值准备。<br /><br />计提和核销减值准备按公司《资产减值准备计提办法》规定的审批程序和权限进行处理。<br /><br />（3）人员管理制度<br /><br />子公司应参照股份公司《招聘录用管理制度》范围内制定招聘录用实施细则，规范各子公司的招聘录用流程，提高招聘录用工作成效。子公司综合管理部应将年度人员编制计划和预算方案提交公司人力行政部审核，审核通过后由公司人力行政部组织实施招聘工作。《劳动合同管理》要求公司实施劳动合同分级负责制度，子公司由公司法人或授权总经理与员工签订劳动合同，各级人力资源负责部门负责本单位劳动合同的订立、实施、管理。<br /><br />10、突发事件应急管理制度<br /><br />为规范、统一公司的工程管理管控模式，提高公司对突发性工程事故的应急管理水平，加强总部各职能部门对项目公司的监督、管控职能，实现公司工程管控透明化、规范化、统一化的目标要求，公司制定了《工程联合检查和巡查管理制度》和《工程质量管理制度》，建立了严格的工程管理体系、操作规范和应急顿案，切实做到安全施工。《工程联合检查和巡查管理制度》规定了总部的运营管理部和项目公司的工程管理部共同作为工程联合检查和巡查的责任部门，明确了检查和巡查的流程、实施细则，并制定了检查评分细则。《工程质量管理制度》规定了为保证工程质量目标实现而采取的事前、事中、事后质量控制的各项工程管理活动。此外，还将工程质量事故按照直接经济损失及严重程度分为一般质量事故、严重质量事故、重大质量事故、特别重大质量事故四类，要求当工程现场出现工程质量事故后，项目公司在24小时内完成事故报告并报公司运营管理部工程条线，严重质量事故以上的须报告至公司分管工程高管，并由项目公司负责人（一般质量事故）或公司主管工程高管（严重质量事故以上）为组长，成立工程质量事故处理小组，对质量事故进行处理和后期整改。<br /><br />七、发行人企业人员基本情况<br /><br />（一）董事、监事及高级管理人员<br /><br />表-截至募集说明书签署日发行人董事、监事及高级管理人员情况<br /><br />姓名 	现任职务 	任期 	设置是否符合《公司法》等相关法律法规及公司章程相关要求 	是否存在重大违纪违法情况 	其他 	<br /><br />孔令洋 	董事长 	2024.5.16-2027.5.15 	是 	否 	无 	<br /><br />高一轩 	副董事长 	2024.5.16-2027.5.15 	是 	否 	无 	<br /><br />刘建红 	董事 	2024.5.16-2027.5.15 	是 	否 	无 	<br /><br />邱中伟 	董事 	2024.5.16-2027.5.15 	是 	否 	无 	<br /><br />洪成刚 	董事 	2024.5.16-2027.5.15 	是 	否 	无 	<br /><br />李洋 	董事 	2024.5.16-2027.5.15 	是 	否 	无 	<br /><br />程小可 	独立董事 	2024.5.16-2027.5.15 	是 	否 	无 	<br /><br />段宏伟 	独立董事 	2024.5.16-2027.5.15 	是 	否 	无 	<br /><br />唐明 	独立董事 	2024.5.16-2027.5.15 	是 	否 	无 	<br /><br />黄林祥 	监事会主席 	2024.5.16-2027.5.15 	是 	否 	无 	<br /><br />刘敬东 	监事 	2024.5.16-2027.5.15 	是 	否 	无 	<br /><br />李柏 	职工监事 	2024.5.16-2027.5.15 	是 	否 	无 	<br /><br />潘长青 	副总裁 	2024.5.16-2027.5.15 	是 	否 	无 	<br /><br />张雨来 	财务负责人兼董事会秘书 	2024.5.16-2027.5.15 	是 	否 	无 	<br /><br />公司高管人员设置符合《公司法》、《公务员法》等法律法规。<br /><br />1、董事会成员简历<br /><br />孔令洋，男，1980年出生，博士研究生学历，正高级工程师，中共党员。2009年8月至2015年3月，历任北京市基础设施投资有限公司规划建设部、前期规划部项目经理、前期规划部高级项目经理、建设管理部高级专家；2015年3月至2016年11月，历任京津冀城际铁路投资有限公司规划设计部副经理、经理；2016年11月至2021年1月，任京津冀城际铁路投资有限公司规划设计部经理；2019年1月至2019年12月，挂职任广西南宁市交通运输局党组成员、副局长；2021年1月至2024年2月，任北京市丽泽城市航站楼投资发展有限公司总经理；2024年2月至今，任公司董事长。<br /><br />高一轩（曾用名“高轩”），男，1981年出生，硕士研究生学历，中共党员。2006年6月至12月，任美国规划协会项目官员；2007年1月至10月，任美国规划协会驻华副总代表；2007年11月至2008年5月，任中国银泰投资有限公司前期部项目经理；2008年5月至2009年9月，任本公司投资部高级经理、总经理；2009年9月至2014年8月，任本公司副总裁；2014年8月至2015年7月，任本公司执行总裁，2015年7月至今，任本公司副董事长兼总裁。<br /><br />刘建红，男，1973年出生，学士学位，经济师，中共党员。2010年3月至2015年9月，历任北京市基础设施投资有限公司土地开发事业部副总经理、门头沟投资管理分公司总经理；2015年9月至2023年2月，任北京市基础设施投资有限公司土地开发事业部总经理；2023年2月至今，任北京市基础设施投资有限公司总经理助理兼土地开发事业部总经理；2018年11月至今，兼任公司董事。<br /><br />邱中伟，男，1968年出生，工商管理学硕士，中共党员。2005年至2015年，任弘毅投资董事总经理、合伙人；2015年4月至今，任太盟亚洲资本总裁及合伙人，兼任太盟中国董事长；2017年4月至今，任盈德气体集团有限公司董事会主席、首席执行官。2017年12月至今，兼任公司董事。<br /><br />洪成刚，男，1976年出生，本科学历，高级会计师，中共党员。2007年7月至2017年5月，历任北京市基础设施投资有限公司财务管理部主管、高级主管、经理助理、副总经理；2017年5月至2019年5月，任北京市基础设施投资有限公司财务管理部副总经理、成本中心副主任；2019年至今，任北京市基础设施投资有限公司财务管理部总经理、成本中心主任。2024年1月至今，兼任公司董事。<br /><br />李洋，女，1981年出生，博士研究生学历，中共党员。2006年7月至2010年8月，历任北京市朝阳区人民法院书记员、助理审判员；2010年8月至2016年2月，任北京市高级人民法院助理审判员；2016年2月至2018年8月，历任北京市基础设施投资有限公司法律事务部中层助理级专家、总经理助理；2018年8月至2020年11月，任北京市基础设施投资有限公司法律事务部副总经理；2020年11月至2022年8月，任北京市基础设施投资有限公司法律合规部副总经理；2022年8月至今，任北京市基础设施投资有限公司法律合规部总经理。2024年5月至今，兼任公司董事。<br /><br />程小可，男，1975年出生，博士研究生学历，会计学专业教授，博士生导师。2004年7月至2006年7月，任清华大学经济管理学院博士后；2006年7月至2009年7月，任北京化工大学经济管理学院教授；2009年9月至今，任北京交通大学经济学院教授及博士生导师。2022年5月至今，兼任国网英大股份有限公司独立董事；2021年3月至今，兼任公司独立董事。<br /><br />段宏伟，男，1963年出生，硕士研究生学历，中共党员。2010年12月至2019年12月，任北京中关村科技融资担保有限公司董事长；2019年9月至2022年9月，任北京中关村科技创业金融服务集团有限公司执行董事、总经理；2020年1月至2022年9月，任中关村科技租赁股份有限公司董事长；2022年6月至2023年12月，任北京中关银创管理咨询有限公司总经理。2024年5月至今，兼任公司独立董事。<br /><br />唐明，男，1974年出生，硕士研究生学历，中共党员。1998年7月至2001年7月，任北京市高级人民法院书记员、《北京审判》编辑；2001年7月至2005年10月，任北京市高级人民法院研究室科长、助理审判员、四级法官；2005年11月至2009年10月，任北京市高级人民法院研究室科长、助理审判员、三级法官、《北京审判》副主编；2009年11月至2013年12月，任北京市高级人民法院研究室副主任、审判员、高级法官、法庭内外杂志社副社长；2014年1月至2016年6月，任北京市高级人民法院新闻办副主任、法庭内外杂志社负责人、审判员、高级法官；2016年7月至2017年10月，任北京市中闻律师事务所顾问；2017年10月至2023年3月，任北京市中闻律师事务所第一党支部书记、常委会委员、权益合伙人、律师、政府法律事务部主任；2023年4月至2023年9月，任北京市中闻律师事务所党总支副书记、常委会委员、权益合伙人、律师、政府法律事务部主任、能源与自然资源法律中心主任；2023年10月至今，任北京市中闻律师事务所党委副书记、常委会委员、权益合伙人、律师、政府法律事务部主任、能源与自然资源法律中心主任。2024年5月至今，兼任公司独立董事。<br /><br />2、监事会成员简历<br /><br />黄林祥，男，1967年出生，工商管理硕士，中共党员。2010年7月至2013年5月，任北京京仪集团有限责任公司副总经理；2013年5月至2017年2月，任北京北控交通装备有限公司董事、总经理；2017年2月至今，任北京市基础设施投资有限公司审计事务部总经理。2022年11月至今，兼任公司监事会主席。<br /><br />刘敬东，男，1968年出生，博士研究生学历，中共党员。2001年至2006年，任北京市政法管理干部学院WTO法律事务研究中心主任、国家经贸系系主任；2006年至今，任中国社科院国际法研究所国际经济法室副主任、主任，研究员、研究生院教授，中国国际经济法学会理事；2015年至今，任中国法学会WT0法研究会副会长。2018年5月至今，兼任公司监事。<br /><br />李柏，男，2018年5月至2021年2月，历任北京市基础设施投资有限公司主管、高级主管；2021年2月至今，任本公司董事会办公室助理证券事务总监。2022年8月至今，任公司职工监事。<br /><br />3、非董事高级管理人员简历<br /><br />潘长青，男，1972年出生，本科学历。历任机械工业部设计研究院设计一所设计师、东方广场有限公司审图组建筑师、阳光100房地产开发有限公司设计部副经理、北京万城置地有限公司技术部经理、北京中顺超科房地产开发有限公司设计总监、北京龙湖置地有限公司项目总监、远洋地产有限公司项目总经理、北京和裕房地产开发有限公司副总经理、北京唯逸房地产开发有限公司总经理。2017年9月至今任发行人助理总裁，2018年4月起任发行人副总裁。<br /><br />张雨来，男，1979年出生，财务管理学士，中级会计师、注册内审师、注册会计师。曾就职于毕马威华振会计师事务所、ABB（中国）有限公司等单位。2017年4月至2021年12月，任北京轨道交通技术装备集团有限公司财务总监。2021年12月起任发行人财务总监；2022年7月起任发行人董事会秘书。<br /><br />（二）发行人员工情况<br /><br />截至2023年末，公司员工总数394人。员工专业构成合理，文化素质能够满足公司经营需要。<br /><br />表-截至2023年末公司员工情况<br /><br />项目 	人员 	占比（%） 	<br /><br />文化素质 	硕士及以上 	90 	22.84 	<br /><br />本科 	211 	53.55 	<br /><br />大专及以下 	93 	23.60 	<br /><br />合计 	394 	100.00 	<br /><br />专业构成 	生产人员 	- 	- 	<br /><br />销售人员 	31 	7.87 	<br /><br />技术人员 	136 	34.52 	<br /><br />财务人员 	36 	9.14 	<br /><br />行政人员 	27 	6.85 	<br /><br />其他人员 	164 	41.62 	<br /><br />合计 	394 	100.00 	<br /><br />年龄 	30岁以下 	19 	4.82 	<br /><br />30~50岁 	317 	80.46 	<br /><br />50岁以上 	58 	14.72 	<br /><br />合计 	394 	100.00 	<br /><br />八、发行人主营业务情况<br /><br />（一）经营情况综述<br /><br />1、经营范围<br /><br />房地产开发、经营及租赁。自营和代理货物和技术的进出口，但国家限制或禁止进出口的货物和技术除外；技术咨询、房地产咨询、实业投资及咨询。（以工商部门核准为准）<br /><br />2、营业收入分布情况<br /><br />发行人是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上市公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，始终聚焦TOD轨道物业开发。近年来，公司持续构建“TOD智慧生态圈”，以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，形成人文城市和产业生态共存的价值共同体。自2011年公司第一个TOD项目以来，公司历经十余年，陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉樾天成、北熙区、森与天成等多个TOD轨道物业开发项目，地铁车辆段上盖综合开发不断迭代升级，总开发规模近500万平方米。未来，公司将继续聚焦TOD轨道物业开发，秉持以客户为中心的经营理念，精细打磨自身产品，不断提升企业核心竞争力。<br /><br />表-2021至2023年主营业务收入地域分布情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />地区 	2023年 	2022年 	2021年 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />京津冀 	1,059,954.42 	99.63 	368,987.36 	66.48 	432,903.13 	63.99 	<br /><br />宁波 	2,663.17 	0.25 	2,838.06 	0.51 	2,947.72 	0.44 	<br /><br />无锡 	1,271.62 	0.12 	183,239.02 	33.01 	240,680.82 	35.58 	<br /><br />合计 	1,063,889.20 	100.00 	555,064.44 	100.00 	676,531.67 	100.00 	<br /><br />（二）主营业务经营状况<br /><br />1、主营业务收入<br /><br />表-报告期内公司主营业务收入情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />业务板块名称 	2024年1-3月 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />营业收入 	占比 	营业收入 	占比 	营业收入 	占比 	营业收入 	占比 	<br /><br />房地产 	23,259.45 	90.73 	1,061,162.71 	99.74 	552,732.48 	99.58 	672,898.41 	99.46 	<br /><br />其中：房产销售 	22,621.95 	88.24 	1,058,463.93 	99.49 	550,677.78 	99.21 	669,854.37 	99.01 	<br /><br />物业租赁 	637.50 	2.49 	2,698.78 	0.25 	2,054.70 	0.37 	3,044.04 	0.45 	<br /><br />进出口贸易 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	156.44 	0.02 	<br /><br />服务及其他 	2,376.29 	9.27 	2,726.49 	0.26 	2,331.97 	0.42 	3,476.83 	0.51 	<br /><br />主营业务收入小计 	25,635.73 	100.00 	1,063,889.20 	100.00 	555,064.44 	100.00 	676,531.67 	100.00 	<br /><br />2、主营业务成本<br /><br />表-报告期内公司主营业务成本情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />行业名称 	2024年1-3月 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />金额 	比例 	金额 	比例 	金额 	比例 	金额 	比例 	<br /><br />房地产 	25,035.39 	95.19 	980,720.05 	99.76 	444,360.23 	99.49 	530,046.88 	99.54 	<br /><br />其中：房产销售 	24,711.36 	93.96 	979,387.30 	99.63 	443,031.08 	99.19 	528,907.56 	99.32 	<br /><br />物业租赁 	324.03 	1.23 	1,332.75 	0.14 	1,329.15 	0.30 	1,139.31 	0.21 	<br /><br />进出口贸易 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	151.03 	0.03 	<br /><br />服务及其他 	1,264.95 	4.81 	2,324.21 	0.24 	2,293.99 	0.51 	2,323.35 	0.44 	<br /><br />主营业务成本小计 	26,300.34 	100.00 	983,044.26 	100.00 	446,654.22 	100.00 	532,521.26 	100.00 	<br /><br />3、主营业务毛利润和毛利率<br /><br />表-报告期内公司主营业务毛利润情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />业务板块名称 	2024年1-3月 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />房地产 	-1,775.94 	267.22 	80,442.66 	99.50 	108,372.25 	99.96 	142,851.53 	99.20 	<br /><br />其中：房产销售 	-2,089.41 	314.38 	79,076.63 	97.81 	107,646.70 	99.30 	140,946.81 	97.87 	<br /><br />物业租赁 	313.47 	-47.17 	1,366.03 	1.69 	725.54 	0.67 	1,904.72 	1.32 	<br /><br />进出口贸易 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	5.41 	0.00 	<br /><br />服务及其他 	1,111.34 	-167.22 	402.28 	0.50 	37.98 	0.04 	1,153.48 	0.80 	<br /><br />主营业务利润小计 	-664.60 	100.00 	80,844.94 	100.00 	108,410.22 	100.00 	144,010.42 	100.00 	<br /><br />表-报告期内主营业务毛利率情况<br /><br />单位：%<br /><br />业务板块名称 	2024年1-3月 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />房地产 	-7.64 	7.58 	19.61 	21.23 	<br /><br />其中：房产销售 	-9.24 	7.47 	19.55 	21.04 	<br /><br />物业租赁 	49.17 	50.62 	35.31 	62.57 	<br /><br />进出口贸易 	- 	- 	- 	3.46 	<br /><br />服务及其他 	46.77 	14.75 	1.63 	33.18 	<br /><br />综合毛利率 	-2.59 	7.60 	19.53 	21.29 	<br /><br />（三）发行人业务板块情况<br /><br />1、房地产板块<br /><br />（1）总体经营情况<br /><br />表-2021至2024年1-3月发行人房产业务板块收入情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />类型 	2024年1-3月 	2023年 	2022年 	2021年 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />住宅地产 	10,929.51 	46.99 	1,030,039.25 	97.07 	467,294.17 	84.54 	490,731.88 	72.93 	<br /><br />商业地产 	810.99 	3.49 	8,170.88 	0.77 	31,845.92 	5.76 	158,631.57 	23.57 	<br /><br />保障性住房 	- 	- 	- 	- 	44,054.61 	7.97 	- 	- 	<br /><br />其他 	11,518.96 	49.52 	22,952.58 	2.16 	9,537.78 	1.73 	23,534.96 	3.50 	<br /><br />合计 	23,259.45 	100.00 	1,061,162.71 	100.00 	552,732.48 	100.00 	672,898.41 	100.00 	<br /><br />2021-2023年，公司主营业务收入主要来自房产销售，收入占比均在95%以上，公司房产销售收入波动增长，主要系房产销售结转规模波动所致。其中住宅地产收入占最主要份额。2021年度主营业务收入主要为无锡·公园悦府项目、北京·西华府项目和北京·锦悦府项目等项目结转收入；2022年度主营业务收入主要为北京·臻御府项目、无锡·公园悦府项目和北京·西华府项目等项目结转收入；2023年度主营业务收入主要为北京·岚山项目、无锡·愉樾天成项目和北京·臻御府项目等项目结转收入。未来公司在建项目储备丰富并将会陆续达到可结转状态，预计主营业务收入规模将不断扩大。<br /><br />表-2021至2024年1-3月发行人房产业务板块成本情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />类型 	2024年1-3月 	2023年 	2022年 	2021年 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />住宅地产 	11,828.82 	47.25 	953,221.73 	97.20 	362,727.30 	81.63 	381,430.58 	71.96 	<br /><br />商业地产 	833.39 	3.33 	10,587.00 	1.08 	28,302.76 	6.37 	131,620.57 	24.83 	<br /><br />保障性住房 	- 	- 	- 	- 	50,288.97 	11.32 	- 	- 	<br /><br />其他 	12,373.18 	49.42 	16,911.32 	1.72 	3,041.20 	0.68 	16,995.72 	3.21 	<br /><br />合计 	25,035.39 	100.00 	980,720.05 	100.00 	444,360.23 	100.00 	530,046.88 	100.00 	<br /><br />表-2021至2024年1-3月发行人房产业务板块毛利情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />类型 	2024年1-3月 	2023年 	2022年 	2021年 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />住宅地产 	-899.31 	50.64 	76,817.52 	95.49 	104,566.87 	96.49 	109,301.30 	76.51 	<br /><br />商业地产 	-22.40 	1.26 	-2,416.12 	-3.00 	3,543.16 	3.27 	27,011.00 	18.91 	<br /><br />保障性住房 	- 	- 	- 	- 	-6,234.36 	-5.75 	0.00 	- 	<br /><br />其他 	-854.22 	48.10 	6,041.26 	7.51 	6,496.58 	5.99 	6,539.23 	4.58 	<br /><br />合计 	-1,775.94 	100.00 	80,442.66 	100.00 	108,372.25 	100.00 	142,851.53 	100.00 	<br /><br />表-2021至2024年1-3月发行人房产业务板块毛利率情况<br /><br />类型 	2024年1-3月 	2023年 	2022年 	2021年 	<br /><br />住宅地产 	-8.23% 	7.46% 	22.38% 	22.27% 	<br /><br />商业地产 	-2.76% 	-29.57% 	11.13% 	17.03% 	<br /><br />保障性住房 	- 	- 	-14.45% 	- 	<br /><br />其他 	-7.42% 	26.32% 	68.11% 	27.79% 	<br /><br />合计 	-7.64% 	7.58% 	19.61% 	21.23% 	<br /><br />（2）经营模式<br /><br />公司主营业务为房地产开发、经营及租赁，经营模式主要是通过对获取的项目地块进行专业化的规划、设计、建设、营销以获取物业销售收益，此外，持有少量经营性物业用于出租以获取租赁收益。公司房地产项目开发分自主开发和合作开发，除无锡公园悦府、密云锦悦府项目外，其它均为合作开发，合作方有公司大股东京投公司、北京万科、无锡地铁、中铁四局等。公司开发的项目多数位于北京地区，项目类型以住宅及商业配套为主，以轨道物业系列和城镇景观开发系列为特色，公司深挖客户研究，以客户思维逻辑践行TOD智慧生态圈理念，持续打造轨道物业开发核心竞争力。<br /><br />公司的项目主要通过招拍挂形式获取；公司项目获取的通常流程为：市场调研-项目信息收集-项目分析-项目评议会-项目可行性研究-项目决策会-项目获取（如为联合体则签订合作协议继而参加招拍挂）；参与公司项目竞买的主要参与部门为公司战略投资部、运营管理部、成本管理部、财务管理部、风险控制部等。<br /><br />项目获取的流程中，各个部门进行合理分工以及密切配合。项目初步阶段，由公司战略投资部负责土地信息的收集，并由公司运营管理部对项目所在城市发展、区域经济进行研究，编制可行性研究报告。财务成本分析的流程中，公司成本管理部对项目投资成本进行估算；公司财务管理部负责编制项目详细分析及可行性研究报告中的财务分析及收益测算部分。风险监控流程中，公司风险控制部门也独立参与评审评议工作。此外，公司设有项目评议委员会和项目决策委员会分别对项目详细分析和可行性研究报告进行审议并作出决策。<br /><br />合作开发项目中，发行人根据合作协议按照股权比例对项目公司提供相应的建设资金支持，在项目具体运营建设中一般根据各合作方事先签署的合作开发协议，由一方负责项目公司及项目的操盘管理，包括项目规划、建设、销售、经营、管理等。项目公司设股东会，股东会是项目公司最高权力机构。股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。项目公司设董事会，董事会由各方委派人员组成，制定公司整体运营计划含总体规划方案、总体成本预算、销售计划及定价方案、工程节点及计划、融资计划、总体收入及利润指标、项目总体资金投入计划；制订公司的年度财务预算方案、决算方案；制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；各合作方通过股东会、董事会依据相关法律法规、合作协议及章程的规定以及委派财务人员等方式予以合作和监督。一般各合作方按出资比例承担成本费用，分享项目收益和利润。<br /><br />发行人合作开发模式的出资比例和收益分成情况如下：<br /><br />表-合作开发模式项目的出资比例和收益分成情况<br /><br />区域 	项目名称 	出资比例 	收益分成 	<br /><br />北京 	北京·公园悦府 	51% 	按股权比例分配收益 	<br /><br />北京·琨御府 	51% 	按股权比例分配收益 	<br /><br />北京·西华府 	50% 	按股权比例分配收益 	<br /><br />北京·新里程 	80% 	按照项目销售净利率情况，京投发展与北京万科按照74:26进行利润分配 	<br /><br />北京·檀谷 	51% 	按股权比例分配收益 	<br /><br />北京·璟悦府 	51% 	按股权比例分配收益 	<br /><br />北京•臻御府 	70% 	按股权比例分配收益 	<br /><br />北京•岚山 	51% 	按股权比例分配收益 	<br /><br />北京·东坝项目 	60% 	按股权比例分配收益 	<br /><br />三河 	三河•倬郡 	85% 	按股权比例分配收益 	<br /><br />无锡 	无锡·愉樾天成 	50% 	按股权比例分配收益 	<br /><br />（3）经营主体及开发资质<br /><br />发行人的房地产开发经营业务全部依托下属子公司来开展，发行人合并范围内从事房地产开发业务的子公司房地产开发资质情况如下：<br /><br />表-发行人主要房地产开发子公司资质情况<br /><br />子公司 	资质等级 	证书编号 	到期日 	<br /><br />北京京投置地房地产有限公司 	一级 	建开企[2021]2348号 	2024/12/31 	<br /><br />北京京投银泰置业有限公司 	四级 	FT-A-8209 	2026/10/22 	<br /><br />北京京投兴业置业有限公司 	三级 	HD-A-7763 	2022/02/14 	<br /><br />北京京投银泰尚德置业有限公司 	二级 	建开企[2018]1831号 	2025/06/14 	<br /><br />无锡惠澄实业开发有限公司 	贰级 	无锡KF14898 	2025/04/01 	<br /><br />北京京投灜德置业有限公司 	四级 	MT-A-X4560 	2026/09/25 	<br /><br />北京京投兴平置业有限公司 	二级 	PG-A-7387 	2025/06/23 	<br /><br />北京京投兴檀房地产有限公司 	四级 	MY-A-X1037 	2027/01/30 	<br /><br />北京京投丰德房地产有限公司 	二级 	FT-A-8792 	2025/06/30 	<br /><br />北京京投兴海房地产有限公司 	二级 	HD-A-8764 	2025/05/30 	<br /><br />三河市京投发展致远房地产开发有限公司 	四级 	冀建房开廊字第1705号 	2025/12/11 	<br /><br />北京京投润德置业有限公司 	二级 	CY-A-10581 	2025/06/23 	<br /><br />注：北京京投兴业置业有限公司目前土增已清算完毕，不再办理延期。<br /><br />（4）经营状况<br /><br />发行人的主要房地产投资项目分布在北京、江苏（无锡）等地。最近三年，发行人签约销售面积分别为45.99万平方米、13.63万平方米和17.88万平方米；分别实现签约销售金额161.23亿元、44.83亿元和82.80亿元。报告期内，发行人积极开发北京地区房地产项目，逐步加强了发行人在北京地区的品牌影响力。公司始终围绕“植根北京、茂盛全国”的发展战略目标，坚持以用户为中心，持续为用户提供迭代升级的产品与服务；构建TOD生态模式，打造场景营造与内容链接的生态圈，形成更高能级城市生活方式试验场，提升了区域品质、效率、价值；为应对市场变化，采取严谨审慎的态度拓展优质土地资源，紧跟区域发展规划，科学研判市场契机，以强化管理、优化产品、挖掘价值等多种举措推进高质量发展，全面增强市场竞争力。<br /><br />表-近三年及一期房地产开发业务经营情况表<br /><br />单位：万平方米、亿元<br /><br />项目 	2023年末/2023年度 	2022年末/2022年度 	2021年末/2021年度 	<br /><br />新开工面积 	47.58 	28.44 	26.53 	<br /><br />在施面积 	124.25 	131.50 	157.36 	<br /><br />竣工面积 	54.83 	54.30 	49.54 	<br /><br />签约销售面积 	17.88 	13.63 	45.99 	<br /><br />签约销售金额 	82.80 	44.83 	161.23 	<br /><br />注：该表格内数据包括发行人合并报表范围内房地产项目12个，以及合并报表范围外房地产项目有4个。该表格中所有面积均为项目整体面积，未按照公司权益折算。<br /><br />截至2023年末，发行人各区域房地产开发项目可供出售面积共计504.58万平方米，其中北京地区可供出售面积375.42万平方米，非京地区可供出售面积129.16万平方米；发行人各地区已售及已预售房地产项目面积共计264.50万平方米，其中北京地区已售及预售面积208.36万平方米，非京地区已售及预售面积56.14万平方米。<br /><br />表-截至2023年末公司各区域销售情况<br /><br />单位：万平方米<br /><br />区域 	项目名称 	可供出售面积 	已售及已预售面积 	销售比率 	<br /><br />合计面积 	已取得预售许可证 	未取得预售许可证 	<br /><br />北京 	北京·公园悦府 	41.29 	38.40 	2.89 	38.23 	92.60% 	<br /><br />北京·琨御府 	34.81 	34.81 	0.00 	34.22 	98.31% 	<br /><br />北京·西华府 	62.87 	62.87 	0.00 	62.61 	99.59% 	<br /><br />北京·新里程 	14.21 	14.19 	0.02 	14.19 	99.89% 	<br /><br />北京·檀谷 	36.74 	14.54 	22.20 	9.03 	24.57% 	<br /><br />北京·璟悦府 	17.90 	11.62 	6.27 	11.42 	63.81% 	<br /><br />北京·锦悦府 	21.45 	21.45 	0.00 	8.15 	38.00% 	<br /><br />区域 	项目名称 	可供出售面积 	已售及已预售面积 	销售比率 	<br /><br />合计面积 	已取得预售许可证 	未取得预售许可证 	<br /><br />北京·臻御府 	12.99 	12.99 	0.00 	9.30 	71.57% 	<br /><br />北京·岚山 	31.72 	23.53 	8.19 	13.38 	42.17% 	<br /><br />北京·北熙区 	45.71 	13.00 	32.71 	7.19 	15.08% 	<br /><br />北京·若丘* 	38.75 	2.29 	36.46 	0.01 	0.03% 	<br /><br />北京·森与天成 	16.98 	11.62 	5.36 	0.63 	5.42% 	<br /><br />北京地区小计 	- 	375.42 	261.32 	114.10 	208.36 	56.00% 	<br /><br />三河 	三河·倬郡 	14.49 	4.16 	10.33 	0.71 	4.90% 	<br /><br />无锡 	无锡·公园悦府 	34.81 	34.81 	0.00 	34.42 	98.91% 	<br /><br />无锡 	无锡·愉樾天成* 	79.87 	36.41 	43.45 	21.01 	26.30% 	<br /><br />非京地区小计 	- 	129.16 	75.38 	53.78 	56.14 	43.47% 	<br /><br />合计 	- 	504.58 	336.70 	167.88 	264.50 	52.77% 	<br /><br />注1：销售比率=已售及已预售面积/合计面积<br /><br />注2：标*为非并表项目，下同。<br /><br />报告期内，发行人房地产项目销售状况良好，北京地区项目商品房库存去化率保持在较高水平，商业地产项目去化率相对较低。<br /><br />表-发行人报告期内主要房地产项目累计库存去化率情况<br /><br />项目 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />北京·公园悦府 	99.57% 	93.69% 	93.42% 	<br /><br />北京·琨御府 	98.31% 	99.97% 	100.00% 	<br /><br />北京·西华府 	99.58% 	100.00% 	91.95% 	<br /><br />北京·新里程 	100.00% 	100.00% 	100.00% 	<br /><br />北京·檀谷 	62.09% 	65.10% 	60.90% 	<br /><br />北京·璟悦府 	98.26% 	97.11% 	92.28% 	<br /><br />北京·锦悦府 	38.00% 	31.68% 	34.57% 	<br /><br />北京·臻御府 	71.57% 	70.56% 	66.98% 	<br /><br />北京·岚山 	56.84% 	87.91% 	84.56% 	<br /><br />北京·北熙区 	55.32% 	15.84% 	- 	<br /><br />北京·若丘* 	0.43% 	- 	- 	<br /><br />北京·森与天成 	5.39% 	- 	- 	<br /><br />北京地区小计 	79.73% 	82.67% 	84.42% 	<br /><br />无锡·公园悦府 	10.08% 	99.40% 	99.10% 	<br /><br />三河·倬郡 	17.06% 	12.20% 	10.34% 	<br /><br />无锡·愉樾天成* 	57.69% 	71.53% 	60.02% 	<br /><br />京外地区小计 	74.48% 	83.02% 	80.12% 	<br /><br />注：累计库存去化率=截止当期期末累计销售面积/截止当期期末累计取证面积<br /><br />（4）已完工项目情况<br /><br />表-截至2023年末公司主要已完工项目情况<br /><br />单位：亿元、万平方米<br /><br />地域 	项目名称 	项目建设主体 	项目总投资 	自有资金 	项目批文情况 	起止时间 	项目类别 	总可售面积 	累计销售面积 	累计销售金额 	销售进度 	未完成销售原因 	经营模式 	项目后续销售安排 	已回款情况 	资金回笼计划 	<br /><br />北京 	琨御府 	北京京投兴业置业有限公司 	100.57 	63.57 	已取得立项、环评及六证 	2014.01-2018.09 	普通住宅、保障房、商业、办公及配套 	34.81 	34.22 	148.48 	98.31% 	- 	合作开发 	- 	148.03 	按销售计划回笼资金 	<br /><br />北京 	西华府 	北京京投银泰置业有限公司 	84.36 	54.36 	已取得立项、环评及六证 	2013.10-2018.11 	普通住宅、保障房、办公、商业及配套 	62.87 	62.61 	111.38 	99.59% 	底商及零星车位 	合作开发 	- 	110.77 	按销售计划回笼资金 	<br /><br />北京 	锦悦府 	北京京投兴檀房地产有限公司 	38.98 	38.98 	已取得立项、环评及六证 	2018.08-2021.08 	普通住宅及配套 	21.45 	8.12 	19.95 	37.86% 	市场环境因素影响去化慢于预期 	自主开发 	注1 	19.88 	按销售计划回笼资金 	<br /><br />北京 	臻御府 	北京京投丰德房地产有限公司 	54.17 	- 	已取得立项、环评及六证 	2019.01-2022.10 	普通住宅、回迁安置房、商业及配套 	19.65 	15.27 	63.57 	77.71% 	剩余仓储和车位 	合作开发 	- 	59.05 	按销售计划回笼资金 	<br /><br />注1：锦悦府项目受市场环境因素影响，去化慢于预期；后续发行人将根据市场情况，通过销售策略调整、多维度销售试水政策等促进销售。<br /><br />（5）主要在建及已完工项目业主方、施工方、收入确认、工程款支付及结算模式<br /><br />截至2023年末，发行人主要在建商品房项目共计9个，其中北京项目7个，京外项目2个，在建商品房（含商业地产）项目均已按照相关规定取得相关批文，详细情况见本章“九、发行人在建项目、拟建项目及土地储备情况”之“（一）在建项目情况”。<br /><br />近年来，公司业务以 TOD轨道物业开发为主。TOD（Transit- OrientedDevelopment）指以轨道交通为导向的开发模式，通常是以高铁、轻轨、公交等公共交通站点为中心以400-800米为半径，建立中心广场或城市中心的一种城市开发模式。自2011年公司第一个TOD项目以来，12年间，公司陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉悦天成、森与天成等多个TOD轨道物业开发项目。<br /><br />项目施工方主要包括：北京住总集团、北京城建集团、北京国际建设集团、中航天建设工程有限公司、中铁四局集团有限公司、中国新兴建筑工程有限责任公司、北京新兴保信建设工程有限公司等。公司在进行房地产项目销售时，以该项目完工并已向购买方办理交付手续为时点，确认收入的实现。工程施工结算方面，工程款支付方面，承包人按照合同约定及施工进度申请支付工程款。<br /><br />工程款支付节点：（1）监理人在收到承包人进度付款申请后7天内完成审查，发包人在收到监理人报送的进度付款申请后7天内，向承包人签发无异议部分的临时进度款支付证书，发包人在进度款支付证书或临时进度款支付证书签发后14天内完成支付；（2）每次实际支付工程进度款额为当期进度款的70%；（3）工程竣工备案完成并向发包人正式移交全部工程，且发包人提出付款申请后30个工作日，付款至已完合格工程产值的80%；（4）工程整体竣工后进行结算，结算完成后30天内，付款至本工程结算额95%；（5）自项目交付之日起满二年后的45个工作日内，支付结算金额的3%，自项目交付之日起满五年后的45个工作日内，支付结算金额的2%；（6）工程款支付方式：银行转账（含开发贷银行受托支付）。<br /><br />为保证工程项目专款专用，避免发生挤占、挪用工程款情况的发生，承包人应针对本项目开立专用银行账户，并对专用银行账户支付的款项进行发包方和承包方双方会签。报告期内，发行人无拖欠工程款情况。<br /><br />（6）业务合规性情况<br /><br />1）发行人及项目开发主体具备相应资质；<br /><br />2）发行人作为上市公司，发行人信息披露记录透明详细，不存在未披露或者失实披露违法违规行为，不存在因重大违法的行为受到行政处罚或刑事处罚等情形；<br /><br />3）发行人诚信合法经营，不存在以下情形：<br /><br />a发行人不存在违反供地政策（限制用地目录或禁止用地目录）的行为；<br /><br />b发行人不存在违法违规取得土地使用权，包括以租代征农民用地、应当有偿而无偿、应当招牌挂而协议、转让未达到规定条件或出让主体为开发区管委会、分割等行为；<br /><br />c发行人不存在拖欠土地款，包括未按合同定时缴纳、合同期满仍未缴清且数额较大、未缴清地价款但取得土地证的行为；<br /><br />d发行人不存在土地权属争议等问题；<br /><br />e发行人不存在未经国土部门同意且未补缴出让金而改变容积率和规划的情形；<br /><br />f发行人不存在项目用地违反闲置用地规定，包括“项目超过出让合同约定动工日满一年，完成开发面积不足1/3或投资不足1/4”等情况；<br /><br />g发行人所开发的项目的合法合规性，不存在如相关批文不齐全或先建设后办证，自有资金比例不符合要求、未及时到位等行为；<br /><br />h发行人不存在囤地、捂盘惜售、哄抬房价、信贷违规、销售违规、无证开发等方面不存在违法违规问题，亦未受到监管部门的行政处罚或造成严重社会负面影响的事件。<br /><br />2016年10月10日，中华人民共和国住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）发布《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房[2016]223号），为净化房地产市场环境，维护房地产市场秩序，保护消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，住建部就进一步规范房地产开发企业经营行为有关工作通知，主要包括两个方面，一是积极引导房地产开发企业规范经营，二是对存在不正当经营行为的房地产开发企业，各级房地产主管部门要加大执法检查力度，依法严肃查处。<br /><br />发行人遵纪守法，诚实守信，恪守对消费者在商品和服务质量方面的承诺；发布真实房源信息和广告，严格执行商品房销售的有关规定，实行明码标价制度，维护消费者合法权益；接受政府和公众监督，积极履行企业社会责任，通过向消费者提供优质的商品和服务赢得市场。<br /><br />4）截至2024年3月31日，发行人不存在《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》中提到的不正当经营行为：<br /><br />a发布虚假房源信息和广告；<br /><br />b通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；<br /><br />c未取得预售许可证销售商品房；<br /><br />d不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格；<br /><br />e捂盘惜售或者变相囤积房源；<br /><br />f商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用；<br /><br />g以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；<br /><br />h将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人；<br /><br />i其他不正当经营行为。<br /><br />截至募集说明书签署日，发行人房地产开发业务符合国发[2013]17号文等国家房地产宏观调控政策的要求。土地竞拍合法合规，土地储备均不涉及“地王”事项，不涉及负面舆情，所取得土地的资金来源为发行人及其子公司自有资金。<br /><br />2、其他业务板块<br /><br />公司其他业务板块主要有物业租赁、进出口贸易、服务及其他等。物业租赁主要为公司对持有自有物业进行出租获取收益，2021-2023年度及2024年1-3月，公司获得租金收入分别为3,044.04万元、2,054.70、2,698.78万元和637.50万元，毛利润分别为1,904.72万元、725.54万元、1,366.03万元和313.47万元。2022年度，随着琨御府项目办公楼对外出售，租赁收入有所下降。<br /><br />表-2023年公司主要房地产出租情况<br /><br />单位：万元，平方米<br /><br />物业名称 	项目种类 	可出租面积 	出租率 	2023年租金收入 	<br /><br />阳光花园 	幼儿园 	2,436.00 	100.00% 	102.86 	<br /><br />泰悦豪庭 	商铺 	2,264.53 	100.00% 	296.73 	<br /><br />华联2号楼及中农信商厦 	购物中心及商用库房 	11,785.71 	84.72% 	266.67 	<br /><br />华联3号楼 	商铺及购物中心 	6,539.58 	51.08% 	651.35 	<br /><br />写字楼 	6,468.56 	82.52% 	315.06 	<br /><br />进出口贸易主要为公司子公司宁波银泰对外经济贸易公司经营进出口业务的收入，主要从事机电产品、轻工产品、医疗保健产品和纺织品等出口业务，2021-2023年度及2024年1-3月，发行人进出口贸易业务收入分别为156.44万元、0.00万元、0.00万元和0.00万元，占营业收入的比例分别为0.02%、0.00%、0.00%和0.00%；毛利润分别为5.41万元、0.00万元、0.00万元和0.00万元，毛利率分别为3.46%、0.00、0.00%和0.00%。报告期内公司对非主业业务进行优化整合，集中资源发展主营业务，进出口贸易业务持续收缩。<br /><br />服务及其他主要是公司广告、出租汽车收益以及景区票款和绿植果蔬产品的销售收入，2021-2023年度及 2024年 1-3月，发行人服务及其他收入分别为3,476.83万元、2,331.97万元、2,726.49万元和2,376.29万元，占营业收入的比例分别0.51%、0.42%、0.26%和9.27%；毛利润分别为1,153.48万元、37.98万元、402.28万元和1,111.34万元，毛利率分别为33.18%、1.63%、14.75%和46.77%。<br /><br />九、发行人在建项目拟建项目及土地储备情况<br /><br />（一）在建及拟建项目情况<br /><br />截至2023年12月31日，发行人主要房地产开发项目情况：<br /><br />表-截至2023年末发行人主要的在建项目情况-1<br /><br />单位：亿元<br /><br />序号 	项目主体 	项目名称 	项目类别 	项目所在地 	项目建设期 	项目计划总投资 	已投资金额 	投资进度 	未来投资计划 	计划资金来源 	<br /><br />2024年 	2025年 	2026年 	自有 	借款 	<br /><br />1 	北京京投银泰尚德置业有限公司 	北京·公园悦府 	普通住宅、保障房、商业、办公及配套 	北京昌平区 	2013.12-2025.05 	129.93 	126.19 	97.11% 	1.20 	1.20 	1.34 	3.74 	0.00 	<br /><br />2 	北京京投灜德置业有限公司 	北京·檀谷 	洋房、别墅、保障房、商业及配套 	北京门头沟区 	2015.09-2025.12 	119.35 	115.59 	96.85% 	1.13 	1.13 	1.50 	3.76 	0.00 	<br /><br />3 	北京京投兴平置业有限公司 	北京·璟悦府 	办公、商业、住宅及配套 	北京市平谷区 	2016.12-2025.12 	37.04 	34.89 	94.20% 	0.65 	0.65 	0.86 	2.15 	0.00 	<br /><br />4 	北京京投兴海房地产有限公司 	北京•岚山 	普通住宅、商业、办公及配套 	北京市海淀区 	2019.12-2024.12 	110.77 	106.15 	95.83% 	1.39 	1.39 	1.85 	4.62 	0.00 	<br /><br />5 	三河市京投发展致远房地产开发有限公司 	三河•倬郡 	商业办公 	河北省三河市 	2020.01-2025.12 	20.60 	11.45 	55.58% 	0.30 	0.30 	0.10 	0.70 	0.00 	<br /><br />6 	北京京投润德置业有限公司 	北京·北熙区 	普通住宅、保障房及配套 	北京市朝阳区 	2022.06-2025.12 	256.20 	118.98 	46.44% 	88.00 	15.00 	13.00 	90.00 	26.00 	<br /><br />7 	北京京投隆德置业有限公司 	北京·森与天成 	普通住宅及配套 	北京市丰台区 	2023.09-2026.12 	79.88 	53.22 	66.63% 	3.00 	8.00 	4.54 	10.00 	12.00 	<br /><br />注：上述预计竣工时间为项目最近一期的竣工时间。<br /><br />表-截至2023年末发行人主要的在建项目情况-2<br /><br />序号 	项目名称 	主要项目批文情况 	<br /><br />项目立项/备案 	国有土地使用权证 	环评批复/备案 	建设用地规划许可证 	建设工程规划许可证 	建筑工程施工许可证 	竣工备案证 	销售（预售）证 	<br /><br />1 	北京·公园悦府 	京发改[2013]868号 	京昌国用（2014出）第00102号 	京环审[2014]30号 	2013规（昌）地字0005号 	2013规（昌）建字0077号、2013规（昌）建字0078号、2014规（昌）建字0059号、2014规（昌）建字0060号、2015规（昌）建字0006号、2016规（昌）建字0040号、2017规（昌）建字0025号、2017规（昌）建字0035号、2019规自（昌）建字0005号2022规自（昌）建字0015 2022规自（昌）建字0018 	[2013]施[昌]建字0101号、[2014]施[昌]建字0040号、[2014]施[昌]建字0057号、[2014]施[昌]建字0075号、[2014]施[昌]建字6号、[2015]施[昌]建字0043号、[2015]施[昌]建字0045号、[2019]施[昌]建字0111号、施工许可证[2019]施[昌]建字0121号、 	1206昌竣2014（建）0080号、0902昌竣2015（建）0064号、0836昌竣2015（建）0061号、0603昌竣2016（建）0058号、1005昌竣2016（建）0094号、1006昌竣2016（建）0095号、0358昌竣2018（建）0017号、0746昌竣2018（建）0066号、0629昌竣2019（建）0069号、0628昌竣2020（建）0081号、0629昌竣2020(建)0082号 	京房售证字（2014）109号、京房售证字（2015）16号、京房售证字（2016）171号、京房售证字（2018）17号、京房售证字（2018）77号、京房售证字（2019）45号、 	<br /><br />2 	北京·檀谷 	京发改[2015]141号 	京（2016）门头沟区不动产权第0000008号、0000009号、0000013号、0000014号、0000015号、0000019 	京环审[2015]236号 	2015规（门）地字0001号 	2015规（门）建字0034号、 2015规（门）建字0043号、 2015规（门）建字0055号、 2015规（门）建字0052号、 	[2015]施[门]建字0018号、 [2015]施[门]建字0019号、 [2015]施[门]建字0032号、 [2016]施[门]建字0006号、 	1057门竣2016（建）0047号0342门竣2017（建）0008号0429门竣2017（建）0011号0778门竣2017（建）0023号 	京房售证字（2016）50号京房售证字（2016）118号京房售证字（2018）1号京房售证字（2018）146号 	<br /><br />序号 	项目名称 	主要项目批文情况 	<br /><br />项目立项/备案 	国有土地使用权证 	环评批复/备案 	建设用地规划许可证 	建设工程规划许可证 	建筑工程施工许可证 	竣工备案证 	销售（预售）证 	<br /><br />			号、京（2017）门不动产权第0000016号、0000014号、0000015号、京（2018）门不动产权第0000005号、京（2019）门不动产权第0003569号、0011279号、京（2022）门不动产权第0000716号、京门国用（2015出）第00080号 			2015规（门）建字0039号、 2015规（门）建字0061号、 2015规（门）建字0064号、 2016规（门）建字0001号、 2016规（门）建字0003号、 2016规（门）建字0005号、 2016规（门）建字0008号、 2016规（门）建字0011号、 2016规（门）建字0006号、 2015规（门）建字0059号、 2019规自（门）建字0005号、 2019规自（门）建字0006号、 2019规自（门）建字0007号 	[2016]施[门]建字0005号、 [2016]施[门]建字0008号、 [2016]施[门]建字0029号、 [2019]施[门]建字0015号、 [2019]施[门]建字0033号 	0420门竣2018（建）0021号0737门竣2018（建）0032号0738门竣2018（建）0033号0177门竣2019（建）0005号0564门竣2019（建）0028号0652门竣2020（建）0027号0194门竣2021（建）0006号0354门竣2021（建）0010号0144门竣2022（建）0004号0133门竣2022（建）0003号0705门竣2022（建）0017号0150门竣2023（建）0004号2019联验字0029号 	京房售证字（2019）79号京房现备门字（2017）01号京房现备门字（2018）4号京房现备门字（2018）30号京房现备门字（2019）14号京房现备门字（2023）7号京房现备门字（2023）8号京房现备门字（2023）22号京房现备门字（2023）21号京房现备门字（2023）23号京房现备门字（2023）15号京房现备门字（2023）16号京房现备门字（2023）17号京房现备门字（2023）9号京房现备门字（2023）10号 	<br /><br />序号 	项目名称 	主要项目批文情况 	<br /><br />项目立项/备案 	国有土地使用权证 	环评批复/备案 	建设用地规划许可证 	建设工程规划许可证 	建筑工程施工许可证 	竣工备案证 	销售（预售）证 	<br /><br />3 	北京·璟悦府 	京发改（核）[2016]84号 	京（2017）平不动产权第0000005号、0000006号、0000015号、0000036号、0000037号 	京平环保审（2016）113号 	2016规（平）地字0004号 	2016规（平）建字0016号、2016规（平）建字0017号、2016规（平）建字0022号、2017规（平）建字0003号、2017规（平）建字0014号、2017规（平）建字0015号、2018规土（平）建字0007号、2018规土（平）建字0008号 	[2016]施[平]建字0034号、[2017]施[平]建字0012号、[2017]施[平]建字0014号、[2017]施[平]建字0019号 	2020联验字0463号2019联验字0388号2019联验字0447号2019联验字0444号 	京房售证字（2017）182号、京房售证字（2018）80号、京房售证字（2018）166号 	<br /><br />4 	北京•岚山 	京发改（核）[2019]111号 	京（2019）海不动产权第0034866号、京（2019）海不动产权第0034867号、京（2019）海不动产权第0034868号 	备案号201911010800002038 	京规自（海）综审函[2019]0024号 	[2020]规自（海）建字0019号、[2020]规自（海）建字0032号、[2020]规自（海）建字0077号、[2020]规自（海）建字0078号、2021规自（海）建市政字0145号 	[2019]施[海]建字0438号、[2020]施[海]建字0306号、[2020]施[海]建字0139号、[2020]施[海]建字0304号 	0237海竣2023(建)0022号0239海竣2023(建)0024号0240海竣2023(建)0025号0238海竣2023(建)0023号 	京房售证字（2020）163号 	<br /><br />5 	三河•倬郡 	燕区经核字(2019)6号 	冀(2019)三河市不动产权第0008952号冀（2024)三河市不动产权第0013567号冀（2024)三河市不动产权第0013549号 	201913108200000055 	地字第1310822019SH108号 	建字第1310822019SH133号 建字第1310822019SH134号 	131082202001190101131082202009215101 	燕住建消验字[2022]第0010号燕住建消备字[2022]第0017号燕郊高新区规划验收合格证：2022-12 	（三审批）房预售证第2020027号 	<br /><br />序号 	项目名称 	主要项目批文情况 	<br /><br />项目立项/备案 	国有土地使用权证 	环评批复/备案 	建设用地规划许可证 	建设工程规划许可证 	建筑工程施工许可证 	竣工备案证 	销售（预售）证 	<br /><br />			冀（2024）三河市市不动产第0013571号冀（2024）三河市不动产权第0013566号冀（2024）三河市不动产权第0013553号 							<br /><br />6 	北京·北熙区 	京发改(核)[2022]34号京朝阳发改(核)[2022]10号京发改(核)[2023]203号 	京(2022)朝不动产权第0079410号京(2022)朝不动产权第0045002号京(2022)朝不动产权第0079913号京(2023)朝不动产权第0045342号 			建字第110105202200114号-2022规自(朝)建宇0029号建字第110105202300037号-2023规自(朝)建字0009号 	110105202403290701施[朝]建字0119号110105202305240101[2023] 施[朝]建字0179号&#039;110105202209150601 		京房售证字(2022)150号京房售证字(2023)74号 	<br /><br />7 	北京·森与天成 	京发改（核）[2023]123号 	京（2023）丰不动产权第0063913号 	无 	2023规自（丰）综审字0025号 	2023规自（丰）建字0021号、2023规自（丰）建字0020号、2023规自（丰）建字0022号、2023规自（丰）建字0026号、2023规自（丰）建字 	[2023]施[丰]建字0142号、[2023]施建字0121号 		京房售证字（2023）111号、京房售证字（2023）125号、京房售证字（2023）136号 	<br /><br />序号 	项目名称 	主要项目批文情况 	<br /><br />项目立项/备案 	国有土地使用权证 	环评批复/备案 	建设用地规划许可证 	建设工程规划许可证 	建筑工程施工许可证 	竣工备案证 	销售（预售）证 	<br /><br />						0027号、2023规自（丰）建字0025号、2023规自（丰）建字0024号、 				<br /><br />（二）拟建项目情况<br /><br />截至2023年末，发行人无拟建项目。<br /><br />（三）土地储备情况及后续业务规划<br /><br />发行人不存在取得限制用地目录或禁止用地目录土地等违反供地政策的行为；发行人按照《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）的规定，依法取得项目开发用地的土地使用权，不存在以租代征农民用地、应当有偿而无偿、应当招拍挂而协议出让取得、对外转让未达到规定条件的项目土地使用权或出让主体为开发区管委会等违法违规取得土地使用权的情形；发行人已取得土地使用权的项目土地权属不存在第三方主张权利等争议问题；截至本募集说明书签署日，发行人已按土地出让人的要求缴纳了土地出让金，不存在拖欠土地出让金的行为；发行人不存在未经国土部门同意、未补缴土地出让金而擅自改变项目土地容积率和规划条件的情形；发行人截至目前尚未实际动工建设的房地产开发项目，不违反《闲置土地处置办法》，也未因此受到相关国土部门作出的行政处罚；发行人在囤地方面不存在违法违规问题，亦未受到监管部门的行政处罚或造成严重社会负面影响的事件。<br /><br />截至募集说明书出具日止，发行人土地储备均不涉及“地王”事项，不涉及负面舆情，所取得土地的资金来源为发行人及其子公司自有资金，不存在使用银行贷款缴纳土地出让金等情形，资金来源合法。本期债务融资工具的募集资金未变相用于土地购买，资金用途严格落实国家房地产调控政策，及中国银行间市场交易商协会相关管理要求。此外，发行人无其他需要说明的重大事项。<br /><br />（1）公司所获得地块情况<br /><br />近年来发行人逐步加大对北京市场的资源投入，并于2013年中标平西府地块（公园悦府项目）、五路地块（琨御府项目）两处轨道交通车辆段上盖土地，于2014年中标潭柘寺C地块（檀谷项目），2015年中标平谷地块（璟悦府项目），2018年中标密云檀营地块（锦悦府项目）及燕郊地块（朝东中心项目），2019年中标丰台区郭公庄三期地块（臻御府项目）、海淀区北安河项目（岚山项目）及无锡具区路项目（愉樾天成项目）；2021年12月中标北京市朝阳区东坝地块（北熙区项目）；2023年6月中标北京市丰台区新宫地块（森与天成项目）。截至2024年3月末，琨御府、西华府项目、锦悦府、臻御府、岚山、檀谷、公园悦府项目已竣工，其他地块均处于开发建设或前期阶段。<br /><br />2021年至募集说明书出具日止，公司所获得地块情况如下：<br /><br />表-2021年至募集说明书签署日公司主要拿地情况<br /><br />单位：亿元，平方米，元/平方米<br /><br />序号 	土地名称 	地块所在地 	兴建项目类别 	成交地价 	已交出让金 	溢价率 	资金来源 	后续出让金资金来源 	总占地面积 	总建筑面积 	楼面地价 	土地取得时间 	<br /><br />1 	朝阳东坝A1西南地块 	北京市朝阳区 	住宅、商业、办公 	56.10 	56.10 	0.00% 	自有资金 	自有资金 	57,220.14 	132,000 	42,500.00 	2021年12月24日 	<br /><br />2 	朝阳东坝A1东南地块 	北京市朝阳区 	住宅、商业、办公 	48.50 	48.50 	0.00% 	自有资金 	自有资金 	63,959.72 	94,000 	51,595.74 	2021年12月24日 	<br /><br />3 	朝阳东坝A1上盖北地块 	北京市朝阳区 	住宅、商业、办公 	70.70 	70.70 	0.00% 	自有资金 	自有资金 	76,681.88 	137,000 	51,605.84 	2021年12月24日 	<br /><br />4 	丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合利用项目FXG-1401-0601-03等地块R2二类居住用地、A334托幼用地项目 	北京市丰台区 	住宅、商业、办公 	50.00 	50.00 	0.00% 	自有资金 	自有资金 	120,616.06 	215,223 	43,395.00 	2023年6月20日 	<br /><br />注：溢价率=（成交价-起始总价）/起始总价<br /><br />截至募集说明书签署日止，发行人不存在“地王”项目，募集资金未用于变相土拍，均按照披露使用，房地产融资资金来源合法合规。<br /><br />87<br /><br />十、发行人发展战略<br /><br />2024年，公司将继续聚焦TOD轨道物业开发领域，进一步加强轨道物业综合体开发运营的经验与技术积累，打造轨道物业开发经营核心竞争力，不断丰富“TOD轨道物业专家”的内涵；秉承用户中心主义，精细化打磨产品，以智慧城市和轨道科技加速发展，切实践行“轨道+土地”的一体两翼战略，形成人文城市和产业生态共存的价值共同体；以地铁车辆段上盖综合开发消除车辆段孤立存在“城市伤疤”效应，在实现房地产开发经济价值的同时，对土地集约化利用做出了重要贡献。<br /><br />十一、发行人所处行业状况<br /><br />（一）房地产行业<br /><br />房地产行业对国计民生、国民经济具有重要作用。宏观经济对我国房地产行业具有深远的影响。2023年全国房地产市场供求关系发生重要变化，房企在产品和服务上的竞争进一步加剧，房地产行业深度调整，进入新、旧模式交替之年，房地产企业进入优胜劣汰、两极分化阶段。政策端实施因城施策，以促进房地产行业良性循环和健康发展为目标，调控政策延续宽松态势且宽松力度不断加大，房地产供需两端均有利好政策陆续出台，但是政策影响周期较短，整体效果不明显，居民购房信心恢复较为缓慢，房地产市场整体进入低位运行阶段。<br /><br />根据国家统计局数据显示，2021年全国房地产开发企业新开工面积198,895万平方米,比上年下降11.4%，其中住宅新开工房屋面积146,379万平方米，比上年下降10.9%；施工面积975,387万平方米,比上年增长5.2%；竣工面积101,412万平方米,比上年增长11.2%；销售面积179,433万平方米，比上年增长1.90%，其中住宅商品房销售面积156,532万平方米，同比增长1.1%。<br /><br />根据国家统计局数据显示，2022年全国房地产开发企业新开工面积120,587.07万平方米,比上年下降39.4%，其中商品住宅新开工面积88,135.08万平方米，比上年下降39.8%；竣工面积86,222.22万平方米，比上年下降15.0%，其中商品住宅竣工面积62,539.25，比上年下降14.3%；销售面积135,836.89万平方米，比上年下降24.3%，其中商品住宅销售面积114,630.65万平方米，比上年下降26.8%；商品房销售额133,307.84亿元，比上年下降26.7%，其中商品住宅销售额116,746.97亿元，比上年下降28.3%。<br /><br />根据国家统计局数据显示，2023年全国房地产开发企业新开工面积95,376万平方米,同比下降20.4%，创十六年新低，其中住宅新开工面积69,286万平方米，同比下降20.9%；房屋竣工面积99,831万平方米，同比增长17.0%，其中住宅竣工面积72,433万平方米，同比增长17.2%；新建商品房销售面积111,735万平方米，同比下降8.5%，创十一年新低，其中住宅销售面积同比下降8.2%；商品房销售额116,622亿元，同比下降6.5%，创七年新低，其中住宅销售额102,990亿元，同比下降6.0%；全年房地产开发投资110,913亿元，同比下降9.6%，创六年新低，其中住宅投资83,820亿元，同比下降9.3%。<br /><br />（二）发行人的行业地位和竞争优势<br /><br />1、行业地位<br /><br />发行人是一家地产开发经营集团。公司主营房地产开发经营，近年来依托大股东的资源、资金和专业开发团队的优势，经营规模迅速扩大，土地储备日益增加。现下辖北京、上海、无锡等地多个房地产开发项目及酒店经营物业，公司已基本完成“植根北京，茂盛全国”的战略布局，成为以轨道物业综合开发为主要特色并且极具竞争力的地产开发经营集团。<br /><br />2、面临的主要竞争情况<br /><br />目前，我国房地产行业的竞争情况主要表现在以下几个方面：<br /><br />房地产行业进入壁垒日益提高。随着土地市场化机制的逐步完善，行业管理日益规范，对房地产企业的规模和资金实力的要求越来越高，缺乏品牌的中小房地产开发企业将被市场淘汰。<br /><br />房地产竞争区域差异性较大。我国东南沿海城市房地产市场化程度相对较高，中西部市场化程度相对较弱。我国房地产投资主要集中在东部地区，中、西部地区投资量相对较少。东部地区房地产市场容量和需求较大、市场较为成熟，竞争较为充分，而中、西部地区房地产市场起步较晚，发展相对滞后。<br /><br />房地产竞争加剧。伴随着国内一流房地产企业的跨区域发展以及境外房地产企业的不断介入，市场竞争日趋激烈。房地产开发企业未来面临的是在融资能力、技术研发及利用、项目管理、人力资源等方面的综合实力竞争，市场竞争加剧会直接影响房地产开发企业的盈利能力。<br /><br />房地产进入资本竞争时代。房地产是资金密集型产业，随着房地产行业市场竞争的升级，资本实力将成为企业竞争的主导因素，实力雄厚、具有相当规模和品牌优势、规范成熟的房地产企业将成为市场的领导者。<br /><br />3、竞争优势<br /><br />（1）明晰的企业战略<br /><br />明晰的企业战略规划为公司发展指明了前进的方向。公司以“TOD轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司深耕北京市场，理性扩张，严控风险，审慎选择并严控京外市场投资，通过优质的服务和产品迭代升级，不断扩大品牌影响力。近年来，公司集中优势资源投入到北京区域高能板块TOD轨道物业优势资源地块的开发中，通过不断提升产品品质和服务质量，取得了良好的客户口碑。<br /><br />（2）先进的理念<br /><br />公司进入TOD领域较早，通过多年的经验积累，形成了以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，人文城市和产业生态共存的价值共同体的“TOD智慧生态圈”开发理念。在该理念的指导下，公司不断创新方式方法，提升技术能力与设计水平。<br /><br />公司坚持“以用户为中心”的经营理念，始终坚持以客户需求为产品和服务导向，进行科学的客户调研，细致的需求分类，严谨的需求分析，以研究和分析成果作为出发点，细致打磨升级自身产品，实现消费者需求的具象化。<br /><br />公司坚持以空间营造和智慧运维作为打造产品差异化的主要抓手。在室内空间的营造上，公司从消费者调研结果出发，根据消费者生活习惯、居家动线、功能要求等方面的需求共性，科学合理的进行户型设计优化和家居配备；在室外空间上，公司针对TOD项目面积大、与公共交通衔接紧等特性，合理规划各具功能的公共区域，实现城市功能和社区功能的无缝衔接和转换。<br /><br />智慧运维是公司打造产品差异化，提升运营服务核心竞争力的另一工具，其主要体现在精确分析、精准管理和精细服务上。根据大数据等科技手段精确分析的结果，对社区周边商圈业态进行合理科学的精准管理，并通过智能家居等硬件设施和社区APP等软件的联动，打造安全、便捷的智能系统，提供高效、定制化、个性化的精细服务。<br /><br />除了运用智慧手段，公司在尝试通过塑造项目周边的人文环境来加强产品差异化。公司以“檀谷”小镇为试点，以“城市山居”“学园市镇”作为产品定位，通过打造“慢闪公园”文化IP，举办论坛、沙龙、山谷巡游、文创市集等艺术和文旅活动，引入符合产品定位的配套商业品牌，极大提高了“檀谷”小镇的知名度和影响力，积累了较好的社会口碑。<br /><br />（3）先发优势经验积累<br /><br />公司进入TOD开发领域较早，深耕多年积累了一定的先发技术优势，其主要体现为以下三点：<br /><br />1）多种结构转换方式及应用<br /><br />为了适应地铁车辆段上盖开发的不同类型，确保上盖物业在安全稳定的前提下，实现价值最大化和体验最优化，需要选择不同的结构转换方式，公司在这方面具有先发优势和丰富经验。<br /><br />2）减振降噪技术的研发和应用<br /><br />在轨道物业开发中，振动和噪音对工作生活的影响是用户最关注的痛点之一，公司下属企业京投科技是国家级的高新技术企业、中关村高新技术企业，在减振降噪领域拥有多项专利，技术上拥有自主研发、独立生产能力。公司技术成果除在我们自身项目中应用外，也广泛应用于杭州、深圳、成都等多个地铁物业中。2023年12月15日，京投发展参与的《既有运行地铁停车库上盖区综合开发群体装配式建筑关键施工技术研究与应用》课题，被科技成果评价委员会认定为“成果整体达到国际先进水平”。<br /><br />3）与轨道相连通的多业态空间场景整合营造能力<br /><br />在TOD开发中，公司长期对标东京、香港等地的标杆项目，以用户视角为出发点，塑造城市核（UrbanCore）、垂直多功能交通核、绿谷等高品质、非标化、高审美的多种生活场景，在此方面积累了一定宝贵经验。<br /><br />（4）优秀的财务融资能力<br /><br />公司一方面加快去化和项目周转，努力保障财务稳定，使公司资产负债率保持在合理水平。另一方面积极拓展融资渠道，丰富融资方法，充分利用总部融资优势，凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力，有效保障了各项目开发建设资金需求，避免公司出现流动性风险，确保公司稳健经营。报告期内，公司于2023年8月公开发行公司债20亿元，期限3年，票面利率3.07%。<br /><br />（5）科学的运营管理模式<br /><br />当前房地产行业已逐步由土地红利、金融红利的时代过渡至管理红利的时代，科学高效的运营管理模式将为公司未来的发展保驾护航。公司在运营管理上，始终坚持用户中心主义，以精细化服务、高品质输出为导向，以利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过科学制定考核机制，实现全项目、全周期和全专业的科学高效统筹。<br /><br />（6）高效能的组织团队<br /><br />公司通过高层共创和企业文化宣贯，在领导及员工团队中形成普遍的战略共识，继而设置考核目标，以自上而下的形式实现愿景牵引和压力传导，从而形成全公司的发展合力；通过强化职能平台建设，加大职能管理的穿透力，形成规范的工作流程和统一的人才选用标准；通过建立公开透明的评价体系，实现多维度考评，形成“能者上，庸者下”的人才机制，筛选出高绩效业务骨干，打造一支高共识、高效能、高驱动的组织团队。<br /><br />第六章发行人主要财务状况<br /><br />天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）对发行人<br /><br />年合并及母公司会计报表进行了审计，并分别出具了<br /><br />20 	2 	1 	年、 	202 	2年 	、 	2023 	<br /><br />天职业字 	[2022]9001 	号 		<br /><br />审计报告、天职业字[2023]7967号和[2024]16070号审计报告，审计意见均为标准无保留意见。发行人2024年1-3月财务报表未经审计。<br /><br />本章节中所涉及发行人 2021-2023年的财务数据均来源于上述经审计的财务报表。<br /><br />投资者在阅读以下财务信息时，应当参照公司完整的经审计的财务报告。<br /><br />一、发行人财务报表的编制基础<br /><br />发行人2021年度财务报告、2022年度财务报告、2023年度财务报告及2024年1-3月财务报表均按照财政部2006年2月颁布的《企业会计准则》和具体会计准则、其后颁布的应用指南、解释以及其他相关规定，以发行人持续经营假设为基础进行编制。<br /><br />二、发行人重大会计政策变更<br /><br />（一）2021年度会计政策与会计估计的变更情况<br /><br />1、2021年度公司会计政策变更<br /><br />（1）本公司自2021年1月1日执行《企业会计准则第21号——租赁》（财会〔2018〕35号）（以下简称“新租赁准则”）相关规定。本公司依据新租赁准则有关特定事项或交易的具体规定调整了相关会计政策。本公司根据累积影响数，调整使用权资产、租赁负债及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。会计政策变更导致影响如下：<br /><br />单位：元<br /><br />会计政策变更的内容和原因 	受影响的报表项目名称 	影响金额 	<br /><br />2020年12月31日合并资产负债表 	2020年12月31日母公司资产负债表 	<br /><br />公司作为承租人对于首次执行日前已存在经营租赁的调整 	预付款项 	-2,440,641.80 	-873,876.83 	<br /><br />长期待摊费用 	-528,854.20 		<br /><br />使用权资产 	37,152,982.57 	24,163,261.50 	<br /><br />	一年内到期的非流动负债 	13,928,259.87 	9,466,147.23 	<br /><br />租赁负债 	20,255,226.70 	13,823,237.44 	<br /><br />本公司作为承租人，对于首次执行日前的经营租赁，在首次执行日根据剩余租赁付款额按首次执行日增量借款年利率折现的现值计量租赁负债，并按照与租赁负债相等的金额，根据预付租金进行必要调整计量使用权资产。<br /><br />对于首次执行日前的经营租赁，本公司在应用上述方法时同时采用如下简化处理：<br /><br />对将于首次执行日后12个月内完成的租赁作为短期租赁处理；<br /><br />计量租赁负债时，采用增量借款利率的加权平均值；<br /><br />使用权资产的计量不包含初始直接费用；<br /><br />存在续租选择权或终止租赁选择权的，根据首次执行日前选择权的实际行使及其他最新情况确定租赁期；<br /><br />对首次执行新租赁准则当年期初之前发生的租赁变更，不进行追溯调整，根据租赁变更的最终安排，按照新租赁准则进行会计处理。<br /><br />（2）本公司自2021年1月1日采用《企业会计准则解释第14号》（财会〔2021〕1号）相关规定，根据累积影响数，调整期初留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。此会计政策变更未对本公司本期报表产生影响。<br /><br />（3）本公司自2021年1月1日采用《企业会计准则解释第15号》（财会〔2021〕35号）“关于资金集中管理相关列报”相关规定，对可比期间的财务报表数据进行相应调整。此会计政策变更未对本公司本期报表产生影响。<br /><br />2、2021年度公司无会计估计变更。<br /><br />3、2021年度公司无前期差错更正。<br /><br />（二）2022年度会计政策与会计估计的变更情况<br /><br />1、2022年度公司会计政策变更<br /><br />（1）本公司自2022年1月1日采用《企业会计准则解释第15号》（财会〔2021〕35号）“关于企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售的会计处理”及“关于亏损合同的判断”相关规定，根据累积影响数，调整财务报表相关项目金额。此会计政策变更未对本公司本期报表产生影响。<br /><br />（2）本公司自2022年1月1日采用《企业会计准则解释第16号》（财会〔2022〕31号）“关于发行方分类为权益工具的金融工具相关股利的所得税影响的会计处理”及“关于企业将以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付的会计处理”相关规定，根据累积影响数，调整财务报表相关项目金额。此会计政策变更未对本公司本期报表产生影响。<br /><br />2、2022年度公司无会计估计变更。<br /><br />3、2022年度公司无前期差错更正。<br /><br />（三）2023年度会计政策与会计估计的变更情况<br /><br />1、2023年度公司会计政策变更<br /><br />公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定，对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初至首次执行日之间发生的适用该规定的单项交易按该规定进行调整。对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初因适用该规定的单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，产生应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的，按照该解释和《企业会计准则第18号--所得税》的规定，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。<br /><br />项目 	调整前（元） 	调整后（元） 	<br /><br />2022年12月31日 	2022年12月31日 	<br /><br />递延所得税资产 	1,585,809,034.16 	1,585,809,034.16 	<br /><br />递延所得税负债 	984,017,124.03 	984,581,630.79 	<br /><br />盈余公积 	259,608,994.99 	259,593,942.65 	<br /><br />未分配利润 	1,306,802,712.90 	1,306,394,082.29 	<br /><br />对可比期间合并财务报表项目及金额影响如下：<br /><br />项目 	调整前（元） 	调整后（元） 	<br /><br />2022年12月31日 	2022年12月31日 	<br /><br />递延所得税资产 			<br /><br />递延所得税负债 	80,361,089.77 	80,511,613.20 	<br /><br />盈余公积 	259,608,994.99 	259,593,942.65 	<br /><br />未分配利润 	364,558,658.25 	364,423,187.16 	<br /><br />2、2023年度公司无会计估计变更。<br /><br />3、2023年度公司无前期差错更正。<br /><br />（四）2024年1-3月会计政策与会计估计的变更情况<br /><br />1、2024年1-3月公司无会计政策变更。<br /><br />2、2024年1-3月公司无会计估计变更。<br /><br />3、2024年1-3月公司无前期差错更正。<br /><br />三、发行人合并报表范围变动情况<br /><br />（一）公司2021年度报表合并范围变化情况<br /><br />表-2021年度合并报表范围变化情况<br /><br />公司名称 	变动情况 	变动原因 	<br /><br />北京京投铭德置业有限公司 	新增合并 	新设 	<br /><br />（二）公司2022年度报表合并范围变化情况<br /><br />表-2022年度合并报表范围变化情况<br /><br />公司名称 	变动情况 	变动原因 	<br /><br />京投发展商业管理（北京）有限公司 	新增合并 	新设 	<br /><br />北京京投铭德置业有限公司 	减少 	企业注销 	<br /><br />（三）公司2023年度报表合并范围变化情况<br /><br />表-2023年度合并报表范围变化情况<br /><br />公司名称 	变动情况 	变动原因 	<br /><br />北京京投铭德置业有限公司 	新增合并 	新设 	<br /><br />宁波银泰对外经济贸易有限公司 	减少 	企业注销 	<br /><br />（四）公司2024年1-3月报表合并范围变化情况<br /><br />2024年1-3月发行人合并报表范围二级子公司无变化。<br /><br />四、发行人最近三年及一期会计报表<br /><br />（一）合并财务报表<br /><br />表-公司报告期末合并资产负债表<br /><br />单位：元<br /><br />项目 	2024年3月31日 	2023年12月31日 	2022年12月31日 	2021年12月31日 	<br /><br />流动资产： 					<br /><br />货币资金 	2,122,404,762.96 	10,087,661,396.15 	4,008,908,444.04 	4,929,811,501.37 	<br /><br />结算备付金 					<br /><br />拆出资金 					<br /><br />交易性金融资产 					<br /><br />衍生金融资产 					<br /><br />应收票据 					<br /><br />应收账款 	480,789,300.63 	483,098,027.97 	513,308,332.93 	66,780,116.11 	<br /><br />应收款项融资 					<br /><br />预付款项 	71,749,158.46 	84,788,936.05 	156,196,047.81 	159,004,193.65 	<br /><br />应收保费 					<br /><br />应收分保账款 					<br /><br />应收分保合同准备金 					<br /><br />其他应收款 	503,989,576.53 	515,088,578.84 	690,109,613.85 	282,186,692.85 	<br /><br />其中：应收利息 	- 	- 	42,312,519.26 	12,603,176.73 	<br /><br />应收股利 	3,362,827.80 	3,362,827.80 	2,468,703.50 	19,397,329.30 	<br /><br />买入返售金融资产 					<br /><br />存货 	44,887,327,929.78 	36,810,583,979.35 	37,461,166,122.04 	29,239,475,224.53 	<br /><br />合同资产 	85,746,020.70 	85,746,020.70 	85,746,020.70 	237,342,700.07 	<br /><br />持有待售资产 					<br /><br />一年内到期的非流动资产 	- 	700,632,000.01 	20,432,069.51 	297,301,883.83 	<br /><br />其他流动资产 	1,027,055,031.27 	898,535,245.48 	740,516,419.18 	1,219,693,612.87 	<br /><br />流动资产合计 	49,179,061,780.33 	49,666,134,184.55 	43,676,383,070.06 	36,431,595,925.28 	<br /><br />非流动资产： 					<br /><br />发放贷款和垫款 					<br /><br />债权投资 	715,025,925.01 	- 	601,139,925.00 	- 	<br /><br />可供出售金融资产 					<br /><br />其他债权投资 					<br /><br />长期应收款 					<br /><br />长期股权投资 	172,365,975.37 	175,864,664.63 	199,376,479.94 	206,124,696.30 	<br /><br />其他权益工具投资 	479,338,980.34 	513,986,352.24 	550,022,163.66 	475,886,617.74 	<br /><br />其他非流动金融资产 					<br /><br />投资性房地产 	215,967,270.67 	219,193,568.49 	231,175,079.88 	180,749,314.03 	<br /><br />固定资产 	71,351,910.60 	72,021,764.57 	74,601,879.78 	140,667,515.51 	<br /><br />在建工程 					<br /><br />生产性生物资产 					<br /><br />油气资产 					<br /><br />使用权资产 	40,131,991.53 	44,101,148.98 	18,678,216.08 	25,867,720.50 	<br /><br />无形资产 	30,823,467.10 	31,614,891.91 	34,202,524.98 	38,117,357.61 	<br /><br />开发支出 					<br /><br />商誉 	11,603,740.50 	11,603,740.50 	11,603,740.50 	11,603,740.50 	<br /><br />长期待摊费用 	206,779.30 	367,618.46 	1,701,730.42 	3,389,714.01 	<br /><br />递延所得税资产 	1,253,667,806.76 	1,191,903,008.25 	1,585,809,034.16 	1,242,680,227.97 	<br /><br />其他非流动资产 	7,723,523,796.01 	7,621,660,641.78 	7,828,381,048.59 	8,047,250,248.15 	<br /><br />非流动资产合计 	10,714,007,643.19 	9,882,317,399.81 	11,136,691,822.99 	10,372,337,152.32 	<br /><br />资产总计 	59,893,069,423.52 	59,548,451,584.36 	54,813,074,893.05 	46,803,933,077.60 	<br /><br />流动负债： 					<br /><br />短期借款 				- 	<br /><br />向中央银行借款 					<br /><br />拆入资金 					<br /><br />交易性金融负债 					<br /><br />衍生金融负债 					<br /><br />应付票据 					<br /><br />应付账款 	3,013,228,603.51 	3,194,357,307.11 	3,424,600,953.73 	2,951,639,267.58 	<br /><br />预收款项 	22,677,371.94 	19,175,464.36 	3,120,669.61 	4,310,696.83 	<br /><br />合同负债 	4,808,253,694.97 	3,900,555,893.65 	10,256,653,441.11 	11,324,429,720.83 	<br /><br />卖出回购金融资产款 					<br /><br />吸收存款及同业存放 					<br /><br />代理买卖证券款 					<br /><br />代理承销证券款 					<br /><br />应付职工薪酬 	28,480,331.01 	30,439,214.86 	31,095,368.24 	78,878,552.96 	<br /><br />应交税费 	916,734,001.28 	2,185,934,698.57 	1,855,934,940.33 	1,610,298,168.64 	<br /><br />其他应付款 	5,353,492,130.65 	6,349,465,861.86 	991,269,070.75 	863,464,254.43 	<br /><br />其中：应付利息 					<br /><br />应付股利 	12,429,762.78 	12,429,762.78 	12,429,762.78 	11,405,235.01 	<br /><br />应付手续费及佣金 					<br /><br />应付分保账款 					<br /><br />持有待售负债 					<br /><br />一年内到期的非流动负债 	5,213,288,476.82 	137,394,279.11 	2,112,032,630.26 	1,887,828,686.49 	<br /><br />其他流动负债 	432,152,468.02 	355,389,450.75 	659,501,179.06 	1,019,130,309.97 	<br /><br />流动负债合计 	19,788,307,078.20 	16,172,712,170.27 	19,334,208,253.09 	19,739,979,657.73 	<br /><br />非流动负债： 					<br /><br />保险合同准备金 					<br /><br />长期借款 	26,788,055,194.25 	29,029,351,711.91 	21,374,427,284.02 	11,302,272,007.60 	<br /><br />应付债券 	2,878,470,824.51 	3,759,838,411.38 	1,764,826,120.56 	3,490,278,160.82 	<br /><br />其中：优先股 					<br /><br />永续债 					<br /><br />租赁负债 	23,663,309.61 	24,536,382.83 	6,180,928.50 	13,377,291.83 	<br /><br />长期应付款 	17,984,683.03 	17,984,683.03 	73,363,812.40 	105,840,417.01 	<br /><br />长期应付职工薪酬 					<br /><br />预计负债 	39,780,000.00 	39,780,000.00 	39,780,000.00 	39,780,000.00 	<br /><br />递延收益 	202,478,792.01 	192,582,878.68 	289,905,692.54 	190,957,252.11 	<br /><br />递延所得税负债 	818,913,052.87 	777,381,361.95 	984,581,630.79 	697,083,861.37 	<br /><br />其他非流动负债 	78,398,108.44 	76,037,414.55 	71,211,331.23 	64,600,545.64 	<br /><br />非流动负债合计 	30,847,743,964.72 	33,917,492,844.33 	24,604,276,800.04 	15,904,189,536.38 	<br /><br />负债合计 	50,636,051,042.92 	50,090,205,014.60 	43,938,485,053.13 	35,644,169,194.11 	<br /><br />所有者权益（或股东权益）： 					<br /><br />实收资本（或股本） 	740,777,597.00 	740,777,597.00 	740,777,597.00 	740,777,597.00 	<br /><br />其他权益工具 	6,000,000,000.00 	6,000,000,000.00 	6,000,000,000.00 	6,000,000,000.00 	<br /><br />其中：优先股 					<br /><br />永续债 	6,000,000,000.00 	6,000,000,000.00 	6,000,000,000.00 	6,000,000,000.00 	<br /><br />资本公积 	327,514,574.72 	327,514,574.72 	327,514,574.72 	327,514,574.72 	<br /><br />减：库存股 					<br /><br />其他综合收益 	170,619,857.48 	192,386,645.62 	241,083,269.27 	289,827,247.44 	<br /><br />专项储备 					<br /><br />盈余公积 	270,073,118.57 	270,073,118.57 	259,593,942.65 	246,644,204.97 	<br /><br />一般风险准备 					<br /><br />未分配利润 	155,447,788.31 	311,830,295.89 	1,306,394,082.29 	1,538,724,303.60 	<br /><br />归属于母公司所有者权益（或股东权益）合计 	7,664,432,936.08 	7,842,582,231.80 	8,875,363,465.93 	9,143,487,927.73 	<br /><br />少数股东权益 	1,592,585,444.52 	1,615,664,337.96 	1,999,226,373.99 	2,016,275,955.76 	<br /><br />所有者权益（或股东权益）合计 	9,257,018,380.60 	9,458,246,569.76 	10,874,589,839.92 	11,159,763,883.49 	<br /><br />负债和所有者权益（或股东权益）总计 	59,893,069,423.52 	59,548,451,584.36 	54,813,074,893.05 	46,803,933,077.60 	<br /><br />表-公司报告期合并利润表<br /><br />单位：元<br /><br />项目 	2024年1-3月 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />一、营业总收入 	256,357,336.04 	10,641,128,429.34 	5,552,378,113.60 	6,765,910,302.79 	<br /><br />其中：营业收入 	256,357,336.04 	10,641,128,429.34 	5,552,378,113.60 	6,765,910,302.79 	<br /><br />利息收入 					<br /><br />已赚保费 					<br /><br />手续费及佣金收入 					<br /><br />二、营业总成本 	381,499,878.44 	11,745,442,252.85 	5,365,187,343.30 	6,332,311,391.92 	<br /><br />其中：营业成本 	263,003,359.88 	9,832,795,735.07 	4,467,278,761.50 	5,325,706,787.52 	<br /><br />利息支出 					<br /><br />手续费及佣金支出 					<br /><br />退保金 					<br /><br />赔付支出净额 					<br /><br />提取保险责任准备金净额 					<br /><br />保单红利支出 					<br /><br />分保费用 					<br /><br />税金及附加 	8,181,743.09 	1,365,306,836.99 	509,008,629.14 	473,301,623.88 	<br /><br />销售费用 	18,707,154.42 	202,934,145.48 	160,678,164.90 	220,498,639.52 	<br /><br />管理费用 	39,309,968.66 	189,625,473.38 	167,424,420.35 	213,649,425.93 	<br /><br />研发费用 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />财务费用 	52,297,652.39 	154,780,061.93 	60,797,367.41 	99,154,915.07 	<br /><br />其中：利息费用 	81,987,257.92 	258,682,740.50 	254,962,494.39 	472,087,751.91 	<br /><br />利息收入 	53,045,901.08 	197,358,653.19 	284,729,254.09 	439,703,494.67 	<br /><br />加：其他收益 	347,557.65 	1,032,375.19 	662,761.11 	1,413,177.91 	<br /><br />投资收益（损失以“－”号填列） 	14,231,430.32 	189,219,450.63 	155,106,846.02 	240,574,132.82 	<br /><br />其中：对联营企业和合营企业的投资收益 	638,663.02 	125,903,594.52 	-2,500,216.36 	19,601,108.37 	<br /><br />以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 					<br /><br />汇兑收益（损失以“－”号填列） 					<br /><br />净敞口套期收益（损失以“-”号填列） 					<br /><br />公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 					<br /><br />信用减值损失（损失以“-”号填列） 	-1,766,245.12 	-80,440,389.28 	-4,851,609.23 	-1,546,741.82 	<br /><br />资产减值损失（损失以“-”号填列） 	- 	-138,535,294.80 	151,526.83 	-181,074.16 	<br /><br />资产处置收益（损失以“－”号填列） 	- 	308,815.84 	- 	-246,763.90 	<br /><br />三、营业利润（亏损以“－”号填列） 	-112,329,799.55 	-1,132,728,865.93 	338,260,295.03 	673,611,641.72 	<br /><br />加：营业外收入 	2,345,260.78 	4,977,088.45 	4,675,500.41 	2,917,013.87 	<br /><br />减：营业外支出 	458,106.40 	16,300,316.15 	7,029,801.06 	14,039,596.09 	<br /><br />四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 	-110,442,645.17 	-1,144,052,093.63 	335,905,994.38 	662,489,059.50 	<br /><br />减：所得税费用 	-11,971,244.13 	-93,255,447.10 	158,524,412.15 	329,699,761.44 	<br /><br />五、净利润（净亏损以“－”号填列） 	-98,471,401.04 	-1,050,796,646.53 	177,381,582.23 	332,789,298.06 	<br /><br />（一）按经营持续性分类 					<br /><br />1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 	-98,471,401.04 	-1,050,796,646.53 	177,381,582.23 	332,789,298.06 	<br /><br />2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列） 					<br /><br />（二）按所有权归属分类 					<br /><br />1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号填列） 	-75,392,507.60 	-659,234,610.50 	202,272,350.48 	328,623,564.48 	<br /><br />2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 	-23,078,893.44 	-391,562,036.03 	-24,890,768.25 	4,165,733.58 	<br /><br />六、其他综合收益的税后净额 	-21,766,788.14 	-48,696,623.65 	-48,743,978.17 	-183,008,696.07 	<br /><br />（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 	-21,766,788.14 	-48,696,623.65 	-48,743,978.17 	-183,008,696.07 	<br /><br />1．不能重分类进损益的其他综合收益 	-21,766,788.14 	-48,696,623.65 	-48,743,978.17 	-183,008,696.07 	<br /><br />（1）重新计量设定受益计划变动额 					<br /><br />（2）权益法下不能转损益的其他综合收益 					<br /><br />（3）其他权益工具投资公允价值变动 	-21,766,788.14 	-48,696,623.65 	-48,743,978.17 	-183,008,696.07 	<br /><br />（4）企业自身信用风险公允价值变动 					<br /><br />2．将重分类进损益的其他综合收益 					<br /><br />（1）权益法下可转损益的其他综合收益 					<br /><br />（2）其他债权投资公允价值变动 					<br /><br />（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额 					<br /><br />（4）其他债权投资信用减值准备 					<br /><br />（5）现金流量套期储备 					<br /><br />（6）外币财务报表折算差额 					<br /><br />（7）其他 					<br /><br />（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 					<br /><br />七、综合收益总额 	-120,238,189.18 	-1,099,493,270.18 	128,637,604.06 	149,780,601.99 	<br /><br />（一）归属于母公司所有者的综合收益总额 	-97,159,295.74 	-707,931,234.15 	153,528,372.31 	145,614,868.41 	<br /><br />（二）归属于少数股东的综合收益总额 	-23,078,893.44 	-391,562,036.03 	-24,890,768.25 	4,165,733.58 	<br /><br />八、每股收益： 					<br /><br />（一）基本每股收益(元/股) 	-0.21 	-1.33 	-0.17 	0.17 	<br /><br />（二）稀释每股收益(元/股) 	-0.21 	-1.33 	-0.17 	0.17 	<br /><br />表-公司报告期合并现金流量表<br /><br />单位：元<br /><br />项目 	2024年1-3月 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />一、经营活动产生的现金流量： 					<br /><br />销售商品、提供劳务收到的现金 	1,231,695,717.58 	4,658,968,587.44 	4,498,448,000.94 	12,045,452,826.73 	<br /><br />客户存款和同业存放款项净增加额 					<br /><br />向中央银行借款净增加额 					<br /><br />向其他金融机构拆入资金净增加额 					<br /><br />收到原保险合同保费取得的现金 					<br /><br />收到再保业务现金净额 					<br /><br />保户储金及投资款净增加额 					<br /><br />收取利息、手续费及佣金的现金 					<br /><br />拆入资金净增加额 					<br /><br />回购业务资金净增加额 					<br /><br />代理买卖证券收到的现金净额 					<br /><br />收到的税费返还 	6,421.02 	60,588,920.30 	139,057,975.52 	111,333,021.43 	<br /><br />收到其他与经营活动有关的现金 	14,729,340.88 	481,691,299.05 	273,366,723.16 	555,201,152.80 	<br /><br />经营活动现金流入小计 	1,246,431,479.48 	5,201,248,806.79 	4,910,872,699.62 	12,711,987,000.96 	<br /><br />购买商品、接受劳务支付的现金 	7,856,430,290.77 	7,300,028,392.95 	11,574,757,974.84 	2,933,809,652.90 	<br /><br />客户贷款及垫款净增加额 					<br /><br />存放中央银行和同业款项净增加额 					<br /><br />支付原保险合同赔付款项的现金 					<br /><br />拆出资金净增加额 					<br /><br />支付利息、手续费及佣金的现金 					<br /><br />支付保单红利的现金 					<br /><br />支付给职工及为职工支付的现金 	53,128,686.65 	207,730,482.54 	270,767,913.57 	264,856,067.69 	<br /><br />支付的各项税费 	1,573,806,103.24 	1,436,684,696.05 	804,040,309.22 	1,535,864,010.75 	<br /><br />支付其他与经营活动有关的现金 	68,199,466.89 	582,571,608.15 	615,149,916.60 	438,827,290.86 	<br /><br />经营活动现金流出小计 	9,551,564,547.55 	9,527,015,179.69 	13,264,716,114.23 	5,173,357,022.20 	<br /><br />经营活动产生的现金流量净额 	-8,305,133,068.07 	-4,325,766,372.90 	-8,353,843,414.61 	7,538,629,978.76 	<br /><br />二、投资活动产生的现金流量： 					<br /><br />收回投资收到的现金 	9,116,987.70 	1,106,979.87 	10,120,483.22 	174,182,121.43 	<br /><br />取得投资收益收到的现金 	- 	6,956,430.59 	115,886,607.93 	148,062,840.66 	<br /><br />处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 	220,697.00 	71,475.00 	1,000.00 	21,950.00 	<br /><br />处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 					<br /><br />收到其他与投资活动有关的现金 	- 	475,670,222.23 	1,515,223,790.94 	1,623,321,785.67 	<br /><br />投资活动现金流入小计 	9,337,684.70 	483,805,107.69 	1,641,231,882.09 	1,945,588,697.76 	<br /><br />购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 	504,318.31 	3,573,682.76 	3,084,012.48 	7,153,571.83 	<br /><br />投资支付的现金 	- 	31,500,000.00 	145,000,000.00 	40,000,000.00 	<br /><br />质押贷款净增加额 					<br /><br />取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 					<br /><br />支付其他与投资活动有关的现金 	40,000,000.00 	50,700,000.00 	809,328,281.41 	412,098,853.50 	<br /><br />投资活动现金流出小计 	40,504,318.31 	85,773,682.76 	957,412,293.89 	459,252,425.33 	<br /><br />投资活动产生的现金流量净额 	-31,166,633.61 	398,031,424.93 	683,819,588.20 	1,486,336,272.43 	<br /><br />三、筹资活动产生的现金流量： 					<br /><br />吸收投资收到的现金 	- 	8,000,000.00 	8,000,000.00 	3,000,000,000.00 	<br /><br />其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 	- 	8,000,000.00 	8,000,000.00 	- 	<br /><br />取得借款收到的现金 	4,075,855,996.98 	13,705,208,175.85 	14,487,623,174.12 	10,237,208,024.96 	<br /><br />收到其他与筹资活动有关的现金 	10,000,000.00 	4,310,000,000.00 	- 	- 	<br /><br />筹资活动现金流入小计 	4,085,855,996.98 	18,023,208,175.85 	14,495,623,174.12 	13,237,208,024.96 	<br /><br />偿还债务支付的现金 	3,117,152,514.64 	6,065,783,747.96 	5,923,237,397.70 	19,818,843,569.02 	<br /><br />分配股利、利润或偿付利息支付的现金 	567,194,717.08 	1,787,354,146.49 	1,666,472,243.30 	2,248,162,794.65 	<br /><br />其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 	- 	- 	- 	400,000,000.00 	<br /><br />支付其他与筹资活动有关的现金 	26,082,000.69 	167,966,077.40 	163,922,173.31 	156,543,813.06 	<br /><br />筹资活动现金流出小计 	3,710,429,232.41 	8,021,103,971.85 	7,753,631,814.31 	22,223,550,176.73 	<br /><br />筹资活动产生的现金流量净额 	375,426,764.57 	10,002,104,204.00 	6,741,991,359.81 	-8,986,342,151.77 	<br /><br />四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 	- 	- 	- 	2,445.53 	<br /><br />五、现金及现金等价物净增加额 	-7,960,872,937.11 	6,074,369,256.03 	-928,032,466.60 	38,626,544.95 	<br /><br />加：期初现金及现金等价物余额 	10,076,148,290.80 	4,001,779,034.77 	4,929,811,501.37 	4,891,184,956.42 	<br /><br />六、期末现金及现金等价物余额 	2,115,275,353.69 	10,076,148,290.80 	4,001,779,034.77 	4,929,811,501.37 	<br /><br />（二）母公司财务报表<br /><br />表-公司报告期末母公司资产负债表<br /><br />单位：元<br /><br />项目 	2024年3月31日 	2023年12月31日 	2022年12月31日 	2021年12月31日 	<br /><br />流动资产： 					<br /><br />货币资金 	79,083,281.03 	92,910,115.55 	258,441,709.52 	193,421,090.13 	<br /><br />交易性金融资产 					<br /><br />以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 					<br /><br />衍生金融资产 					<br /><br />应收票据 					<br /><br />应收账款 	167,156,350.71 	159,486,135.12 	1,914,741.49 	14,213,568.67 	<br /><br />应收款项融资 					<br /><br />预付款项 	44,643,212.72 	58,457,723.26 	61,615,822.93 	57,880,607.40 	<br /><br />其他应收款 	3,224,884,137.59 	3,107,163,393.37 	2,750,522,588.28 	3,386,630,920.70 	<br /><br />其中：应收利息 	- 	- 	42,312,519.26 	12,603,176.73 	<br /><br />应收股利 	46,557,648.71 	46,557,648.71 	125,663,524.41 	738,592,150.21 	<br /><br />存货 					<br /><br />持有待售资产 					<br /><br />一年内到期的非流动资产 	- 	700,632,000.01 	20,432,069.51 	148,975,869.44 	<br /><br />其他流动资产 	- 	1,330.70 	180,441,330.71 	601,561,425.51 	<br /><br />流动资产合计 	3,515,766,982.05 	4,118,650,698.01 	3,273,368,262.44 	4,402,683,481.85 	<br /><br />非流动资产： 					<br /><br />债权投资 	1,343,937,036.12 	182,240,000.00 	601,139,925.00 	- 	<br /><br />可供出售金融资产 					<br /><br />其他债权投资 					<br /><br />持有至到期投资 					<br /><br />长期应收款 					<br /><br />长期股权投资 	6,602,261,157.85 	6,605,764,259.83 	6,365,880,248.64 	6,126,590,515.94 	<br /><br />其他权益工具投资 	479,338,980.34 	513,986,352.24 	550,022,163.66 	475,886,617.74 	<br /><br />其他非流动金融资产 					<br /><br />投资性房地产 	68,617,442.90 	69,555,316.03 	73,306,808.38 	77,058,300.73 	<br /><br />固定资产 	21,788,580.25 	22,327,983.54 	22,764,475.31 	23,814,527.07 	<br /><br />在建工程 					<br /><br />生产性生物资产 					<br /><br />油气资产 					<br /><br />使用权资产 	24,857,807.77 	27,263,402.08 	6,375,190.50 	15,233,269.14 	<br /><br />无形资产 	390,772.90 	444,041.53 	671,025.81 	1,408,907.01 	<br /><br />开发支出 					<br /><br />商誉 					<br /><br />长期待摊费用 	- 	- 	324,234.69 	1,189,466.42 	<br /><br />递延所得税资产 					<br /><br />其他非流动资产 	2,536,033,002.62 	2,460,941,956.80 	2,694,367,924.84 	3,149,024,034.83 	<br /><br />非流动资产合计 	11,077,224,780.75 	9,882,523,312.05 	10,314,851,996.83 	9,870,205,638.88 	<br /><br />资产总计 	14,592,991,762.80 	14,001,174,010.06 	13,588,220,259.27 	14,272,889,120.73 	<br /><br />流动负债： 					<br /><br />短期借款 					<br /><br />交易性金融负债 					<br /><br />以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 					<br /><br />衍生金融负债 					<br /><br />应付票据 					<br /><br />应付账款 	404,271.99 	404,271.99 	2,786,683.66 	2,711,683.66 	<br /><br />预收款项 	895,458.00 	811,011.89 	52,000.96 	970,199.49 	<br /><br />合同负债 	- 	- 	171,893.02 	157,358.40 	<br /><br />应付职工薪酬 	25,177,816.27 	25,166,141.55 	26,467,542.52 	42,451,153.00 	<br /><br />应交税费 	2,644,338.09 	9,461,600.71 	1,604,294.91 	9,804,344.33 	<br /><br />其他应付款 	3,015,891,137.09 	2,326,022,944.64 	1,610,238,847.79 	1,622,429,769.49 	<br /><br />其中：应付利息 					<br /><br />应付股利 	12,429,762.78 	12,429,762.78 	12,429,762.78 	11,405,235.01 	<br /><br />持有待售负债 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	950,828,769.25 	79,568,780.68 	2,063,109,713.34 	582,671,890.02 	<br /><br />其他流动负债 	7,661,035.85 	4,475,206.23 	380,746.52 	365,243.42 	<br /><br />流动负债合计 	4,003,502,826.54 	2,445,909,957.69 	3,704,811,722.72 	2,261,561,641.81 	<br /><br />非流动负债： 					<br /><br />长期借款 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />应付债券 	2,878,470,824.51 	3,759,838,411.38 	1,764,826,120.56 	3,490,278,160.82 	<br /><br />其中：优先股 					<br /><br />永续债 					<br /><br />租赁负债 	14,515,800.69 	16,684,718.78 	- 	5,942,646.88 	<br /><br />长期应付款 	182,603.13 	182,603.13 	55,041,829.40 	95,007,971.01 	<br /><br />长期应付职工薪酬 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />预计负债 	39,780,000.00 	39,780,000.00 	39,780,000.00 	39,780,000.00 	<br /><br />递延收益 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />递延所得税负债 	56,998,181.28 	64,284,210.10 	80,511,613.20 	96,609,082.46 	<br /><br />其他非流动负债 	259,258.21 	259,258.21 	259,258.21 	322,213.60 	<br /><br />非流动负债合计 	2,990,206,667.82 	3,881,029,201.60 	1,940,418,821.37 	3,727,940,074.77 	<br /><br />负债合计 	6,993,709,494.36 	6,326,939,159.29 	5,645,230,544.09 	5,989,501,716.58 	<br /><br />所有者权益（或股东权益）： 					<br /><br />实收资本（或股本） 	740,777,597.00 	740,777,597.00 	740,777,597.00 	740,777,597.00 	<br /><br />其他权益工具 	6,000,000,000.00 	6,000,000,000.00 	6,000,000,000.00 	6,000,000,000.00 	<br /><br />其中：优先股 					<br /><br />永续债 	6,000,000,000.00 	6,000,000,000.00 	6,000,000,000.00 	6,000,000,000.00 	<br /><br />资本公积 	337,111,719.10 	337,111,719.10 	337,111,719.10 	337,111,719.10 	<br /><br />减：库存股 					<br /><br />其他综合收益 	170,619,857.48 	192,386,645.62 	241,083,269.27 	289,827,247.44 	<br /><br />专项储备 					<br /><br />盈余公积 	270,073,118.57 	270,073,118.57 	259,593,942.65 	246,644,204.97 	<br /><br />未分配利润 	80,699,976.29 	133,885,770.48 	364,423,187.16 	669,026,635.64 	<br /><br />所有者权益（或股东权益）合计 	7,599,282,268.44 	7,674,234,850.77 	7,942,989,715.18 	8,283,387,404.15 	<br /><br />负债和所有者权益（或股东权益）总计 	14,592,991,762.80 	14,001,174,010.06 	13,588,220,259.27 	14,272,889,120.73 	<br /><br />表-公司报告期母公司利润表<br /><br />单位：元<br /><br />项目 	2024年1-3月 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />一、营业收入 	8,862,156.64 	156,599,232.88 	13,004,821.37 	95,197,122.45 	<br /><br />减：营业成本 	937,873.13 	3,823,465.73 	4,210,633.43 	3,772,240.11 	<br /><br />税金及附加 	373,764.36 	2,705,476.84 	2,574,859.01 	4,294,952.05 	<br /><br />销售费用 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />管理费用 	21,835,731.27 	107,289,125.38 	88,456,410.33 	100,480,172.93 	<br /><br />研发费用 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />财务费用 	-20,156,108.75 	-51,052,372.89 	-36,840,843.20 	-22,546,893.81 	<br /><br />其中：利息费用 	33,708,370.16 	156,017,673.03 	165,805,303.30 	178,683,003.62 	<br /><br />利息收入 	76,919,127.58 	-300,198,842.94 	292,946,105.88 	267,554,803.80 	<br /><br />加：其他收益 	163,690.14 	298,363.05 	53,328.25 	383,809.35 	<br /><br />投资收益（损失以“－”号填列） 	19,875,166.37 	61,175,334.19 	171,657,247.91 	274,025,782.05 	<br /><br />其中：对联营企业和合营企业的投资收益 	-11,101.98 	-18,615,988.81 	3,537,732.70 	18,650,032.07 	<br /><br />以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 					<br /><br />净敞口套期收益（损失以“-”号填列） 					<br /><br />公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 					<br /><br />信用减值损失（损失以“-”号填列） 	-259,369.75 	-52,881,351.37 	84,923.20 	-93,481.48 	<br /><br />资产减值损失（损失以“-”号填列） 					<br /><br />资产处置收益（损失以“ 号填列） － ” 					<br /><br />二、营业利润（亏损以“－”号填列） 	25,650,383.39 	102,425,883.69 	126,399,261.16 	283,512,761.09 	<br /><br />加：营业外收入 	2,153,389.64 	2,720,358.33 	3,448,869.05 	923,915.22 	<br /><br />减：营业外支出 	30,000.00 	349,678.00 	200,230.00 	1,108,730.40 	<br /><br />三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 	27,773,773.03 	104,796,564.02 	129,647,900.21 	283,327,945.91 	<br /><br />减：所得税费用 	-30,432.76 	4,804.80 	-22,765.28 	- 	<br /><br />四、净利润（净亏损以“－”号填列） 	27,804,205.79 	104,791,759.22 	129,670,665.49 	283,327,945.91 	<br /><br />（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 	27,804,205.79 	104,791,759.22 	129,670,665.49 	283,327,945.91 	<br /><br />（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列） 					<br /><br />五、其他综合收益的税后净额 	-21,766,788.14 	-48,696,623.65 	-48,743,978.17 	-183,008,696.07 	<br /><br />（一）不能重分类进损益的其他综合收益 	-21,766,788.14 	-48,696,623.65 	-48,743,978.17 	-183,008,696.07 	<br /><br />1.重新计量设定受益计划变动额 					<br /><br />2.权益法下不能转损益的其他综合收益 					<br /><br />3.其他权益工具投资公允价值变动 	-21,766,788.14 	-48,696,623.65 	-48,743,978.17 	-183,008,696.07 	<br /><br />4.企业自身信用风险公允价值变动 					<br /><br />（二）将重分类进损益的其他综合收益 					<br /><br />1.权益法下可转损益的其他综合收益 					<br /><br />2.其他债权投资公允价值变动 					<br /><br />3.可供出售金融资产公允价值变动损益 					<br /><br />4.金融资产重分类计入其他综合收益的金额 					<br /><br />5.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益 					<br /><br />6.其他债权投资信用减值准备 					<br /><br />7.现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分） 					<br /><br />8.外币财务报表折算差额 					<br /><br />9.其他 					<br /><br />六、综合收益总额 	6,037,417.65 	56,095,135.57 	80,926,687.32 	100,319,249.84 	<br /><br />七、每股收益： 					<br /><br />（一）基本每股收益(元/股) 					<br /><br />（二）稀释每股收益(元/股) 					<br /><br />表-公司报告期母公司现金流量表<br /><br />单位：元<br /><br />项目 	2024年1-3月 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />一、经营活动产生的现金流量： 					<br /><br />销售商品、提供劳务收到的现金 	1,579,501.18 	9,012,476.50 	24,626,742.60 	271,729,997.78 	<br /><br />收到的税费返还 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />收到其他与经营活动有关的现金 	1,524,906,107.99 	476,366,786.68 	697,272,856.96 	1,242,430,479.74 	<br /><br />经营活动现金流入小计 	1,526,485,609.17 	485,379,263.18 	721,899,599.56 	1,514,160,477.52 	<br /><br />购买商品、接受劳务支付的现金 	- 	71,973.38 	36,652.31 	20,747.66 	<br /><br />支付给职工及为职工支付的现金 	16,623,262.71 	68,056,883.87 	69,862,245.40 	56,964,120.16 	<br /><br />支付的各项税费 	8,268,225.98 	9,413,192.24 	23,561,781.31 	35,163,337.98 	<br /><br />支付其他与经营活动有关的现金 	434,255,627.00 	97,359,572.21 	348,972,791.75 	616,127,087.71 	<br /><br />经营活动现金流出小计 	459,147,115.69 	174,901,621.70 	442,433,470.77 	708,275,293.51 	<br /><br />经营活动产生的现金流量净额 	1,067,338,493.48 	310,477,641.48 	279,466,128.79 	805,885,184.01 	<br /><br />二、投资活动产生的现金流量： 					<br /><br />收回投资收到的现金 	9,116,987.70 	5,606,979.87 	10,120,483.22 	174,182,121.43 	<br /><br />取得投资收益收到的现金 	- 	89,658,312.55 	711,886,607.93 	148,062,840.66 	<br /><br />处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 	218,347.00 	- 	- 	2,890.00 	<br /><br />处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />收到其他与投资活动有关的现金 	29,971,555.55 	620,148,082.15 	1,395,887,224.79 	3,748,425,551.50 	<br /><br />投资活动现金流入小计 	39,306,890.25 	715,413,374.57 	2,117,894,315.94 	4,070,673,403.59 	<br /><br />购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 	- 	1,325,973.00 	812,140.07 	260,842.63 	<br /><br />投资支付的现金 	- 	293,000,000.00 	385,000,000.00 	4,665,000,000.00 	<br /><br />取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 					<br /><br />支付其他与投资活动有关的现金 	494,000,000.00 	561,217,890.00 	1,171,425,792.52 	2,377,098,853.50 	<br /><br />投资活动现金流出小计 	494,000,000.00 	855,543,863.00 	1,557,237,932.59 	7,042,359,696.13 	<br /><br />投资活动产生的现金流量净额 	-454,693,109.75 	-140,130,488.43 	560,656,383.35 	-2,971,686,292.54 	<br /><br />三、筹资活动产生的现金流量： 					<br /><br />吸收投资收到的现金 	- 	- 	- 	3,000,000,000.00 	<br /><br />取得借款收到的现金 	- 	1,991,000,000.00 	1,763,030,500.00 	- 	<br /><br />收到其他与筹资活动有关的现金 	10,000,000.00 	300,000,000.00 	200,000,000.00 	- 	<br /><br />筹资活动现金流入小计 	10,000,000.00 	2,291,000,000.00 	1,963,030,500.00 	3,000,000,000.00 	<br /><br />偿还债务支付的现金 	- 	2,000,000,000.00 	2,000,000,000.00 	75,000,000.00 	<br /><br />分配股利、利润或偿付利息支付的现金 	113,298,883.31 	472,743,677.76 	584,170,948.69 	549,868,965.20 	<br /><br />支付其他与筹资活动有关的现金 	523,173,334.94 	154,135,069.26 	153,961,444.06 	151,684,934.96 	<br /><br />筹资活动现金流出小计 	636,472,218.25 	2,626,878,747.02 	2,738,132,392.75 	776,553,900.16 	<br /><br />筹资活动产生的现金流量净额 	-626,472,218.25 	-335,878,747.02 	-775,101,892.75 	2,223,446,099.84 	<br /><br />四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />五、现金及现金等价物净增加额 	-13,826,834.52 	-165,531,593.97 	65,020,619.39 	57,644,991.31 	<br /><br />加：期初现金及现金等价物余额 	92,910,115.55 	258,441,709.52 	193,421,090.13 	135,776,098.82 	<br /><br />六、期末现金及现金等价物余额 	79,083,281.03 	92,910,115.55 	258,441,709.52 	193,421,090.13 	<br /><br />五、发行人财务状况分析<br /><br />（一）资产结构分析<br /><br />表-发行人报告期资产结构<br /><br />单位：万元，%<br /><br />项目 	2024年3月31日 	2023年12月31日 	2022年12月31日 	2021年12月31日 	<br /><br />金额 	比例 	金额 	比例 	金额 	比例 	金额 	比例 	<br /><br />货币资金 	212,240.48 	3.54 	1,008,766.14 	16.94 	400,890.84 	7.31 	492,981.15 	10.53 	<br /><br />应收账款 	48,078.93 	0.80 	48,309.80 	0.81 	51,330.83 	0.94 	6,678.01 	0.14 	<br /><br />预付款项 	7,174.92 	0.12 	8,478.89 	0.14 	15,619.60 	0.28 	15,900.42 	0.34 	<br /><br />其他应收款 	50,398.96 	0.84 	51,508.86 	0.86 	69,010.96 	1.26 	28,218.67 	0.60 	<br /><br />存货 	4,488,732.79 	74.95 	3,681,058.40 	61.82 	3,746,116.61 	68.34 	2,923,947.52 	62.47 	<br /><br />合同资产 	8,574.60 	0.14 	8,574.60 	0.14 	8,574.60 	0.16 	23,734.27 	0.51 	<br /><br />一年内到期的非流动资产 	- 	- 	70,063.20 	1.18 	2,043.21 	0.04 	29,730.19 	0.64 	<br /><br />其他流动资产 	102,705.50 	1.71 	89,853.52 	1.51 	74,051.64 	1.35 	121,969.36 	2.61 	<br /><br />流动资产合计 	4,917,906.18 	82.11 	4,966,613.42 	83.40 	4,367,638.31 	79.68 	3,643,159.59 	77.84 	<br /><br />债权投资 	71,502.59 	1.19 	- 	- 	60,113.99 	1.10 	- 	- 	<br /><br />长期股权投资 	17,236.60 	0.29 	17,586.47 	0.30 	19,937.65 	0.36 	20,612.47 	0.44 	<br /><br />其他权益工具投资 	47,933.90 	0.80 	51,398.64 	0.86 	55,002.22 	1.00 	47,588.66 	1.02 	<br /><br />投资性房地产 	21,596.73 	0.36 	21,919.36 	0.37 	23,117.51 	0.42 	18,074.93 	0.39 	<br /><br />固定资产 	7,135.19 	0.12 	7,202.18 	0.12 	7,460.19 	0.14 	14,066.75 	0.30 	<br /><br />使用权资产 	4,013.20 	0.07 	4,410.11 	0.07 	1,867.82 	0.03 	2,586.77 	0.06 	<br /><br />无形资产 	3,082.35 	0.05 	3,161.49 	0.05 	3,420.25 	0.06 	3,811.74 	0.08 	<br /><br />商誉 	1,160.37 	0.02 	1,160.37 	0.02 	1,160.37 	0.02 	1,160.37 	0.02 	<br /><br />长期待摊费用 	20.68 	0.00 	36.76 	0.00 	170.17 	0.00 	338.97 	0.01 	<br /><br />递延所得税资产 	125,366.78 	2.09 	119,190.30 	2.00 	158,580.90 	2.89 	124,268.02 	2.66 	<br /><br />其他非流动资产 	772,352.38 	12.90 	762,166.06 	12.80 	782,838.10 	14.28 	804,725.02 	17.19 	<br /><br />非流动资产合计 	1,071,400.76 	17.89 	988,231.74 	16.60 	1,113,669.18 	20.32 	1,037,233.72 	22.16 	<br /><br />资产总计 	5,989,306.94 	100.00 	5,954,845.16 	100.00 	5,481,307.49 	100.00 	4,680,393.31 	100.00 	<br /><br />截至2021-2023年末及2024年3月末，公司的资产总额分别为4,680,393.31万元、5,481,307.49万元、5,954,845.16万元及5,989,306.94万元。<br /><br />公司以“TOD轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司倡导“植根北京，茂盛全国”战略，深耕北京市场，不断扩大品牌影响力，同时以无锡项目作为战略支点，继续开拓全国市场。公司总资产规模随公司业务的调整及扩张呈增长态势。<br /><br />截至2021-2023年末及2024年3月末，公司流动资产分别为3,643,159.59万元、4,367,638.31万元、4,966,613.42万元及4,917,906.18万元，占总资产的比例分别为77.84%、79.68%、83.40%及82.11%。公司主营业务为房地产开发与经营，存货占比较大，流动资产占总资产比重较高。<br /><br />1、流动资产分析<br /><br />表-发行人流动资产结构<br /><br />单位：万元，%<br /><br />项目 	2024年3月31日 	2023年12月31日 	2022年12月31日 	2021年12月31日 	<br /><br />金额 	比例 	金额 	比例 	金额 	比例 	金额 	比例 	<br /><br />货币资金 	212,240.48 	4.32 	1,008,766.14 	20.31 	400,890.84 	9.18 	492,981.15 	13.53 	<br /><br />应收账款 	48,078.93 	0.98 	48,309.80 	0.97 	51,330.83 	1.18 	6,678.01 	0.18 	<br /><br />预付款项 	7,174.92 	0.15 	8,478.89 	0.17 	15,619.60 	0.36 	15,900.42 	0.44 	<br /><br />其他应收款 	50,398.96 	1.02 	51,508.86 	1.04 	69,010.96 	1.58 	28,218.67 	0.77 	<br /><br />存货 	4,488,732.79 	91.27 	3,681,058.40 	74.12 	3,746,116.61 	85.77 	2,923,947.52 	80.26 	<br /><br />合同资产 	8,574.60 	0.17 	8,574.60 	0.17 	8,574.60 	0.20 	23,734.27 	0.65 	<br /><br />一年内到期的非流动资产 	- 	- 	70,063.20 	1.41 	2,043.21 	0.05 	29,730.19 	0.82 	<br /><br />其他流动资产 	102,705.50 	2.09 	89,853.52 	1.81 	74,051.64 	1.70 	121,969.36 	3.35 	<br /><br />流动资产合计 	4,917,906.18 	100.00 	4,966,613.42 	100.00 	4,367,638.31 	100.00 	3,643,159.59 	100.00 	<br /><br />从资产构成来看，公司流动资产主要由货币资金、其他应收款、存货与其他流动资产构成，与公司所处行业、经营规模及经营特点相匹配。截至2021-2023年末及2024年3月末，上述四项资产合计占流动资产合计的比例分别为97.91%、98.22%、97.27%和98.70%，为流动资产的主要构成。<br /><br />（1）货币资金<br /><br />截至2021-2023年末及2024年3月末，公司货币资金余额分别为492,981.15万元、400,890.84万元、1,008,766.14万元和212,240.48万元，占当期流动资产比例分别为13.53%、9.18%、20.31%和4.32%。截至2022年末，公司货币资金较2021年末减少92,090.31万元，降幅18.68%；截至2023年末，公司货币资金<br /><br />较2022年末增加607,875.30万元，增幅151.63%，主要系公司借款增加所致；截至2024年3月末，公司货币资金较2023年末减少796,525.66万元，降幅78.96%，主要系公司支付北熙区项目地价款所致。<br /><br />（2）应收账款<br /><br />截至2021-2023年末及2024年3月末，公司应收账款分别为6,678.01万元、51,330.83万元、48,309.80万元和48,078.93万元，占当期流动资产比例分别为0.18%、1.18%、0.97%和0.98%。截至2022年末，公司应收账款较2021年末增加44,652.82万元，增幅668.65%，主要系应收房款大幅增加所致；截至2023年末，公司应收账款较2022年末减少3,021.03万元，降幅5.89%；截至2024年3月末，公司应收账款较2023年末减少230.87万元，降幅0.48%。<br /><br />公司应收账款主要系应收购房款，报告期内金额较低。<br /><br />表-截至2023年末应收账款性质分类情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	金额 	占比 	<br /><br />应收购房款 	45,452.86 	94.09% 	<br /><br />应收租赁款 	196.92 	0.41% 	<br /><br />应收物业费 	207.61 	0.43% 	<br /><br />应收其他款项 	2,452.42 	5.08% 	<br /><br />合计 	48,309.80 	100.00% 	<br /><br />（3）预付款项<br /><br />截至2021-2023年末及2024年3月末，公司预付款项分别为15,900.42万元、15,619.60万元、8,478.89万元和7,174.92万元，占当期流动资产比例分别为0.44%、0.36%、0.17%和0.15%。公司预付款项主要系土地征用及拆迁补偿费、开发保证金等，报告期内金额较低。截至2023年末，公司预付款项较2022年末减少7,140.71万元，降幅45.72%，主要系部分预付款项确认为成本费用及计提资产减值损失所致。<br /><br />（4）其他应收款<br /><br />截至2021-2023年末及2024年3月末，公司的其他应收款分别为28,218.67万元、69,010.96万元、51,508.86万元和50,398.96万元，占当期流动资产的比例<br /><br />分别为0.77%、1.58%、1.04%和2.15%。发行人其他应收款主要为应收的代垫项目开发款及代垫费用、资金拆借及往来款、股权转让款等。<br /><br />截至2022年末，公司其他应收款较 2021年末增加40,792.29万元，增幅144.56%，主要系应收关联方往来款增加所致；截至2023年末，公司其他应收款较2022年末减少17,502.10万元，降幅25.36%；截至2024年3月末，公司其他应收款较2023年末减少1,109.90万元，增幅2.15%。<br /><br />截至2023年末，公司合并报表其他应收账款明细情况如下表所示：<br /><br />表-截至2023年末发行人其他应收款明细情况<br /><br />单位：万元<br /><br />单位名称 	与发行人关系 	余额 	占其他应收总额比例 	性质 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	关联方 	20,300.00 	34.22% 	往来款 	<br /><br />北京万科企业有限公司 	非关联方 	15,038.45 	25.34% 	往来款 	<br /><br />北京市门头沟区潭柘寺镇人民政府 	非关联方 	10,793.72 	18.19% 	代垫费用 	<br /><br />大家投资控股有限责任公司 	非关联方 	3,978.00 	6.70% 	股权转让款 	<br /><br />燕郊高新技术产业开发区管理委员会 	非关联方 	1,234.61 	2.08% 	保证金 	<br /><br />合计 	- 	51,344.79 	86.53% 	- 	<br /><br />截至2024年3月末，公司合并报表其他应收账款明细情况如下表所示：<br /><br />表-截至2024年3月末发行人其他应收款明细情况<br /><br />单位：万元<br /><br />单位名称 	与发行人关系 	账面价值 	占其他应收总额比例 	性质 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	关联方 	20,279.70 	40.24% 	往来款 	<br /><br />北京万科企业有限公司 	非关联方 	15,023.41 	29.81% 	往来款 	<br /><br />北京市门头沟区潭柘寺镇人民政府 	非关联方 	5,396.86 	10.71% 	代垫费用 	<br /><br />大家投资控股有限责任公司 	非关联方 	3,974.02 	7.89% 	股权转让款 	<br /><br />燕郊高新技术产业开发区管理委员会 	非关联方 	1,233.38 	2.45% 	保证金 	<br /><br />合计 	- 	45,907.37 	91.09% 	- 	<br /><br />（5）存货<br /><br />截至2021-2023年末及2024年3月末，公司存货期末余额分别为2,923,947.52万元、3,746,116.61万元、3,681,058.40万元和4,488,732.79万元，占流动资产的<br /><br />比重分别为80.26%、85.77%、74.12%和91.27%，均在<br /><br />产的主要构成部分。<br /><br />截至2022年末，公司存货账面价值较2021年末<br /><br />7 	0 	% 	以上，是公司流动资 	<br /><br />增加 	822,169.09 	<br /><br />万元，<br /><br />增<br /><br />幅28.12%，主要系新增项目所致；截至2023年末，公司存货账面价值较2022年末减少65,058.21万元，降幅1.74%；截至2024年3月末，公司存货账面价值较2023年末增加807,674.39万元，增幅21.94%。<br /><br />最近三年，存货分类明细表如下所示：<br /><br />表-2021-2023年末发行人存货账面余额情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2023年12月31日 	2022年12月31日 	2021年12月31日 	<br /><br />金额 	比例 	金额 	比例 	金额 	比例 	<br /><br />原材料 	- 	0.00% 	51.30 	0.00% 	51.30 	0.00% 	<br /><br />库存商品 	1.85 	0.00% 	0.67 	0.00% 	0.82 	0.00% 	<br /><br />周转材料 	2.16 	0.00% 	2.23 	0.00% 	4.08 	0.00% 	<br /><br />消耗性生物资产 	58.01 	0.00% 	58.01 	0.00% 	58.01 	0.00% 	<br /><br />劳务成本 	- 	0.00% 	- 	0.00% 	0.00 	0.00% 	<br /><br />开发产品 	1,007,532.68 	27.37% 	1,104,996.56 	29.50% 	563,303.76 	19.27% 	<br /><br />开发成本 	2,673,463.71 	72.63% 	2,641,007.85 	70.50% 	2,360,550.29 	80.73% 	<br /><br />原值合计 	3,681,058.40 	100.00% 	3,746,116.61 	100.00% 	2,923,968.26 	100.00% 	<br /><br />跌价准备 	10,702.73 	- 	- 	- 	20.74 	- 	<br /><br />净值合计 	3,691,761.13 	- 	3,746,116.61 	- 	2,923,947.52 	- 	<br /><br />公司存货主要为开发成本与开发产品，开发成本主要为公司在建房地产开发项目成本，开发产品主要为公司竣工的房地产开发项目成本。<br /><br />截至2023年末，发行人存货中开发产品对应的项目情况如下：<br /><br />表-截至2023年末开发产品对应的主要项目情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目名称 	竣工时间 	期末余额 	期末跌价准备 	<br /><br />北京·阳光花园项目 	2010年 	334.09 	- 	<br /><br />北京·新里程项目 	2016年 	94.55 	- 	<br /><br />北京·公园悦府项目 	2020年 	13,532.84 	- 	<br /><br />北京·西华府项目 	2019年 	2,366.55 	- 	<br /><br />北京·琨御府项目 	2018年 	27,658.93 	- 	<br /><br />北京·檀谷项目 	2022年 	471,991.04 	- 	<br /><br />北京·锦悦府项目 	2021年 	191,149.10 	8,569.42 	<br /><br />无锡·公园悦府项目 	2022年 	4,795.77 	- 	<br /><br />北京·璟悦府项目 	2020年 	84,117.90 	- 	<br /><br />北京·臻御府项目 	2022年 	53,127.60 	- 	<br /><br />燕郊·倬郡项目 	2022年 	69,233.31 	2,133.31 	<br /><br />北京•岚山项目 	2023年 	99,833.72 	- 	<br /><br />合计 	- 	1,018,235.41 	10,702.73 	<br /><br />截至2023年末，发行人存货中开发成本对应的项目情况如下：<br /><br />表-截至2023年末开发成本对应的主要项目情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目名称 	开工时间 	预计竣工时间 	预计总投资 	期末余额 	期末跌价准备 	<br /><br />已开发项目： 						<br /><br />北京·公园悦府项目 	2013.12 	2025.05 	1,196,695.00 	178,319.57 	- 	<br /><br />北京·岚山项目 	2020.01 	2024.12 	1,057,711.00 	281,575.21 	- 	<br /><br />北京·檀谷项目 	2015.09 	2025.12 	937,309.00 	400,270.10 	- 	<br /><br />燕郊·倬郡项目 	2020.01 	2025.12 	206,031.00 	33,875.65 	- 	<br /><br />北京·璟悦府项目 	2016.12 	2025.12 	370,404.00 	15,091.38 	- 	<br /><br />北京·北熙区项目 	2022.03 	2025.12 	2,562,000.00 	1,223,570.81 	- 	<br /><br />北京·森与天成项目 	2023.1 	2026.12 	798,795.00 	540,617.35 	- 	<br /><br />锦悦府项目 	2013.12 	2025.05 	1,196,695.00 	178,319.57 	- 	<br /><br />拟开发项目： 						<br /><br />慈溪新铺半掘浦海涂垦地 	待定 	- 	- 	143.63 	- 	<br /><br />合计 	- 	- 	7,128,945.00 	2,673,463.71 	- 	<br /><br />注：上述预计竣工时间为项目最近一期的竣工时间。<br /><br />公司制定了符合企业会计准则的存货跌价准备会计政策，发行人报告期内存货跌价准备计提充分，不存在需要进一步计提存货跌价准备的情况。<br /><br />（6）其他流动资产<br /><br />截至 2021-2023年末及 2024年 3月末，公司其他流动资产金额分别为121,969.36万元、74,051.64万元、89,853.52万元和102,705.50万元，占流动资产的比例分别为3.35%、1.70%、1.81%及2.09%。2022年末其他流动资产较2021年末减少47,917.72万元，降幅39.29%，主要系收回委托贷款所致；2023年末其他流动资产较2022年末增加15,801.88万元，增幅21.34%；2024年3月末其他流动资产较2023年末增加12,851.98万元，增幅14.30%。<br /><br />表-最近三年末发行人其他流动资产构成情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2023年末 	2022年末 	2021年末 	<br /><br />委托贷款 	- 	- 	40,107.15 	<br /><br />预缴税款 	71,839.52 	57,218.09 	56,603.78 	<br /><br />未抵扣进项税 	6,476.10 	8,505.44 	14,699.01 	<br /><br />合同取得成本 	11,537.91 	8,328.12 	10,559.43 	<br /><br />合计 	89,853.52 	74,051.64 	121,969.36 	<br /><br />公司流动资产尤其是存货占总资产比重较高，符合房地产企业的行业特点。<br /><br />2、非流动资产分析<br /><br />表-发行人非流动资产结构<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2024年3月末 	2023年末 	2022年末 	2021年末 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />债权投资 	71,502.59 	6.67 	- 	0.00 	60,113.99 	5.40 	- 	- 	<br /><br />长期股权投资 	17,236.60 	1.61 	17,586.47 	1.78 	19,937.65 	1.79 	20,612.47 	1.99 	<br /><br />其他权益工具投资 	47,933.90 	4.47 	51,398.64 	5.20 	55,002.22 	4.94 	47,588.66 	4.59 	<br /><br />投资性房地产 	21,596.73 	2.02 	21,919.36 	2.22 	23,117.51 	2.08 	18,074.93 	1.74 	<br /><br />固定资产 	7,135.19 	0.67 	7,202.18 	0.73 	7,460.19 	0.67 	14,066.75 	1.36 	<br /><br />使用权资产 	4,013.20 	0.37 	4,410.11 	0.45 	1,867.82 	0.17 	2,586.77 	0.25 	<br /><br />无形资产 	3,082.35 	0.29 	3,161.49 	0.32 	3,420.25 	0.31 	3,811.74 	0.37 	<br /><br />商誉 	1,160.37 	0.11 	1,160.37 	0.12 	1,160.37 	0.10 	1,160.37 	0.11 	<br /><br />长期待摊费用 	20.68 	0.00 	36.76 	0.00 	170.17 	0.02 	338.97 	0.03 	<br /><br />递延所得税资产 	125,366.78 	11.70 	119,190.30 	12.06 	158,580.90 	14.24 	124,268.02 	11.98 	<br /><br />其他非流动资产 	772,352.38 	72.09 	762,166.06 	77.12 	782,838.10 	70.29 	804,725.02 	77.58 	<br /><br />非流动资产合计 	1,071,400.76 	100.00 	988,231.74 	100.00 	1,113,669.18 	100.00 	1,037,233.72 	100.00 	<br /><br />报告期内，发行人非流动资产占资产总额的比例较流动资产相对较小，分别为22.16%、20.32%、16.60%和17.89%。发行人的非流动资产主要由债权投资、其他权益工具投资、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、递延所得税资产以及其他非流动资产构成，报告期内上述科目之和占非流动资产总额比例分别为99.24%、99.41%、99.11%和99.23%。<br /><br />（1）债权投资<br /><br />截至2021-2023年末及2024年3月末，发行人债权投资账面价值分别为0.00万元、60,113.99万元、0.00万元及772,352.38万元。发行人债权投资主要系委托贷款。<br /><br />表-2024年3月末公司主要债权投资情况（含一年内到期）<br /><br />单位：万元<br /><br />借款单位 	本金 	应计利息 	小计 	减值准备 	<br /><br />上海礼仕酒店有限公司 	60,000.00 	11,574.17 	71,574.17 	71.58 	<br /><br />合计 	60,000.00 	11,574.17 	71,574.17 	71.58 	<br /><br />截至 2024年 3月末，发行人对上海礼仕酒店有限公司委托贷款本金60,000.00万元，用于酒店日常经营。礼仕酒店系发行人合营企业，发行人和TrillionFullInvestmentsLimited（以下简称“TFIL”）分别持有上海礼仕55%和45%的股权，共同经营上海礼仕。<br /><br />上海礼仕酒店有限公司经营情况稳定，旗下安达仕酒店2011年10月18日开业，酒店可经营面积47,988平米，其中地上32,172平米，地下15,816平米，该酒店地上部分客房307间，内部餐饮娱乐设施齐全，房间采用现代化风格，是一所高档的精品酒店。酒店坐落于卢湾区嵩山路88号，系上海中央商务区的心脏地带。公司与凯悦酒店集团达成委托经营协议，安达仕是凯悦酒店集团旗下全新系列酒店亚洲首家安达仕酒店，2023年酒店入住率为83.60%。<br /><br />（2）其他权益工具投资<br /><br />截至2021-2023年末及2024年3月末，发行人持有的其他权益工具投资分别为47,588.66万元、55,002.22万元、51,398.64万元及47,933.90万元，占非流动资产的比重分别为4.59%、4.94%、5.20%及4.47%。2022年末其他权益工具投资较2021年末增长7,413.56万元，增幅15.58%；2023年末其他权益工具投资较2022年末减少3,603.58万元，降幅6.55%；2024年3月末其他权益工具投资较2023年末减少3,464.74万元，降幅6.74%。<br /><br />表-截至2023年末发行人其他权益工具投资明细<br /><br />单位：万元、%<br /><br />被投资单位 	账面价值 	持股比例 	<br /><br />北京基石创业投资基金（有限合伙） 	10,060.26 	43.08 	<br /><br />北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙） 	16,369.82 	23.00 	<br /><br />保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙） 	8,499.52 	16.78 	<br /><br />北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙） 	6,162.39 	45.28 	<br /><br />北京基石信创创业投资中心（有限合伙） 	10,281.64 	28.57 	<br /><br />北京中轨交通研究院有限公司 	25.00 	5.00 	<br /><br />合计 	51,398.64 	- 	<br /><br />（3）长期股权投资<br /><br />截至2021-2023年末及2024年3月末，公司的长期股权投资分别为20,612.47万元、19,937.65万元、17,586.47万元及17,236.60万元，占非流动资产的比例分别为1.99%、1.79%、1.78%及1.61%。2022年末长期股权投资较2021年末减少674.82万元，降幅3.27%；2023年末长期股权投资较2022年末减少2,351.18万元，降幅11.79%；2024年3月末长期股权投资较2023年末减少349.87万元，降幅1.99%。<br /><br />（4）投资性房地产<br /><br />截至2021-2023年末及2024年3月末，公司的投资性房地产账面价值分别为18,074.93万元、23,117.51万元、21,919.36万元和21,596.73万元，占非流动资产的比例分别为1.74%、2.08%、2.22%及2.02%。2022年末公司投资性房地产较2021年末增加5,042.58万元，增幅27.90%；2023年末公司投资性房地产较2022年末减少1,198.15万元，降幅2.22%；2024年3月末公司投资性房地产较2023年末减少322.63万元，降幅1.47%。<br /><br />表-最近三年发行人投资性房地产情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2023年末 	2022年末 	2021年末 	<br /><br />房屋、建筑物 	21,874.25 	23,069.80 	18,024.62 	<br /><br />土地使用权 	45.10 	47.71 	50.31 	<br /><br />合计 	21,919.36 	23,117.51 	18,074.93 	<br /><br />（5）固定资产<br /><br />公司固定资产主要为房屋及建筑物、运输设备、办公及电子设备等，截至2021-2023年末及2024年3月末，公司的固定资产账面价值分别为14,066.75万元、7,460.19万元、7,202.18万元及7,135.19万元，占非流动资产的比例分别为1.36%、0.67%、0.73%及0.67%，金额及占比均较小。2022年末公司固定资产较2021年末减少6,606.56万元，降幅46.97%，主要系自用房产转入投资性房地产所致。<br /><br />（6）递延所得税资产<br /><br />截至 2021-2023年末及 2024年 3月末，发行人的递延所得税资产分别为124,268.02万元、158,580.90万元、119,190.30万元及125,366.78万元，占非流动资产的比例分别为11.98%、14.24%、12.06%及11.70%。2022年末公司递延所得税资产较2021年末增加34,312.88万元，增幅27.61%；2023年末公司递延所得税资产较2022年末减少39,390.60万元，增幅24.84%；2024年3月末公司递延所得税资产较2023年末增加6,176.48万元，增幅5.18%。<br /><br />（7）其他非流动资产<br /><br />截至 2021-2023年末及 2024年 3月末，发行人其他非流动资产分别为804,725.02万元、782,838.10万元、762,166.06万元及772,352.38万元，占非流动资产的比例分别为77.58%、70.29%、77.12%及72.09%。截至2024年3月末，发行人其他非流动资产主要为对北京潭柘兴业房地产开发有限公司、鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司及无锡望愉地铁生态置业有限公司往来资金拆借。2022年末发行人其他非流动资产较2021年末减少21,886.92万元，降幅2.72%；2023年末发行人其他非流动资产较2022年末减少20,672.04万元，降幅2.64%；2024年3月末发行人其他非流动资产较2023年末增加10,186.32万元，增幅1.34%。<br /><br />表-截至2023年末往来资金拆借明细<br /><br />单位：万元<br /><br />借款单位 	本金 	应计利息 	小计 	减值准备 	<br /><br />北京潭柘兴业房地产开发有限公司 	271,630.25 	110,136.14 	381,766.39 	381.77 	<br /><br />鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司 	112,888.87 	- 	112,888.87 	39,249.55 	<br /><br />无锡望愉地铁生态置业有限公司 	292,750.00 	6,597.89 	299,347.89 	299.35 	<br /><br />上海礼仕酒店有限公司 	4,970.00 	131.68 	5,101.68 	5.10 	<br /><br />合计 	682,239.12 	116,865.71 	799,104.83 	39,935.76 	<br /><br />表-截至2024年3月末往来资金拆借明细<br /><br />单位：万元<br /><br />借款单位 	本金 	应计利息 	小计 	减值准备 	<br /><br />北京潭柘兴业房地产开发有限公司 	271,630.25 	110,136.14 	381,766.39 	381.77 	<br /><br />鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司 	112,888.87 	- 	112,888.87 	39,249.55 	<br /><br />无锡望愉地铁生态置业有限公司 	292,750.00 	12,604.86 	305,354.86 	305.35 	<br /><br />合计 	677,269.12 	122,741.00 	800,010.12 	39,936.67 	<br /><br />其中大额往来款具体情况如下：<br /><br />1）无锡望愉地铁生态置业有限公司<br /><br />2019年12月18日，公司与无锡地铁集团有限公司、中铁四局集团有限公司组成的联合体，以人民币 85.00亿元价格获得了无锡市锡国土（经）2019- 54XDG-2019-53号地块、锡国土（经）2019-55XDG-2019-54号地块及锡国土（经）2019-56XDG-2019-55号地块的国有建设用地使用权，以上三方共同成立无锡望愉地铁生态置业有限公司负责该项目开发建设，本公司持股比例50%。截至2024年 3月末，发行人对合营企业无锡望愉地铁生态置业有限公司借款本金余额292,750.00万元，用于支付地价款及项目开发建设。项目公司销售回款良好，已累计归还发行人借款本金及利息251,469.68万元。<br /><br />2）北京潭柘兴业房地产开发有限公司<br /><br />2017年1月子公司京投置地与其他公司组成的联合体取得北京市门头沟区潭柘寺镇MC01-0003-6009、6008、0057、0086、0120、6016、6015地块社会停车场用地、综合性商业金融服务用地、二类居住用地、商业用地、住宅混合公建用地国有建设用地使用权（以下简称“潭柘寺镇D地块”）。2017年7月项目公司注册成立，项目公司名称北京潭柘兴业房地产开发有限公司（以下简称“潭柘兴业”），发行人持股比例40%。截至2024年3月末，发行人对合营企业潭柘兴业借款本金余额271,630.25万元，用于支付地价款及项目开发建设。2023年11月项目样板间顺利完工，一期部分楼栋结构封顶。<br /><br />3）鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司<br /><br />鄂尔多斯项目公司系发行人与内蒙古凯富投资有限公司（以下简称“凯富公司”）于2010年共同出资成立的项目公司，发行人占注册资本金比例为49%；凯富投资占注册资本金比例为51%。鄂尔多斯项目公司主要负责鄂尔多斯泰悦府项目的开发，泰悦府项目于2011年10月21日取得一期部分建筑工程施工许可证并开工建设，2012年下半年公司根据市场情况适度调整了项目开发进度，项目处于暂停状态。截至2024年3月末公司向鄂尔多斯项目公司提供的资金余额合计112,888.87万元，并对借款累计计提减值准备39,249.55万元。基于谨慎性原则，公司从2015年1月1日起停止确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入。后续如市场持续稳定，公司将与鄂尔多斯项目公司其他股东共同协商选择合适时间复工建设，或引入合作伙伴共同开发建设。<br /><br />往来资金拆借和委托贷款的决策权限、决策程序和定价机制如下：<br /><br />1）决策权限<br /><br />公司上述往来资金拆借和委托贷款均为对联营及合营企业提供的借款，构成关联交易。根据发行人《关联交易制度》规定，交易（公司提供担保、受赠现金资产、单纯减免公司义务的债务除外）金额在3,000万元以上，且占公司最近一期经审计净资产绝对值5%以上的重大关联交易，应当提交董事会和股东大会审议。<br /><br />2）决策程序<br /><br />发行人对上述对联营合营企业提供借款履行了必要的决策程序。报告期内每年发行人董事会均审议通过《关于公司对外融资、提供借款、对外担保预计暨关联交易的议案》，审议当年预计对联营企业提供借款的额度，并提交公司股东大会审议；经股东大会审议通过后，发行人在批准额度内对联营企业提供借款。<br /><br />报告期内公司往来资金拆借和委托贷款相关决策程序符合法律、法规以及《公司章程》规定，且均在股东大会授权额度内执行。<br /><br />3）定价机制<br /><br />公司与上述关联方之间发生的提供借款和担保等交易，均依据公平、公正、合理的原则，按照市场价格或双方参照市场协议价格执行，并以合同的方式明确各方的权利和义务。公司提供借款，一般情况需要对方提供抵押物（参股公司不动产全部已抵押给金融机构等特殊情况除外），公司根据双方协议价格确定利率水平及付息方式。<br /><br />（二）负债结构分析<br /><br />报告期各期末，发行人负债情况如下：<br /><br />表-发行人报告期末债务结构情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2024年3月31日 	2023年12月31日 	2022年12月31日 	2021年12月31日 	<br /><br />金额 	比例 	金额 	比例 	金额 	比例 	金额 	比例 	<br /><br />应付账款 	301,322.86 	5.95 	319,435.73 	6.38 	342,460.10 	7.79 	295,163.93 	8.28 	<br /><br />预收款项 	2,267.74 	0.04 	1,917.55 	0.04 	312.07 	0.01 	431.07 	0.01 	<br /><br />合同负债 	480,825.37 	9.50 	390,055.59 	7.79 	1,025,665.34 	23.34 	1,132,442.97 	31.77 	<br /><br />应付职工薪酬 	2,848.03 	0.06 	3,043.92 	0.06 	3,109.54 	0.07 	7,887.86 	0.22 	<br /><br />应交税费 	91,673.40 	1.81 	218,593.47 	4.36 	185,593.49 	4.22 	161,029.82 	4.52 	<br /><br />其他应付款 	535,349.21 	10.57 	634,946.59 	12.68 	99,126.91 	2.26 	86,346.43 	2.42 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	521,328.85 	10.30 	13,739.43 	0.27 	211,203.26 	4.81 	188,782.87 	5.30 	<br /><br />其他流动负债 	43,215.25 	0.85 	35,538.95 	0.71 	65,950.12 	1.50 	101,913.03 	2.86 	<br /><br />流动负债合计 	1,978,830.71 	39.08 	1,617,271.22 	32.29 	1,933,420.83 	44.00 	1,973,997.97 	55.38 	<br /><br />非流动负债： 									<br /><br />长期借款 	2,678,805.52 	52.90 	2,902,935.17 	57.95 	2,137,442.73 	48.65 	1,130,227.20 	31.71 	<br /><br />应付债券 	287,847.08 	5.68 	375,983.84 	7.51 	176,482.61 	4.02 	349,027.82 	9.79 	<br /><br />租赁负债 	2,366.33 	0.05 	2,453.64 	0.05 	618.09 	0.01 	1,337.73 	0.04 	<br /><br />长期应付款 	1,798.47 	0.04 	1,798.47 	0.04 	7,336.38 	0.17 	10,584.04 	0.30 	<br /><br />预计负债 	3,978.00 	0.08 	3,978.00 	0.08 	3,978.00 	0.09 	3,978.00 	0.11 	<br /><br />递延收益 	20,247.88 	0.40 	19,258.29 	0.38 	28,990.57 	0.66 	19,095.73 	0.54 	<br /><br />递延所得税负债 	81,891.31 	1.62 	77,738.14 	1.55 	98,458.16 	2.24 	69,708.39 	1.96 	<br /><br />其他非流动负债 	7,839.81 	0.15 	7,603.74 	0.15 	7,121.13 	0.16 	6,460.05 	0.18 	<br /><br />非流动负债合计 	3,084,774.40 	60.92 	3,391,749.28 	67.71 	2,460,427.68 	56.00 	1,590,418.95 	44.62 	<br /><br />负债合计 	5,063,605.10 	100.00 	5,009,020.50 	100.00 	4,393,848.51 	100.00 	3,564,416.92 	100.00 	<br /><br />截至2021-2023年末及2024年3月末，公司的负债总额分别为3,564,416.92万元、4,393,848.51万元、5,009,020.50万元和5,063,605.10万元，随着公司资产规模增加，负债规模亦随之增长。从债务结构来看，最近三年及一期末发行人流动负债占总负债比例分别为55.38%、44.00%、32.29%及39.08%，负债结构持续优化。<br /><br />1、流动负债分析<br /><br />表-发行人报告期末流动负债结构情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2024年3月31日 	2023年12月31日 	2022年12月31日 	2021年12月31日 	<br /><br />金额 	比例 	金额 	比例 	金额 	比例 	金额 	比例 	<br /><br />应付账款 	301,322.86 	15.23 	319,435.73 	19.75 	342,460.10 	17.71 	295,163.93 	14.95 	<br /><br />预收款项 	2,267.74 	0.11 	1,917.55 	0.12 	312.07 	0.02 	431.07 	0.02 	<br /><br />合同负债 	480,825.37 	24.30 	390,055.59 	24.12 	1,025,665.34 	53.05 	1,132,442.97 	57.37 	<br /><br />应付职工薪酬 	2,848.03 	0.14 	3,043.92 	0.19 	3,109.54 	0.16 	7,887.86 	0.40 	<br /><br />项目 	2024年3月31日 	2023年12月31日 	2022年12月31日 	2021年12月31日 	<br /><br />金额 	比例 	金额 	比例 	金额 	比例 	金额 	比例 	<br /><br />应交税费 	91,673.40 	4.63 	218,593.47 	13.52 	185,593.49 	9.60 	161,029.82 	8.16 	<br /><br />其他应付款 	535,349.21 	27.05 	634,946.59 	39.26 	99,126.91 	5.13 	86,346.43 	4.37 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	521,328.85 	26.35 	13,739.43 	0.85 	211,203.26 	10.92 	188,782.87 	9.56 	<br /><br />其他流动负债 	43,215.25 	2.18 	35,538.95 	2.20 	65,950.12 	3.41 	101,913.03 	5.16 	<br /><br />流动负债合计 	1,978,830.71 	100.00 	1,617,271.22 	100.00 	1,933,420.83 	100.00 	1,973,997.97 	100.00 	<br /><br />截至2021-2023年末及2024年3月末，发行人流动负债占总负债比例分别为55.38%、44.00%、32.29%及39.08%。发行人的流动负债主要由应付账款、预收款项、合同负债、其他应付款和一年内到期的非流动负债构成，报告期内，上述之和占发行人流动负债比例分别为86.28%、86.83%、84.10%及93.04%。<br /><br />（1）应付账款<br /><br />报告期内发行人应付账款主要为应付工程款。截至2021-2023年末及 2024年3月末，发行人应付账款分别为295,163.93万元、342,460.10万元、319,435.73万元及301,322.86万元，占发行人流动负债的比例分别为14.95%、17.71%、19.75%和15.23%。2022年末应付账款较2021年末增加47,296.17万元，增幅16.02%；2023年末应付账款较2022年末减少23,024.36万元，降幅6.72%；2024年3月末应付账款较2023年末减少18,112.87万元，降幅5.67%。<br /><br />表-截至2023年末发行人主要应付账款明细<br /><br />单位：万元<br /><br />单位名称 	是否关联方 	所欠金额 	占总额比例 	账龄 	欠款原因 	<br /><br />中航天建设工程有限公司 	否 	42,104.45 	13.18% 	1-5年 	未到结算期 	<br /><br />北京国际建设集团有限公司 	否 	25,082.96 	7.85% 	1-2年 	未到结算期 	<br /><br />河北中保建设集团有限责任公司 	否 	19,981.15 	6.26% 	1-3年 	未到结算期 	<br /><br />中国新兴建筑工程有限责任公司 	否 	19,078.64 	5.97% 	1-4年 	未到结算期 	<br /><br />中铁四局集团有限公司 	否 	11,990.02 	3.75% 	1-5年 	未到结算期 	<br /><br />合计 		118,237.22 	37.01% 	- 		<br /><br />（2）预收款项<br /><br />截至2021-2023年末及2024年3月末，发行人预收款项余额分别为431.07万元、312.07万元、1,917.55万元及 2,267.74万元，占流动负债的比重分别为<br /><br />0.02%、0.02%、0.12%及0.11%。2023年末预收款项大幅增长，主要系预收租金大幅增加所致。<br /><br />（3）合同负债<br /><br />截至 2021-2023年末及 2024年 3月末，发行人合同负债余额分别为1,132,442.97万元、1,025,665.34万元、390,055.59万元及480,825.37万元。2022年末合同负债较2021年末减少106,777.63万元，降幅9.43%；2023年末合同负债较2022年末减少635,609.75万元，降幅61.97%，主要系部分项目交付结转收入所致；2024年3月末合同负债较2023年末增加90,769.78万元，增幅23.27%。<br /><br />表-截至2023年末发行人合同负债明细<br /><br />单位：万元、万平方米、%<br /><br />项目 	期末余额 	期初余额 	竣工时间 	预售比例 	<br /><br />北京·新里程项目 	17.26 	402.88 	2016.06 	99.93 	<br /><br />无锡·公园悦府项目 	49.17 	194.50 	2022.07 	98.71 	<br /><br />北京·西华府项目 	739.15 	2,629.05 	2019.01 	99.92 	<br /><br />北京·公园悦府项目 	3,845.70 	3,218.19 	2025.06 	94.29 	<br /><br />北京·琨御府项目 	229.88 	547.51 	2018.09 	99.96 	<br /><br />北京·檀谷项目 	4,376.67 	10,779.49 	2023.06 	62.1 	<br /><br />北京·璟悦府项目 	168.81 	91.74 	2020.11 	99.8 	<br /><br />北京·锦悦府项目 	4,110.13 	2,364.83 	2021.08 	49.28 	<br /><br />燕郊·倬郡项目 	864.50 	1,248.31 	2022.01 	17.07 	<br /><br />北京·臻御府项目 	1,071.67 	299,224.08 	2022.12 	97.92 	<br /><br />北京·岚山项目 	13,489.73 	636,958.84 	2024.12 	57.46 	<br /><br />北京·北熙区项目 	340,609.65 	67,327.83 	2025.09 	55.23 	<br /><br />北京·森与天成项目 	19,439.27 	- 	2028.12 	8.52 	<br /><br />合计 	389,011.58 	1,024,987.25 	- 	- 	<br /><br />注：上述竣工时间为项目最近一期的竣工时间；预计可售面积为已取得预售证或现房证的面积；预计总可售面积及期末已预售面积含公租房、商业，不含车位及地下建筑面积。<br /><br />（4）其他应付款<br /><br />报告期内公司其他应付款主要为关联方拆借款、非关联方往来款、保证金押金及诚意金、代收代扣款项以及应付利息、应付股利等。截至2021-2023年末及2024年3月末，发行人其他应付款余额分别为86,346.43万元、99,126.91万元、634,946.59万元和535,349.21万元，占流动负债的比重分别为4.37%、5.13%、39.26%及27.05%。2022年末公司其他应付款较2021年末增加12,780.48万元，增幅14.80%；2023年末公司其他应付款较2022年末增加535,819.68万元，增幅540.54%，主要系股东协议借款增加所致；2024年3月末公司其他应付款较2023年末减少99,597.37万元，降幅15.96%。<br /><br />（5）一年内到期的非流动负债<br /><br />截至2021-2023年末及2024年3月末，发行人的一年内到期的非流动负债分别为188,782.87万元、211,203.26万元、13,739.43万元及521,328.85万元，占发行人流动负债比例分别为9.56%、10.92%、0.85%及26.35%。2023年末公司一年内到期的非流动负债较2022年末减少197,463.84万元，降幅93.49%，主要系偿还一年内到期的应付债券所致。截至2023年末一年内到期的非流动负债主要为一年内到期的应付利息、租赁负债和长期应付款，公司不存在已到期未偿还的一年内到期的长期借款。<br /><br />2、非流动负债分析<br /><br />表-发行人报告期末非流动负债结构情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2024年3月末 	2023年末 	2022年末 	2021年末 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />长期借款 	2,678,805.52 	86.84 	2,902,935.17 	85.59 	2,137,442.73 	86.87 	1,130,227.20 	71.06 	<br /><br />应付债券 	287,847.08 	9.33 	375,983.84 	11.09 	176,482.61 	7.17 	349,027.82 	21.95 	<br /><br />租赁负债 	2,366.33 	0.08 	2,453.64 	0.07 	618.09 	0.03 	1,337.73 	0.08 	<br /><br />长期应付款 	1,798.47 	0.06 	1,798.47 	0.05 	7,336.38 	0.30 	10,584.04 	0.67 	<br /><br />预计负债 	3,978.00 	0.13 	3,978.00 	0.12 	3,978.00 	0.16 	3,978.00 	0.25 	<br /><br />递延收益 	20,247.88 	0.66 	19,258.29 	0.57 	28,990.57 	1.18 	19,095.73 	1.20 	<br /><br />递延所得税负债 	81,891.31 	2.65 	77,738.14 	2.29 	98,458.16 	4.00 	69,708.39 	4.38 	<br /><br />其他非流动负债 	7,839.81 	0.25 	7,603.74 	0.22 	7,121.13 	0.29 	6,460.05 	0.41 	<br /><br />非流动负债合计 	3,084,774.40 	100.00 	3,391,749.28 	100.00 	2,460,427.68 	100.00 	1,590,418.95 	100.00 	<br /><br />报告期内，发行人非流动负债分别为1,590,418.95万元、2,460,427.68万元、3,391,749.28万元及3,084,774.40万元，占负债总额的比例分别为44.62%、56.00%、67.71%及60.92%。非流动负债主要由长期借款和应付债券构成，报告期内两者之和占非流动负债的比例分别为93.01%、94.05%、96.67%及96.17%。<br /><br />（1）长期借款<br /><br />截至 2021-2023年末及 2024年 3月末，发行人长期借款余额分别为1,130,227.20万元、2,137,442.73万元、2,902,935.17万元及2,678,805.52万元，<br /><br />占非流动负债的比重分别为71.06%、86.87%、85.59%及86.84%。2022年末公司长期借款较2021年末增加1,007,215.53万元，增幅89.12%，主要系借款增加所致；2023年末公司长期借款较2022年末增加765,492.44万元，增幅35.81%，主要系借款增加所致；2024年3月末公司长期借款较2023年末减少224,129.65万元，降幅7.72%。<br /><br />（2）应付债券<br /><br />截至2021-2023年末及2024年3月末，发行人应付债券的期末余额分别为349,027.82万元、176,482.61万元、375,983.84万元及287,847.08万元，占非流动负债的比例分别为21.59%、7.17%、11.09%及9.33%。<br /><br />截至2024年3月末，发行人应付债券情况如下：<br /><br />表-发行人2024年3月末应付债券情况表<br /><br />单位：亿元、年<br /><br />债券名称 	发行规模 	发行日期 	债券期限 	余额 	<br /><br />23京发01 	8.84 	2023-08-15 	3 	20 	<br /><br />22京投发展MTN001 	20 	2022-08-19 	3 	4.46 	<br /><br />22京发02 	5 	2022-07-12 	3 	4.41 	<br /><br />22京发01 	5 	2022-03-09 	3 	8.84 	<br /><br />（三）所有者权益分析<br /><br />报告期各期末，发行人所有者权益情况如下：<br /><br />表-发行人报告期末所有者权益结构情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2024年3月31日 	2023年12月31日 	2022年12月31日 	2021年12月31日 	<br /><br />金额 	比例 	金额 	比例 	金额 	比例 	金额 	比例 	<br /><br />实收资本（或股本） 	74,077.76 	8.00 	74,077.76 	7.83 	74,077.76 	6.81 	74,077.76 	6.64 	<br /><br />其他权益工具 	600,000.00 	64.82 	600,000.00 	63.44 	600,000.00 	55.17 	600,000.00 	53.76 	<br /><br />其中：优先股 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />永续债 	600,000.00 	64.82 	600,000.00 	63.44 	600,000.00 	55.17 	600,000.00 	53.76 	<br /><br />资本公积 	32,751.46 	3.54 	32,751.46 	3.46 	32,751.46 	3.01 	32,751.46 	2.93 	<br /><br />减：库存股 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />其他综合收益 	17,061.99 	1.84 	19,238.66 	2.03 	24,108.33 	2.22 	28,982.72 	2.60 	<br /><br />盈余公积 	27,007.31 	2.92 	27,007.31 	2.86 	25,959.39 	2.39 	24,664.42 	2.21 	<br /><br />未分配利润 	15,544.78 	1.68 	31,183.03 	3.30 	130,639.41 	12.01 	153,872.43 	13.79 	<br /><br />项目 	2024年3月31日 	2023年12月31日 	2022年12月31日 	2021年12月31日 	<br /><br />金额 	比例 	金额 	比例 	金额 	比例 	金额 	比例 	<br /><br />归属于母公司所有者权益（或股东权益）合计 	766,443.29 	82.80 	784,258.22 	82.92 	887,536.35 	81.62 	914,348.79 	81.93 	<br /><br />少数股东权益 	159,258.54 	17.20 	161,566.43 	17.08 	199,922.64 	18.38 	201,627.60 	18.07 	<br /><br />所有者权益（或股东权益）合计 	925,701.84 	100.00 	945,824.66 	100.00 	1,087,458.98 	100.00 	1,115,976.39 	100.00 	<br /><br />截至2021-2023年末及2024年3月末，发行人所有者权益分别为1,115,976.39万元、1,087,458.98万元、945,824.66万元及925,701.84万元。2022年末，发行人所有者权益较2021年末减少28,517.41万元，降幅2.56%。2023年末，发行人所有者权益较2022年末减少141,634.32万元，降幅13.02%，其中其他综合收益减少 4,869.67万元，系其他权益工具投资公允价值变动；未分配利润减少99,456.38万元，系当年亏损所致。2024年3月末，发行人所有者权益较2023年末减少20,122.82万元，降幅2.13%，保持稳定。<br /><br />（四）现金流量分析<br /><br />最近三年及一期，发行人现金流量情况如下：<br /><br />表-发行人报告期现金流量表主要数据<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年1-3月 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />一、经营活动产生的现金流量： 					<br /><br />经营活动现金流入小计 	124,643.15 	520,124.88 	491,087.27 	1,271,198.70 	<br /><br />经营活动现金流出小计 	955,156.45 	952,701.52 	1,326,471.61 	517,335.70 	<br /><br />经营活动产生的现金流量净额 	-830,513.31 	-432,576.64 	-835,384.34 	753,863.00 	<br /><br />二、投资活动产生的现金流量： 					<br /><br />投资活动现金流入小计 	933.77 	48,380.51 	164,123.19 	194,558.87 	<br /><br />投资活动现金流出小计 	4,050.43 	8,577.37 	95,741.23 	45,925.24 	<br /><br />投资活动产生的现金流量净额 	-3,116.66 	39,803.14 	68,381.96 	148,633.63 	<br /><br />三、筹资活动产生的现金流量： 					<br /><br />筹资活动现金流入小计 	408,585.60 	1,802,320.82 	1,449,562.32 	1,323,720.80 	<br /><br />筹资活动现金流出小计 	371,042.92 	802,110.40 	775,363.18 	2,222,355.02 	<br /><br />筹资活动产生的现金流量净额 	37,542.68 	1,000,210.42 	674,199.14 	-898,634.22 	<br /><br />四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 	- 	- 	- 	0.24 	<br /><br />五、现金及现金等价物净增加额 	-796,087.29 	607,436.93 	-92,803.25 	3,862.65 	<br /><br />加：期初现金及现金等价物余额 	1,007,614.83 	400,177.90 	492,981.15 	489,118.50 	<br /><br />六、期末现金及现金等价物余额 	211,527.54 	1,007,614.83 	400,177.90 	492,981.15 	<br /><br />1、经营活动产生的现金流量分析<br /><br />2021年度、2022年度、2023年度及2024年1-3月，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为 753,863.00万元、-835,384.34万元、-432,576.64万元及- 830,513.31万元。<br /><br />2021年由于当年销售回款增加且各项支出减少导致经营活动现金流量净额转为正值。<br /><br />2022年经营活动产生的现金流量净额为净流入-835,384.34万元，较上年同期减少1,589,247.34万元，减幅210.81%，其中销售商品、提供劳务收到的现金449,844.80万元，较上年同期减少754,700.48万元，减幅62.65%，主要受项目开发周期影响，当年销售回款下降；经营活动现金流出较上年同期增加，其中购买商品、接受劳务支付的现金较上年同期增加864,094.83万元，增幅294.53%，主要系本报告期新增项目所致；此外缴纳的各项税费较上年同期减少73,182.37万元。<br /><br />2023年经营活动产生的现金流量净额为净流出432,576.64万元，较上年同期减少 402,807.70万元，减幅48.22%，其中销售商品、提供劳务收到的现金465,896.86万元，较上年同期增加16,052.06万元，增幅3.57%；经营活动现金流出较上年同期减少373,770.09，其中购买商品、接受劳务支付的现金较上年同期减少427,472.96万元，减幅36.93%，主要系当年公司支付地价款规模较上年同期有所下降；此外缴纳的各项税费较上年同期增加63,264.44万元。<br /><br />对于报告期内经营活动流量现金净额与报告期净利润存在较大差异问题，主要系房地产行业的特殊性，预售项目资金流入与销售结转时点存在差异。<br /><br />2、投资活动产生的现金流量分析<br /><br />2021年度、2022年度、2023年度及2024年1-3月，公司投资活动产生的现金流量净额分别为148,633.63万元、68,381.96万元、39,803.14万元及-3,116.66万元，公司投资活动现金流入流出主要为对外拆借资金的收支。2021年度公司投资活动现金流量净额净流入为148,633.63万元；2022年度投资活动现金流量净额净流入为 68,381.96万元；2023年度投资活动现金流量净额净流入为39,803.14万元。最近三年净流入主要系公司收回投资。<br /><br />3、筹资活动产生的现金流量分析<br /><br />2021年度、2022年度、2023年度及2024年1-3月，公司筹资活动产生的现金流量净额分别为-898,634.22万元、674,199.14万元、1,000,210.42万元及37,542.68万元。2021年度公司筹资活动现金流量净额净流出为898,634.22万元，筹资活动现金净流量较上年同期增加流出322,632.93万元，增加主要系公司以经营活动现金偿还各类借款等所致；2022年度公司筹资活动现金流量净额净流入为 674,199.14万元，筹资活动现金净流量较上年同期增加 1,572,833.35万元；2023年度公司筹资活动现金流量净额净流入为1,000,210.42万元，筹资活动现金净流量较上年同期增加326,011.28万元。最近两年公司筹资活动现金流保持净流入，主要原因系公司规模扩大，持续获取新项目，融资需求增加。报告期内发行人筹资活动现金流量净额波动较大，主要系发行人根据项目开发及销售进度，持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕且合理的资金储备。上述事项对发行人自身偿债能力不存在重大不利影响。<br /><br />（五）偿债能力分析<br /><br />表-发行人报告期偿债能力指标<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年3月末/1-3月 	2023年末/度 	2022年末/度 	2021年末/度 	<br /><br />流动比率 	2.49 	3.07 	2.26 	1.85 	<br /><br />速动比率 	0.22 	0.79 	0.32 	0.36 	<br /><br />资产负债率（%） 	84.54 	84.12 	80.16 	76.16 	<br /><br />EBITDA全部债务比（%） 	- 	-2.56 	2.50 	6.99 	<br /><br />EBITDA利息保障倍数 	- 	-0.52 	0.50 	0.80 	<br /><br />贷款偿还率（%） 	100.00 	100.00 	100.00 	100.00 	<br /><br />利息偿付率（%） 	100.00 	100.00 	100.00 	100.00 	<br /><br />1、发行人长期偿债能力<br /><br />报告期内各期末，发行人资产负债率分别为76.16%、80.16%、84.12%及84.54%，发行人的资产负债率偏高。2021年度，随着项目逐步回款并偿还各类借款，公司负债规模有所下降。2022年末公司资产负债率较2021年末增加4个百分点，主要系本期新增项目，长期借款增加较多所致。2023年末公司资产负债率较2022年末增加4个百分点，主要系本期长期借款增加较多及权益减少所致。截至2023年末，发行人所有者权益合计945,824.66万元。<br /><br />截至 2023年末，公司控股股东委托贷款 2,512,900.00万元，拆借款余额529,000.00万元，控股股东借款均可以申请办理借新还旧，公司整体偿债风险可控。<br /><br />公司将加快现有项目的开发进度、继续提升项目的去化速度，同时已积极采取多种手段优化融资结构、降低公司资产负债率水平。从总体上看，随着发行人业务发展和规模的扩大，整体盈利能力将不断提升，从而对本次中期票据的偿债保障能力也将提高。<br /><br />2、发行人短期偿债能力<br /><br />报告期内发行人的流动比率分别为1.85、2.26、3.07及2.49，均显著大于1。速动比率分别为0.36、0.32、0.79及0.22，发行人速动比率相对较低，主要原因在于存货规模较大，符合发行人行业特点。<br /><br />近三年发行人EBITDA利息保障倍数分别为0.80、0.50和-0.52。报告期发行人利润总额持续下降，从而导致EBITDA利息保障倍数较低。<br /><br />报告期，发行人流动比率保持较好水平，速动比率较小，表明企业短期内面临一定的偿债压力。<br /><br />（六）盈利能力分析<br /><br />1、发行人主要盈利能力指标情况分析<br /><br />表-发行人盈利能力指标情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年1-3月 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />营业收入 	25,635.73 	1,064,112.84 	555,237.81 	676,591.03 	<br /><br />营业成本 	26,300.34 	983,279.57 	446,727.88 	532,570.68 	<br /><br />营业利润 	-11,232.98 	-113,272.89 	33,826.03 	67,361.16 	<br /><br />利润总额 	-11,044.26 	-114,405.21 	33,590.60 	66,248.91 	<br /><br />净利润 	-9,847.14 	-105,079.66 	17,738.16 	33,278.93 	<br /><br />总资产报酬率 	-0.05 	-1.55 	1.16% 	2.35% 	<br /><br />加权平均净资产收益率 	-8.86% 	-41.72% 	-4.08% 	3.84% 	<br /><br />毛利率 	-2.59% 	7.60% 	19.54% 	21.29% 	<br /><br />报告期内，发行人分别实现营业收入 676,591.03万元、555,237.81万元、1,064,112.84万元及25,635.73万元，报告期营业收入呈现波动趋势，与发行人所在行业以及项目销售结转周期性因素有关。2022年度营业收入较2021年同比减少17.94%，主要系公司部分地产项目延迟交付所致；2023年度营业收入较2022年同比增加91.65%，主要系公司部分地产项目实现集中交付增加所致。<br /><br />报告期内净利润分别为33,278.93万元、17,738.16万元、-105,079.66万元及-9,847.14万元，2022年度净利润较2021年度同比减少46.70%，主要系公司房地产项目销售收入减少且毛利降低所致；2023年度净利润较2022年度同比减少692.39%，主要系交付结利的项目基本是限竞房，毛利率较低，同时受土地增值税清算影响，计提土地增值税以及公司2023年度计提资产减值损失所致。近三年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润分别为 17,542.87万元、8,683.75万元和-70,309.18万元，与净利润变化趋势基本一致。报告期内毛利率分别为21.29%、19.54%、7.60%及-2.59%，毛利率水平有所下降，主要系行业趋势产品利润空间不断压缩所致。<br /><br />发行人最近一期毛利率为负，主要系部分结转项目亏损所致。考虑到公司在建项目开发周期及工程节点计划排期，预计公司2024年全年收入将有所下降；受房地产行业继续下行及盈利空间压缩影响，预计综合毛利率仍将保持较低水平。<br /><br />发行人最近三年总资产报酬率分别为 2.35%、1.16%和-1.55%，加权平均净资产收益率为3.84%、-4.08%和-41.72%，随利润水平变动持续下降。<br /><br />2、发行人主营业务收入及毛利分析<br /><br />表:发行人营业收入情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2024年1-3月 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />金额 	比例 	金额 	比例 	金额 	比例 	金额 	比例 	<br /><br />营业收入 	25,635.73 	100.00 	1,064,112.84 	100.00 	555,237.81 	100.00 	676,591.03 	100.00 	<br /><br />其中：主营业务收入 	25,635.73 	100.00 	1,064,112.84 	100.00 	555,064.44 	99.97 	676,531.67 	99.99 	<br /><br />其他业务收入 	- 	- 	- 	- 	173.37 	0.03 	59.36 	0.01 	<br /><br />项目 	2024年1-3月 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />金额 	比例 	金额 	比例 	金额 	比例 	金额 	比例 	<br /><br />营业成本 	26,300.34 	- 	983,279.57 	- 	446,727.88 	- 	532,570.68 	- 	<br /><br />毛利额 	-664.61 	- 	80,833.27 	- 	108,509.93 	- 	144,020.35 	- 	<br /><br />毛利率 	-2.59 	- 	7.60 	- 	19.54 	- 	21.29 	- 	<br /><br />2021-2023年度及2024年1-3月，公司主营业务收入分别为676,531.67万元、555,064.44万元、1,064,112.84万元及25,635.73万元，占营业收入比重分别为99.99%、99.97%、100.00%及100.00%，公司主营业务收入较为稳定，是公司收入最主要来源。2021年度主营业务收入主要为无锡·公园悦府项目、北京·西华府项目和北京·锦悦府项目等项目结转收入；2022年度主营业务收入主要为北京·臻御府项目、北京·西华府项目、北京·锦悦府项目和北京·檀香府项目等项目结转收入；2023年度主营业务收入主要为北京·岚山项目、无锡·愉樾天成项目和北京·臻御府项目等项目结转收入。未来公司在建项目储备丰富并将会陆续达到可结转状态，预计主营业务收入规模将不断扩大。<br /><br />（1）主营业务收入的构成及变动分析<br /><br />报告期内，公司营业收入及成本明细情况如下：<br /><br />表-发行人报告期内主营业务收入及成本明细表<br /><br />单位：万元、%<br /><br />行业名称 	2024年1-3月 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />金额 	比例 	金额 	比例 	金额 	比例 	金额 	比例 	<br /><br />一、主营业务收入： 									<br /><br />房地产 	23,259.45 	90.73 	1,061,162.71 	99.74 	552,732.48 	99.58 	672,898.41 	99.46 	<br /><br />其中：房产销售 	22,621.95 	88.24 	1,058,463.93 	99.49 	550,677.78 	99.21 	669,854.37 	99.01 	<br /><br />物业租赁 	637.50 	2.49 	2,698.78 	0.25 	2,054.70 	0.37 	3,044.04 	0.45 	<br /><br />进出口贸易 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	156.44 	0.02 	<br /><br />旅游饮食服务及其他 	2,376.29 	9.27 	2,726.49 	0.26 	2,331.97 	0.42 	3,476.83 	0.51 	<br /><br />主营业务收入小计 	25,635.73 	100.00 	1,063,889.20 	100.00 	555,064.44 	100.00 	676,531.67 	100.00 	<br /><br />二、主营业务成本： 									<br /><br />房地产 	25,035.39 	95.19 	980,720.05 	99.76 	444,360.23 	99.49 	530,046.88 	99.54 	<br /><br />其中：房产销售 	24,711.36 	93.96 	979,387.30 	99.63 	443,031.08 	99.19 	528,907.56 	99.32 	<br /><br />物业租赁 	324.03 	1.23 	1,332.75 	0.14 	1,329.15 	0.30 	1,139.31 	0.21 	<br /><br />进出口贸易 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	151.03 	0.03 	<br /><br />旅游饮食服务及其他 	1,264.95 	4.81 	2,324.21 	0.24 	2,293.99 	0.51 	2,323.35 	0.44 	<br /><br />主营业务成本小计 	26,300.34 	100.00 	983,044.26 	100.00 	446,654.22 	100.00 	532,521.26 	100.00 	<br /><br />房地产销售收入是发行人的主要收入来源。2021年度、2022年度、2023年度及 2024年 1-3月，房地产板块中房产销售收入分别为 669,854.37万元、550,677.78万元、1,058,463.93万元及22,621.95万元，占主营业务收入的比重分别为99.01%、99.21%、99.49%及88.24%。<br /><br />2011年以来，公司通过处置资产获取资金回笼，同时通过和京投公司以及北京万科等合作相继取得西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉樾天成、北熙区、森与天成等多个TOD轨道物业开发项目，以及檀谷、璟悦府、锦悦府、臻御府、无锡公园悦府、三河朝东中心等项目，上述项目报告期内进展顺利，部分项目逐步实现交付入住并结转收入。报告期内主要房地产项目销售收入结转情况如下：<br /><br />表-最近三年主要房地产项目收入结转情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目明细 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />营业收入 	营业成本 	毛利率 	营业收入 	营业成本 	毛利率 	营业收入 	营业成本 	毛利率 	<br /><br />北京·西华府项目 	6,072.87 	8,620.61 	-41.95 	23,541.94 	21,806.80 	7.37 	159,263.80 	141,901.40 	10.90 	<br /><br />北京·新里程项目 	404.93 	239.34 	40.89 	- 	- 	- 	518.17 	407.35 	21.39 	<br /><br />北京·琨御府项目 	151.84 	70.91 	53.30 	489.46 	1,111.73 	-127.14 	44,382.62 	31,234.73 	29.62 	<br /><br />北京·公园悦府项目 	13,290.40 	8,888.84 	33.12 	1,407.82 	1,171.66 	16.77 	41,492.55 	28,982.57 	30.15 	<br /><br />北京·檀谷项目 	51,275.25 	54,599.60 	-6.48 	22,027.25 	19,790.21 	10.16 	41,580.12 	37,008.96 	10.99 	<br /><br />北京·璟悦府项目 	2,110.02 	1,457.68 	30.92 	17,337.08 	14,979.59 	13.60 	32,105.83 	26,462.63 	17.58 	<br /><br />无锡·公园悦府项目 	1,271.62 	860.87 	32.30 	183,239.02 	94,013.37 	48.69 	236,555.35 	130,807.19 	44.70 	<br /><br />北京·锦悦府项目 	20,426.18 	22,394.49 	-9.64 	22,859.54 	24,379.24 	-6.65 	134,297.75 	137,029.07 	-2.03 	<br /><br />北京·臻御府项目 	308,244.61 	273,559.40 	11.25 	274,428.63 	254,285.80 	7.34 	- 	- 	- 	<br /><br />燕郊·倬郡项目 	2,354.70 	2,241.18 	4.82 	5,347.04 	5,139.91 	3.87 	- 	- 	- 	<br /><br />北京·岚山项目 	663,177.59 	636,864.93 	3.97 				- 	- 	- 	<br /><br />合计 	1,068,780.01 	1,009,797.85 	- 	550,677.78 	436,678.31 	- 	690,196.18 	533,833.90 	- 	<br /><br />未来公司在建项目储备丰富并将会陆续达到可结转状态，为未来营业收入提供支撑。<br /><br />（2）营业毛利分析<br /><br />表-发行人报告期内主营业务毛利分析<br /><br />单位：万元、%<br /><br />行业名称 	2024年1-3月 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />毛利额 	毛利率 	毛利额 	毛利率 	毛利额 	毛利率 	毛利额 	毛利率 	<br /><br />房地产 	-1,775.94 	-7.64 	80,442.66 	7.58 	108,372.25 	19.61 	142,851.53 	21.23 	<br /><br />其中：房产销售 	-2,089.41 	-9.24 	79,076.63 	7.47 	107,646.70 	19.55 	140,946.81 	21.04 	<br /><br />物业租赁 	313.47 	49.17 	1,366.03 	50.62 	725.54 	35.31 	1,904.72 	62.57 	<br /><br />进出口贸易 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	5.41 	3.46 	<br /><br />旅游饮食服务及其他 	1,111.34 	46.77 	402.28 	14.75 	37.98 	1.63 	1,153.48 	33.18 	<br /><br />主营业务毛利润小计 	-664.60 	-2.59 	80,844.94 	7.60 	108,410.22 	19.53 	144,010.42 	21.29 	<br /><br />2021-2023年度，发行人主营业务销售毛利额分别为 144,010.42万元、108,410.22万元和 80,844.94万元，对应销售毛利率分别为 21.29%、19.53%和7.60%。报告期内，发行人结转的住宅、商业项目毛利率有所下降，主要系行业趋势产品利润空间不断压缩所致。2023年度房地产销售毛利同比下降12.08%，主要系本期交付结利的项目基本是限竞房所致。<br /><br />3、重大投资收益以及政府补助情况分析<br /><br />最近三年，发行人投资收益以及政府补助情况如下：<br /><br />表-发行人投资收益以及政府补助情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />政府补助 	247.76 	0.22% 	426.34 	1.27% 	178.46 	0.27% 	<br /><br />投资收益 	18,921.95 	16.54% 	15,510.68 	46.18% 	24,057.41 	36.31% 	<br /><br />利润总额 	-114,405.21 	100.00% 	33,590.60 	100.00% 	66,248.91 	100.00% 	<br /><br />（1）政府补助分析<br /><br />2021年度、2022年度及2023年度，发行人政府补助占利润总额比例分别为0.27%、1.27%及0.22%，金额及占比较少，对利润总额影响很小。<br /><br />（2）投资收益分析<br /><br />2021年度、2022年度及2023年度，发行人投资收益占利润总额比例分别为36.31%、46.18%及16.54%，主要系权益法核算的长期股权投资收益、其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入和债权投资在持有期间取得的利息收入。近三年发行人投资收益明细如下：<br /><br />表-最近三年发行人投资收益明细<br /><br />单位：万元<br /><br />产生投资收益的来源 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />权益法核算的长期股权投资收益 	12,590.36 	-250.02 	1,960.11 	<br /><br />处置可供出售金融资产取得的投资收益 	- 	- 	- 	<br /><br />其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 	785.14 	9,894.10 	16,747.96 	<br /><br />债权投资在持有期间取得的利息收入 	5,546.44 	5,866.60 	5,349.34 	<br /><br />处置交易性金融资产取得的投资收益 	- 	- 	- 	<br /><br />合计 	18,921.95 	15,510.68 	24,057.41 	<br /><br />4、期间费用分析<br /><br />报告期内，发行人期间费用构成情况如下：<br /><br />表-发行人报告期内期间费用<br /><br />单位：万元，%<br /><br />项目 	2024年1-3月 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />金额 	占收入比 	金额 	占收入比 	金额 	占收入比 	金额 	占收入比 	<br /><br />销售费用 	1,870.72 	7.30 	20,293.41 	1.91 	16,067.82 	2.89 	22,049.86 	3.26 	<br /><br />管理费用 	3,931.00 	15.33 	18,962.55 	1.78 	16,742.44 	3.02 	21,364.94 	3.16 	<br /><br />财务费用 	5,229.77 	20.40 	15,478.01 	1.45 	6,079.74 	1.09 	9,915.49 	1.47 	<br /><br />期间费用合计 	11,031.48 	43.03 	54,733.97 	5.14 	38,890.00 	7.00 	53,330.30 	7.88 	<br /><br />营业收入 	25,635.73 	100.00 	1,064,112.84 	100.00 	555,237.81 	100.00 	676,591.03 	100.00 	<br /><br />2021年度、2022年度、2023年度及2024年1-3月，公司期间费用合计分别为53,330.30万元、38,890.00万元、54,733.97万元及11,031.48万元，占营业收入的比例分别为7.88%、7.00%、5.14%及43.03%。<br /><br />2021年度公司期间费用较上年同期减少11,311.99万元，降幅17.50%；2022年度公司期间费用较上年同期减少14,440.30万元，降幅27.08%；2023年度公司期间费用较上年同期增加15,843.97万元，增幅40.74%，其中财务费用较上年同期增加9,398.27万元，增幅154.58%，主要系融资规模增加及部分项目竣备停止资本化利息费用增加。<br /><br />整体而言报告期内发行人期间费用占比较低，体现发行人较好的运营能力与成本控制能力。<br /><br />（七）营运能力分析<br /><br />表-发行人报告期的主要营运能力指标<br /><br />项目 	2024年1-3月 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />应收账款周转率（次/年） 	0.53 	21.36 	19.14 	88.89 	<br /><br />存货周转率（次/年） 	0.01 	0.26 	0.13 	0.17 	<br /><br />发行人主要投资房地产开发建设项目，这些项目投资量大，建设周期及回收周期较长，发行人的周转速度指标符合行业特征。<br /><br />2021年度、2022年度、2023年度及2024年1-3月，发行人应收账款周转率分别为88.89、19.14、21.36及0.53，整体处于较高水平。2022年度由于公司营业收入大幅减少，应收账款周转率亦随之降低。<br /><br />2021年度、2022年度、2023年度及2024年1-3月，发行人存货周转率分别为0.17、0.13、0.26及0.01，呈波动态势。公司战略重心在TOD轨道物业开发，目前正处于高速发展期。TOD轨道物业开发项目具有土地供应年度不均衡、单一项目规模体量大，物业类型多元化，分期多、数量少、轨道交通接驳等特点。随着新获取地块陆续开发、建设、销售、回款等，存货占比将逐步减少。京投公司作为公司的控股股东为公司发展提供主要资金支持，用于合作开发项目及补充公司流动资金，控股股东借款可以申请办理借新还旧，公司目前较高的存货占比不会对公司生产经营和资金周转存在不利影响。同时，公司亦会持续加大销售去化力度，存货占比将逐步减少，存货周转率预期将有所提升。<br /><br />六、发行人有息债务情况<br /><br />（一）有息债务余额情况<br /><br />（1）最近三年及一期末，发行人有息负债余额分别为167.65亿元、252.96亿元、383.21亿元及393.39亿元，占同期末总负债的比例分别为47.03%、57.57%、76.50%及77.69%。<br /><br />最近一年末，发行人有息负债余额和类型如下：<br /><br />表-发行人有息债务期限结构表<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2023年末 	<br /><br />金额 	占比 	<br /><br />短期借款 	0.00 	0.00 	<br /><br />其他应付款（付息项） 	541,143.54 	14.12 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	12,026.73 	0.31 	<br /><br />长期借款 	2,902,935.17 	75.75 	<br /><br />应付债券 	375,983.84 	9.81 	<br /><br />项目 	2023年末 	<br /><br />金额 	占比 	<br /><br />合计 	3,832,089.28 	100.00 	<br /><br />（2）截至最近一年末，发行人有息债务信用融资与担保融资分布情况如下：<br /><br />表-发行人有息债务结构表<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2023年12月31日 	<br /><br />金额 	占比 	<br /><br />质押借款 	1,606,240.00 	41.92 	<br /><br />抵押借款 	390,035.17 	10.18 	<br /><br />保证借款 	1,282,644.84 	33.47 	<br /><br />信用借款 	553,169.27 	14.44 	<br /><br />合计 	3,832,089.28 	100.00 	<br /><br />（二）发行人借款明细<br /><br />截至2024年3月31日，发行人贷款总额1,708,524.17万元。其中短期借款0.00万元，1年内到期的长期借款17,550.00万元，长期借款1,690,974.17万元。银行传统借款明细如下：<br /><br />表-发行人银行借款明细表<br /><br />单位：万元<br /><br />序号 	借款单位 	贷款银行 	金额 	贷款时间 	还款时间 	担保方式 	<br /><br />1 	京投灜德 	民生银行北京分行 	61,089.26 	2024年1月 	2028年12月 	抵押+担保 	<br /><br />2 	京投灜德 	华夏银行东外支行 	21,789.90 	2022年5月 	2027年4月 	抵押 	<br /><br />3 	京投兴檀 	工行珠市口支行 	17,806.44 	2021年12月 	2026年12月 	抵押+担保 	<br /><br />4 	京投兴海 	中国银行北京密云支行 	70,219.92 	2020年7月 	2025年7月 	抵押 	<br /><br />5 	京投润德 	华夏银行北京分行 	50,000.00 	2023年3月 	2028年3月 	抵押 	<br /><br />6 	京投润德 	华夏银行北京分行 	100,000.00 	2023年6月 	2028年6月 	抵押 	<br /><br />7 	京投润德 	华夏银行北京分行 	50,000.00 	2024年2月 	2029年2月 	抵押 	<br /><br />8 	京投隆德 	中国银行北京密云支行 	105,000.00 	2024年1月 	2028年12月 	抵押 	<br /><br />9 	京投置地 	北京银行金运支行 	340,000.00 	2021年11月 	2026年11月 	质押 	<br /><br />10 	京投置地 	北京银行金运支行 	214,000.00 	2020年9月 	2025年9月 	质押 	<br /><br />11 	灜德置业 	北京银行金运支行 	229,500.00 	2021年11月 	2026年11月 	质押 	<br /><br />12 	灜德置业 	北京银行金运支行 	220,500.00 	2021年11月 	2026年11月 	信用 	<br /><br />13 	京投兴海 	北京银行金运支行 	76,500.00 	2021年11月 	2026年11月 	质押 	<br /><br />14 	京投兴海 	北京银行金运支行 	73,500.00 	2021年11月 	2026年11月 	信用 	<br /><br />15 	京投润德 	北京银行金运支行 	420,000.00 	2022年3月 	2025年3月 	质押+信用 	<br /><br />16 	京投润德 	北京银行金运支行 	1,048,900.00 	2022年3月 	2027年3月 		<br /><br />	合计 	- 	475,905.52 	- 	- 	- 	<br /><br />银行贷款利率区间为2.40%-8.00%。<br /><br />非传统融资明细如下：<br /><br />单位：万元<br /><br />序号 	借款单位 	贷款机构 	金额 	贷款时间 	还款时间 	担保方式 	<br /><br />1 	京投隆德 	北京市基础设施投资有限公司 	171,600.00 	2023年6月 	2028年6月 	质押 	<br /><br />2 	京投隆德 	北京市基础设施投资有限公司 	257,400.00 	2023年6月 	2028年6月 	信用 	<br /><br />	合计 	- 	429,000.00 	- 	- 	- 	<br /><br />上述资金拆借利率为5.50%。<br /><br />（三）发行人存续期内债券及债务融资工具情况<br /><br />截至2024年3月31日，发行人及子公司已发行尚未兑付的债券余额为38.84亿元，明细如下：<br /><br />表-发行人合并范围内债券及债务融资工具存续情况表<br /><br />单位:万元，%，年<br /><br />发行人 	证券名称 	起息日期 	到期日期 	当前余额 	票面利率 	发行期限 	发行规模 	是否兑付 	<br /><br />发行人本部 	22京发01 	2022-03-09 	2025-03-09 	88,400 	3.27 	3 	88,400 	否 	<br /><br />发行人本部 	22京发02 	2022-07-12 	2025-07-12 	44,100 	3.10 	3 	44,100 	否 	<br /><br />发行人本部 	22京投发展MTN001 	2022-08-19 	2025-08-19 	44,600 	2.86 	3 	44,600 	否 	<br /><br />发行人本部 	23京发01 	2023-08-15 	2026-08-15 	200,000 	3.07 	3 	200,000 	否 	<br /><br />	合计 			377,100 	- 	- 	377,100 	- 	<br /><br />七、关联交易<br /><br />（一）关联方<br /><br />1、发行人母公司<br /><br />公司的母公司为北京市基础设施投资有限公司。<br /><br />表-发行人母公司情况表<br /><br />单位：万元、%<br /><br />母公司名称 	注册地 	业务性质 	注册资本 	持股比例 	表决权比例 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	北京 	基础设施项目的投融资和资本运营 	17,315,947.49 	40.00 	40.00 	<br /><br />2、公司的子公司及主要参股公司<br /><br />公司的子公司及主要参股公司情况详见本募集说明书第五章。<br /><br />3、发行人其他关联方情况<br /><br />表-发行人其他关联方情况表<br /><br />序号 	其他关联方名称 	其他关联方与本企业关系 	<br /><br />1 	北京基石创业投资基金（有限合伙） 	其他 	<br /><br />2 	北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙） 	其他 	<br /><br />3 	保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙） 	其他 	<br /><br />4 	北京基石信创创业投资中心（有限合伙） 	其他 	<br /><br />5 	北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙） 	其他 	<br /><br />6 	银泰百货宁波海曙有限公司 	其他 	<br /><br />7 	基石国际融资租赁有限公司 	其他 	<br /><br />8 	北京城建设计发展集团股份有限公司（注） 	其他 	<br /><br />注：本公司控股股东京投公司持有北京城建设计发展集团股份有限公司股份87,850,942股，持股比例6.51%，京投公司一名高级管理人员兼任该公司非执行董事，根据《上海证券交易所股票上市规则》（2022年1月修订）相关规定，该公司为本公司的关联法人。<br /><br />（二）关联交易情况<br /><br />1、购销商品、提供和接受劳务的关联交易<br /><br />（1）采购商品、接受劳务的关联交易<br /><br />表-采购商品、接受劳务的关联交易<br /><br />单位：万元<br /><br />关联方 	关联交易内容 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />上海礼仕酒店有限公司 	餐饮、会议、差旅费 	0.56 	- 	6.15 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	施工配合服务 	617.92 	- 	- 	<br /><br />北京城建设计发展集团股份有限公司 	设计咨询服务费 	1,176.24 	59.62 	181.84 	<br /><br />（2）销售商品、提供劳务情况表<br /><br />表-销售商品、提供劳务的关联交易<br /><br />单位：万元<br /><br />关联方 	关联交易内容 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />北京京投资产经营有限公司 	房地产销售 	- 	- 	159,228.37 	<br /><br />银泰百货宁波海曙有限公司 	物业管理 	250.67 	250.67 	250.67 	<br /><br />无锡望愉地铁生态置业有限公司 	物业及咨询服务 	347.04 	48.58 	1,973.79 	<br /><br />北京潭柘兴业房地产开发有限公司 	物业服务 	199.21 	- 	- 	<br /><br />（3）关联方资金拆借利息收支情况<br /><br />表-资金拆借关联交易<br /><br />单位：万元<br /><br />关联方 	关联交易内容 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />上海礼仕酒店有限公司 	利息收入 	5,523.92 	5,387.50 	4,346.17 	<br /><br />北京潭柘兴业房地产开发有限公司 	利息收入 	- 	10,206.74 	20,228.81 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	利息支出 	133,441.49 	100,279.39 	119,349.31 	<br /><br />北京京投颐信健康管理服务有限公司 	利息收入 	146.74 	149.21 	149.21 	<br /><br />无锡望愉地铁生态置业有限公司 	利息收入 	23,286.53 	25,783.70 	32,928.89 	<br /><br />基石国际融资租赁有限公司 	利息支出 	304.41 	650.93 	969.26 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	担保费 	9,296.54 	9,004.02 	6,618.45 	<br /><br />2、关联受托管理/承包及委托管理/出包情况<br /><br />委托方/出包方名称 	受托方/承包方名称 	托管资产情况 	受托/承包资产类型 	受托/承包起始日 	受托/承包终止日 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	北京京投置地房地产有限公司 	京投银泰置业35%股权 	股权托管 	2011年12月 	2024年8月 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	北京京投置地房地产有限公司 	兴业置业49%股权 	股权托管 	2013年2月 	2024年8月 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	北京京投置地房地产有限公司 	尚德置业49%股权 	股权托管 	2013年2月 	2024年8月 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	北京京投置地房地产有限公司 	灜德置业49%股权 	股权托管 	2014年10月 	2024年8月 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	北京京投置地房地产有限公司 	兴平置业49%股权 	股权托管 	2015年11月 	2024年8月 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	北京京投置地房地产有限公司 	京投丰德25%股权 	股权托管 	2019年3月 	2024年8月 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	北京京投置地房地产有限公司 	京投兴海49%股权 	股权托管 	2019年3月 	2024年8月 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	北京京投置地房地产有限公司 	润德置业40%股权 	股权托管 	2022年2月 	2024年8月 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	北京京投置地房地产有限公司 	隆德置业40%股权 	股权托管 	2023年7月 	2024年8月 	<br /><br />3、关联方租赁情况<br /><br />（1）发行人作为出租方<br /><br />表-发行人对关联方出租物业情况<br /><br />单位：万元<br /><br />承租方名称 	租赁资产种类 	租赁起始日 	租赁终止日 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />银泰百货宁波海曙有限公司（注1） 	华联大厦&lt;7-49&gt;、&lt;8-54&gt; 	2017/1/1 	2033/12/31 	266.67 	255.24 	255.24 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司（注2） 	昆玉嘉园地下车位 	2021/1/1 	2021/9/30 	- 	- 	12.86 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司（注2） 	昆玉嘉园地下车位 	2022/10/1 	2022/1/31 	- 	1.38 	4.13 	<br /><br />注1：2016年12月29日，本公司与银泰百货宁波海曙有限公司签订房屋租赁合同，租赁标的为宁波华联大厦地上主楼及裙楼7、8层（面积9,984.70平方米），租赁期限为2017年1月1日至2033年12月31日，计租年度第1年至第6年的每年租金为268.00万元，第7年至第12年的每年租金为280.00万元，第13年至17年的每年租金为290.00万元；2021-2022年度确认租金收入255.24万元，2023年度确认租金收入266.67万元。<br /><br />注2：2020年12月30日，北京京投兴业置业有限公司与北京市基础设施投资有限公司签订车位租赁协议，租赁标的为昆玉嘉园地下车位共10个，租赁期限为2021年1月1日至2021年12月31日，年租金18.00万元；2022年1月，北京京投兴业置业有限公司将租赁标的出售转让北京京投银泰尚德置业有限公司，出租方变更为北京京投银泰尚德置业有限公司，车位租赁期限改为2022年1月1日至2022年1月31日；2022年度确认租金收入1.38万元。<br /><br />（2）发行人作为承租方<br /><br />报告期内发行人无承租关联方物业情况。<br /><br />4、关联方担保情况<br /><br />（1）发行人作为担保方<br /><br />表-截至2023年末发行人对关联方提供担保情况<br /><br />单位：万元<br /><br />担保方 	被担保方 	担保金额 	担保起始日 	担保到期日 	担保是否已经履行完毕 	<br /><br />本公司（注1） 	上海礼仕酒店有限公司 	128,000.00 	2023-2-24 	2042-1-20 	否 	<br /><br />本公司（注2） 	上海礼仕酒店有限公司 	8,500.00 	2022-7-8 	2025-7-8 	否 	<br /><br />本公司（注3） 	上海礼仕酒店有限公司 	1,500.00 	2022-9-20 	2025-9-20 	否 	<br /><br />本公司（注4） 	北京京投置地房地产有限公司 	520,000.00 	2020-9-18 	2025-9-18 	否 	<br /><br />本公司（注5） 	北京京投兴檀房地产有限公司 	70,000.00 	2021-12-8 	2026-12-2 	否 	<br /><br />（2）发行人作为被担保方<br /><br />表-截至2023年末关联方对发行人提供担保情况<br /><br />单位：万元<br /><br />担保方 	被担保方 	担保金额 	担保起始日 	担保到期日 	担保是否已经履行完毕 	<br /><br />北京京投置地房地产有限公司（注6） 	本公司 	20,000.00 	2019-03-11 	2024-03-11 	否 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司（注7） 	本公司 	200,000.00 	2023-8-15 	2026-8-15 	否 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司（注8） 	本公司 	300,000.00 	2020-06-05 	永续 	否 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司（注9） 	本公司 	190,000.00 	2021-09-27 	永续 	否 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司（注10） 	本公司 	110,000.00 	2021-12-28 	永续 	否 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司（注11） 	本公司 	88,400.00 	2022-03-09 	2025-03-09 	否 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司（注12） 	本公司 	44,100.00 	2022-07-12 	2025-07-12 	否 	<br /><br />（3）子公司之间的担保<br /><br />表-截至2023年末子公司之间担保情况<br /><br />单位：万元<br /><br />担保方 	被担保方 	担保金额 	担保起始日 	担保到期日 	担保是否已经履行完毕 	<br /><br />北京京投置地房地产有限公司（注13） 	北京京投灜德置业有限公司 	306,000.00 	2021-11-26 	2026-11-25 	否 	<br /><br />北京京投置地房地产有限公司（注14） 	北京京投兴海房地产有限公司 	178,500.00 	2021-11-26 	2026-11-25 	否 	<br /><br />北京京投置地房地产有限公司（注15） 	北京京投润德置业有限公司 	1,170,000.00 	2022-3-14 	2027-3-14 	否 	<br /><br />注1：上海礼仕向贷款人华夏银行股份有限公司上海分行申请了128,000.00万元的贷款，借款期限自2023年2月24日至2042年1月20日止，公司为本笔委托贷款提供连带责任保证担保，担保金额为128,000.00万元，担保期限为2023年2月24日至2042年1月20日。合作方复地(集团)股份有限公司为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的20%的部分(最高本金金额为人民币25,600.00万元)提供反担保。<br /><br />注2：公司为上海礼仕与基石国际融资租赁有限公司8,500.00万元售后回租业务连带责任保证担保，担保期限为2022年7月8日至2025年7月8日。合作方复地（集团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的20%的部分（最高本金余额为人民币1,700.00万元）提供反担保。合作方WISECHANCEHOLDINGSLIMITED同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的15%的部分（最高本金余额为人民币1,275.00万元）提供反担保。<br /><br />注3：公司为上海礼仕与基石国际融资租赁有限公司1,500.00万元售后回租业务连带责任保证担保，担保期限为2022年9月20日至2025年9月20日。合作方复地（集团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的20%的部分（最高本金余额为人民币300万元）提供反担保。<br /><br />注 4：公司以持有的无锡嘉仁100%股权及无锡望愉50%股权为全资子公司京投置地520,000.00万元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为74,000.00万元，担保期限为2020年9月18日至2025年9月18日。<br /><br />注5：公司为全资子公司京投兴檀70,000.00万元贷款提供连带责任保证担保，截至本报告期末担保债权本金余额为17,806.44万元，担保期限为2021年12月8日至2026年12月2日。<br /><br />注6：全资子公司京投置地为本公司向基石国际融资租赁有限公司申请的融资租赁提供连带责任保证担保，租赁本金为 20,000.00万元，截至本报告期末应付融资租赁费金额为1,143.08万元，担保期限为2019年3月11日至2024年3月11日。<br /><br />注7：京投公司为本公司公开发行债券（“23京发01”）提供不可撤销连带责任保证担保，担保金额20亿元，担保期限为2023年8月15日至2026年8月15日。<br /><br />注 8：京投公司为本公司永续信托贷款提供不可撤销连带责任保证担保，担保金额300,000.00万元，担保期间为担保函生效之日起至本公司按照《永续信托贷款合同》约定应当足额清偿《永续信托贷款合同》项下最后一笔贷款本金、该笔贷款对应的贷款利息[含已递延支付的贷款利息与累计孳息（如有）]及其他应付款项（如有）之日起2年。<br /><br />注 9：京投公司为本公司永续债融资提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保，担保金额为300,000.00万元,且承诺在特定情况下代为支付相关款项。保证期间为《投资合同》约定的投资计划终止日起2年。或债权人按照《投资合同》或担保函的约定提前实现债权、或发生法律、行政法规规定和《投资合同》约定的永续投资资金履行期提前届满情形时，保证期间自债权人确定的投资计划到期日起2年。或《投资合同》约定融资主体可分期/分笔履行债务的（包括不限于投资资金本金、利息、递延利息、累计计息及其他应付款），各期/各笔债务的保证期间分别计算，每期/每笔债务的保证期间为该期/该笔债务履行期限届满之日起，计至最后一期/最后一笔投资资金到期日起2年止。<br /><br />注10：京投公司为本公司公开发行公司债券（“22京发01”）提供不可撤销连带责任保证担保，担保金额8.84亿元，担保期限为2022年3月9日至2025年3月9日。<br /><br />注11：京投公司为本公司公开发行公司债券（“22京发02”）提供不可撤销连带责任保证担保，担保金额4.41亿元，担保期限为2022年7月12日至2025年7月12日。<br /><br />注12：京投公司为本公司公开发行中期票据（“22京投发展MTN001”）提供不可撤销连带责任保证担保，担保金额4.46亿元，担保期限为2022年8月19日至2025年8月19日。<br /><br />注13：全资子公司京投置地以其持有的灜德置业51%股权和京投丰德70%股权为灜德置业 306,000.00万元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为229,500.00万元，担保期限为2021年11月26日至2026年11月25日。<br /><br />注14：全资子公司京投置地以其持有的京投兴海51%股权为京投兴海178,500.00万元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为71,400.00万元，担保期限为2021年11月26日至2026年11月25日。<br /><br />注15：全资子公司京投置地以其持有的润德置业60%股权为润德置业1,170,000.00万元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为926,340.00万元，担保期限为2022年3月14日至2027年3月14日。<br /><br />5、关联方资金拆借<br /><br />表-2023年度发行人关联方资金拆借情况<br /><br />单位：元<br /><br />关联方 	拆借金额 	起始日 	到期日 	说明 	<br /><br />拆入 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	980,000,000.00 	2023-06-26 	2024-06-26 	协议借款，年利率5.50% 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	280,000,000.00 	2023-07-19 	2024-06-26 	协议借款，年利率5.50% 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	1,220,000,000.00 	2023-07-24 	2024-06-26 	协议借款，年利率5.50% 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	2,650,000,000.00 	2023-08-21 	2024-06-26 	协议借款，年利率5.50% 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	120,000,000.00 	2023-09-26 	2024-06-26 	协议借款，年利率5.50% 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	40,000,000.00 	2023-10-27 	2024-06-26 	协议借款，年利率5.50% 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	200,000,000.00 	2023-03-24 	2026-11-25 	委托贷款，年利率6.00% 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	200,000,000.00 	2023-06-16 	2026-11-25 	委托贷款，年利率6.00% 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	240,000,000.00 	2023-06-28 	2026-11-25 	委托贷款，年利率6.00% 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	50,000,000.00 	2023-09-18 	2026-11-25 	委托贷款，年利率6.00% 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	200,000,000.00 	2023-09-21 	2026-11-25 	委托贷款，年利率6.00% 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	650,000,000.00 	2023-12-19 	2026-11-25 	委托贷款，年利率6.00% 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	500,000,000.00 	2023-12-25 	2026-11-25 	委托贷款，年利率6.00% 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	150,000,000.00 	2023-06-16 	2025-03-14 	委托贷款，年利率7.00% 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	830,280,000.00 	2023-12-25 	2027-07-31 	委托贷款，年利率7.00% 	<br /><br />北京市基础设施投资有限公司 	169,720,000.00 	2023-12-25 	2025-03-14 	委托贷款，年利率7.00% 	<br /><br />拆出 	<br /><br />上海礼仕酒店有限公司 	8,000,000.00 	2023-06-19 	2025-06-18 	协议贷款，年利率9.50% 	<br /><br />上海礼仕酒店有限公司 	18,700,000.00 	2023-07-18 	2025-06-18 	协议贷款，年利率9.50% 	<br /><br />上海礼仕酒店有限公司 	23,000,000.00 	2023-12-19 	2025-06-18 	协议贷款，年利率9.50% 	<br /><br />鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司 	1,000,000.00 	2023-04-14 	2025-01-26 	协议借款，年利率4.90% 	<br /><br />上海礼仕酒店有限公司 	8,000,000.00 	2023-06-19 	2025-06-18 	协议贷款，年利率9.50% 	<br /><br />上海礼仕酒店有限公司 	18,700,000.00 	2023-07-18 	2025-06-18 	协议贷款，年利率9.50% 	<br /><br />6、关键管理人员报酬<br /><br />表-近三年发行人关键管理人员报酬情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2023年度发生额 	2022年度发生额 	2021年度发生额 	<br /><br />关键管理人员报酬 	767.37 	1,199.16 	1,327.20 	<br /><br />7、关联方应收应付款项<br /><br />（1）应收项目<br /><br />表-截至2023年末关联方应收款项情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目名称 	关联方 	账面余额 	坏账准备 	<br /><br />预付账款 	北京市基础设施投资有限公司 	5,828.94 	0.00 	<br /><br />应收利息 	上海礼仕酒店有限公司 	0.00 	0.00 	<br /><br />应收股利 	北京基石创业投资基金（有限合伙） 	336.62 	0.34 	<br /><br />其他应收款 	北京京投颐信健康管理服务有限公司 	125.00 	0.13 	<br /><br />其他应收款 	基石国际融资租赁有限公司 	1,000.00 	1.00 	<br /><br />其他应收款 	北京市基础设施投资有限公司 	20,300.00 	20.30 	<br /><br />（2）应付项目<br /><br />表-截至2023年末关联方应付款项情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目名称 	关联方 	2023年末 	<br /><br />其他应付款 	北京京投阳光房地产开发有限公司 	10,045.00 	<br /><br />其他应付款 	银泰百货宁波海曙有限公司 	70.00 	<br /><br />其他应付款 	北京市基础设施投资有限公司 	541,143.54 	<br /><br />预收款项 	银泰百货宁波海曙有限公司 	66.67 	<br /><br />合计 	551,325.21 	<br /><br />（3）关联方债权债务往来补充表<br /><br />表-截至2023年末关联方债权债务往来补充表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目名称 	关联方 	期末金额 	<br /><br />一年内到期的非流动资产（委托贷款） 	上海礼仕酒店有限公司 	70,133.33 	<br /><br />一年内到期的非流动资产减值准备 	上海礼仕酒店有限公司 	70.13 	<br /><br />其他非流动资产 	北京潭柘兴业房地产开发有限公司 	381,766.39 	<br /><br />其他非流动资产减值准备 	北京潭柘兴业房地产开发有限公司 	381.77 	<br /><br />其他非流动资产 	鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司 	112,888.87 	<br /><br />其他非流动资产减值准备 	鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司 	39,249.55 	<br /><br />其他非流动资产 	无锡望愉地铁生态置业有限公司 	299,347.89 	<br /><br />其他非流动资产减值准备 	无锡望愉地铁生态置业有限公司 	299.35 	<br /><br />其他非流动资产 	上海礼仕酒店有限公司 	5,101.68 	<br /><br />其他非流动资产减值准备 	上海礼仕酒店有限公司 	5.10 	<br /><br />长期借款（委托借款） 	北京市基础设施投资有限公司 	2,512,900.00 	<br /><br />一年内到期的非流动负债（长期借款利息） 	北京市基础设施投资有限公司 	4,515.06 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	基石国际融资租赁有限公司 	1,143.08 	<br /><br />8、其他<br /><br />（1）公司与京投公司签署了《关于公开发行公司债券的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承诺对公开发行不超过20.00亿元公司债券提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司北京京投银泰尚德置业有限公司以坐落在北京市昌平区东小口镇住宅混合公建用地（配建公共租赁住房）项目（国有土地使用权及在建工程）BS-2商业及BS-3公交综合楼作为抵押物、本公司以持有的北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙）23%财产份额、保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙）16.7785%财产份额及北京基石信安创业投资有限公司19.3548%股权作为质押物、为京投公司上述担保提供反担保，反担保金额为人民币20亿元。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以公司债券未偿还债券票面金额为基数，年费率为1%。2023年8月15日，公司发行公司债券“23京发01”20亿元。2023年9月，公司已支付京投公司当期担保费2,000.00万元。<br /><br />（2）公司与京投公司签署了《关于公开发行公司债券的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承诺对拟公开发行不超过15.00亿元公司债券提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的京投银泰置业50%股权、兴业置业51%股权及尚德置业51%股权作为质押，为京投公司上述担保提供反担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以公司债券未偿还债券票面金额为基数，年费率为1%。2022年3月9日，公开发行公司债券“22京发01”8.84亿元，2023年3月，已支付担保费884.00万元。2022年7月12日，公开发行公司债券“22京发02”4.41亿元，2023年7月，已支付当期担保费441.00万元。<br /><br />（3）公司与京投公司签署了《关于发行中期票据的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承诺对拟公开发行不超过5.00亿元中期票据提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的京投银泰置业50%股权、兴业置业51%股权及尚德置业51%股权作为质押，为京投公司上述担保提供反担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以中期票据未偿还票面金额为基数，年费率为1%。2022年8月17日，公开发行“22年京发MTN001”4.46亿元，2023年8月，支付当期担保费446.00万元。<br /><br />（4）公司与京投公司签署了《关于永续信托贷款的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承诺对拟进行不超过18.00亿元永续信托贷款融资提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以永续信托贷款未偿还本金为基数，年费率为1%。2020年6月8日，进行永续信托贷款融资9.00亿元，2023年6月，已支付担保费900.00万元。2020年11月6日，进行永续信托贷款融资9.00亿元，2023年11月，已支付当期担保费900.00万元。<br /><br />（5）公司与京投公司签署了《关于永续信托贷款的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承诺对拟进行不超过12.00亿元永续信托贷款融资提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以永续信托贷款未偿还本金为基数，年费率为1%。2020年6月8日，进行永续信托贷款融资12.00亿元，2023年6月，已支付当期担保费1,200.00万元。<br /><br />（6）公司与京投公司签署了《关于永续债融资的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承诺对拟进行不超过19.00亿元永续债融资提供本息全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，且承诺在特定情况下代为支付相关款项。公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的京投银泰置业50%股权、兴业置业51%股权及尚德置业51%股权作为质押，为京投公司上述担保提供反担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以永续信托贷款未偿还本金为基数，年费率为1%。2021年9月27日，进行永续债融资13.00亿元，2023年9月，已支付担保费1,300.00万元。2021年9月27日，进行永续债融资6.00亿元，2023年9月，已支付当期担保费600.00万元。<br /><br />（7）公司与京投公司签署了《关于永续债融资的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承诺对拟进行不超过11.00亿元永续债融资提供本息全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，且承诺在特定情况下代为支付相关款项。公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的京投银泰置业50%股权、兴业置业51%股权及尚德置业51%股权作为质押，为京投公司上述担保提供反担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以永续信托贷款未偿还本金为基数，年费率为1%。2021年12月，进行永续债融资11.00亿元，2023年12月，已支付当期担保费1,100.00万元。<br /><br />（8）公司于2018年12月28日与基石国际融资租赁有限公司签订了《融资租赁合同》，将部分不动产以售后回租方式向基石国际融资租赁有限公司融资，融资金额人民币2.00亿元，融资期限60个月，融资年利率5.80%。本次售后回租由公司全资子公司京投置地提供全额不可撤销连带责任担保。2019年3月11日，公司收到融资款2.00亿元。公司本报告期偿还融资本息合计4,647.25万元。<br /><br />（9）2012年12月14日、12月31日，公司八届九次董事会、2012年第六次临时股东大会审议通过了《关于投资北京基石创业投资基金暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人的身份参与投资该基金，投资的形式为以现金认缴该基金的出资额25,150.00万元。公司累计已收回投资25,150.00万元。<br /><br />（10）2015年4月7日、4月29日，公司八届三十三次董事会、2014年度股东大会审议通过了《关于投资北京基石创业投资基金二期暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、以货币资金出资认缴方式参与投资基石仲盈，公司出资额不超过12,000.00万元。公司累计已收回投资12,000.00万元。<br /><br />（11）2017年11月15日，公司九届二十六次董事会审议通过了《关于投资保定基石连盈创业投资基金（有限合伙）暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、以现金出资认缴方式参与投资基石仲盈，公司出资额5,000.00万元。公司本报告期收回投资款104.70万元，累计已收回投资777.92万元。<br /><br />（12）2021年8月30日，公司于召开的十一届六次董事会、2021年9月15日召开的2021年第三次临时股东大会审议通过了《关于投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙）暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、现金方式参与投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙），公司出资总额为10,000万元。公司本报告期内出资3,000.00万元，累计出资10,000.00万元。<br /><br />（13）2022年4月27日，公司于召开的十一届十三次董事会《关于投资北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙）暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、现金方式参与投资北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙），公司出资总额为11,500万元。<br /><br />（14）公司之控股子公司京投兴海与北京市基础设施投资有限公司（以下简称“甲方”）签订了《北京市海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项目（联检库、运用库上盖及咽喉区上盖部分）保护区内施工补偿协议》，为实施上述项目，须邻近地铁16号线北安河车辆段施工。在京投兴海取得合法审批手续并确保轨道交通线路设施正常运行及安全的前提下，甲方同意京投兴海在轨道交通保护区内实施上述项目。京投兴海同意就上述施工，给予甲方适当的经济补偿。本报告期，京投兴海一次性支付了上述施工补偿费655.00万元，其中不含税金额617.92万元。<br /><br />八、或有事项<br /><br />（一）对外担保情况<br /><br />截至最近一年末，发行人对外担保（不含发行人与子公司之间的担保）余额为138,000.00万元，占期末净资产的比例为14.59%。情况如下：<br /><br />序号 	担保人 	被担保方 	发行人与被担保人是否存在关联关系 	担保余额 	担保类型 	被担保债务到期时间 	<br /><br />1 	本公司 	上海礼仕酒店有限公司 	是 	128,000.00 	连带责任保证 	2042-1-20 	<br /><br />2 	本公司 	上海礼仕酒店有限公司 	是 	8,500.00 	连带责任保证 	2025-7-8 	<br /><br />3 	本公司 	上海礼仕酒店有限公司 	是 	1,500.00 	连带责任保证 	2025-9-20 	<br /><br />	合计 	- 	- 	137,000.00 	- 	- 	<br /><br />注1：2023年2月24日上海礼仕向华夏银行股份有限公司上海分行贷款12.80亿元，贷款期限自2023年2月24日至2042年1月20日止，公司为本笔贷款提供连带责任保证担保，担保金额为12.80亿元，截至本报告期末担保债权本金余额为12.70亿元，担保期限为2023年2月24日至2042年1月20日，合作方复地（集团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的20%的部分（最高本金余额为人民币25,600万元）提供反担保。<br /><br />注2：公司为上海礼仕与基石国际融资租赁有限公司8,500.00万元售后回租业务连带责任保证担保，担保期限为2022年7月8日至2025年7月8日。合作方复地（集团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的20%的部分（最高本金余额为人民币1,700万元）提供反担保。合作方WISECHANCEHOLDINGSLIMITED同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的15%的部分（最高本金余额为人民币1,275万元）提供反担保。<br /><br />注3：公司为上海礼仕与基石国际融资租赁有限公司1,500.00万元售后回租业务连带责任保证担保，担保期限为2022年9月20日至2025年9月20日。合作方复地（集团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的20%的部分（最高本金余额为人民币300万元）提供反担保。<br /><br />截至2023年末，公司（合并报表范围外）对外担保余额为138,000.00万元。发行人为上海礼仕酒店有限公司的担保未出现代偿情况。此外被担保方经营情况稳定，无不良诉讼纠纷，公司的整体对外担保风险较小。<br /><br />此外，截至2023年12月31日，本公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的余额为228,112.00万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的有关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。<br /><br />（二）未决诉讼、仲裁情况<br /><br />截至最近一年末，发行人不存在重大诉讼或仲裁情况。<br /><br />九、资产抵押、质押和其他限制用途安排<br /><br />截至2023年末，发行人受限资产金额为1,175,698.17万元，占总资产的比重为22.78%，具体情况如下：<br /><br />表-最近一年末发行人受限资产情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2023年末 	受限原因 	<br /><br />货币资金（注1） 	1,151.31 	冻结 	<br /><br />存货（注2） 	1,069,787.00 	抵押 	<br /><br />长期股权投资（注3） 	79,890.52 	质押 	<br /><br />其他权益工具投资（注4） 	24,869.34 	质押 	<br /><br />合计 	1,175,698.17 	- 	<br /><br />（1）本公司之子公司北京京投兴檀房地产有限公司(以下简称“京投兴檀”）与北京欣风景生态园林工程有限公司因园林景观绿化工程款结算纠纷，双方诉讼至北京市密云区人民法院，京投兴檀银行存款人民币712.94万元被冻结。<br /><br />（2）本公司之子公司京投兴檀与沈阳万森木业有限公司因买卖合同纠纷，双方诉讼至北京市密云区人民法院，京投兴檀银行存款人民币438.37万元被冻结。<br /><br />注2：存货期末受限账面价值为1,069,787.00万元<br /><br />（1）本公司之子公司北京京投灜德置业有限公司（以下简称“灜德置业”）以坐落于门头沟区潭柘寺MC01-0003-6004/0078/6007/6002/0055/0058地块的土地使用权及在建工程（账面价值307,016.28万元）作为抵押物的长期借款本金余额为84,139.71万元。<br /><br />（2）本公司之子公司北京京投兴檀房地产有限公司(以下简称“京投兴檀”）以北京市密云区檀营北街3号院的房产（账面价值为102,491.35万元）作为抵押物的长期借款本金余额为17,806.44万元。<br /><br />（3）本公司之子公司北京京投兴海房地产有限公司（以下简称“京投兴海”）以坐落在海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项目HD00-0700-0002、003、004地块部分国有建设用地使用权及在建工程（账面价值212,357.94万元）作为抵押物的长期借款本金余额为78,659.02万元。<br /><br />（4）本公司之子公司北京京投润德置业有限公司（以下简称“润德置业”）以坐落在朝阳区东坝车辆基地综合利用项目1101-A003-1地块R2二类居住用地（配建“保障性租赁住房”）及朝阳区东坝车辆基地综合利用项目1101-A003-2地块R2二类居住用地的国有建设用地使用权（账面价值391,449.78万元）作为抵押物的长期借款本金余额为209,403.00万元。<br /><br />（5）京投公司为公司2023公开发行的“23京发01”20亿元公司债券提供无条件不可撤销连带责任保证担保。本公司之子公司北京京投银泰尚德置业有限公司以坐落在北京市昌平区东小口镇住宅混合公建用地（配建公共租赁住房）项目（国有土地使用权及在建工程）BS-2商业及BS-3公交综合楼（账面价值56,471.65万元）作为抵押物，为京投公司上述担保提供反担保，截至2023年12月31日，上述公司债本金余额为20.00亿元。<br /><br />注3：长期股权投资期末受限余额为79,890.52万元<br /><br />（1）本公司之子公司京投置地以持有的灜德置业51%股权(账面价值2,550.00万元)及京投丰德70%股权(账面价值1,400.00万元)作为质押的长期借款本金余额为 229,500.00万元。<br /><br />（2）本公司之子公司京投置地以持有的潭柘兴业40%股权(账面价值0.00万元)作为质押的长期借款本金余额为305,000.00万元。<br /><br />（3）本公司之子公司京投置地以持有的京投兴海51%股权(账面价值1,020.00万元)作为质押的长期借款本金余额为71,400.00万元。<br /><br />（4）本公司以持有的无锡嘉仁100%股权(账面价值62,123.37万元)及无锡望愉50%股权（账面价值0.00元）作为质押的长期借款本金余额为74,000.00万元。<br /><br />（5）京投公司为公司2022公开发行的“22京发01”8.84亿元、“22京发02”4.41亿元公司债券及公开发行的“22京投发展MTN001”4.46亿元中期票据提供无条件不可撤销连带责任保证担保，为公司2021年度发行的30亿元（含30亿元）永续债融资提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保且承诺在特定情况下代为支付相关款项。本公司之子公司京投置地以持有的北京京投银泰置业有限公司（以下简称“京投银泰置业”）50%股权(账面价值5,000.00万元)、北京京投兴业置业有限公司（以下简称“兴业置业”）51%股权（账面价值1,020.00万元）及北京京投银泰尚德置业有限公司（以下简称“尚德置业”）51%股权（账面价值1,020.00万元）作为质押，为京投公司上述担保提供反担保，截至2023年12月31日，上述永续债本金余额为30.00亿元。<br /><br />（6）本公司之子公司京投置地以持有的北京京投润德置业有限公司（以下简称“润德置业”）60%股权(账面价值1,200.00万元)作为质押的长期借款本金余额为926,340.00万元。<br /><br />（7）京投公司为公司2023公开发行的“23京发01”20亿元公司债券提供无条件不可撤销连带责任保证担保。本公司以持有的北京基石信安创业投资有限公司19.3548%股权为质押物（账面价值4,557.15万元），为京投公司上述担保提供反担保，截至2023年12月31日，上述公司债本金余额为20.00亿元。<br /><br />注4：其他权益工具投资期末受限余额为24,869.34万元<br /><br />京投公司为公司2023公开发行的“23京发01”20亿元公司债券提供无条件不可撤销连带责任保证担保。本公司以持有的北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙）23%财产份额及保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙）16.7785%财产份额作为质押物（账面价值24,869.34万元），为京投公司上述担保提供反担保，截至2023年12月31日，上述公司债本金余额为20.00亿元。<br /><br />十、金融衍生产品及重大投资理财产品情况<br /><br />截至募集说明书签署之日，发行人无金融衍生品交易、大宗商品期货交易、结构性理财产品交易等业务。<br /><br />十一、海外投资情况<br /><br />截至募集说明书签署之日，发行人无海外投资情况。<br /><br />十二、其他财务重要事项<br /><br />1、2024年1-3月营业收入、净利润指标下滑<br /><br />2024年1-3月，公司实现营业收入25,635.73万元，同比下滑91.96%；实现营业利润-11,232.98万元，同比下滑142.58%；实现净利润-11,044.26万元，同比下滑142.15%。2024年一季度公司项目结转规模较小致使收入减少且结转产品毛利下降导致亏损。<br /><br />2、2023年营业利润、净利润指标下滑<br /><br />2022年度及 2023年度，公司分别实现营业利润为 33,826.03万元和- 113,272.89万元，同比下滑 434.87%；分别实现净利润为 17,738.16万元和- 105,079.66万元，同比下滑692.39%。2023年度公司营业利润和净利润下滑，主要系交付结利的项目基本是限竞房，毛利率较低；同时受土地增值税清算影响，计提土地增值税；以及公司2023年度计提资产减值损失所致。<br /><br />除上述事项外，截至募集说明书签署之日，公司无其他需披露的财务重大事项。<br /><br />十三、公司近期其他直接债务融资计划<br /><br />截至募集说明书签署之日，公司无其他直接债务融资计划。<br /><br />第七章发行人资信状况<br /><br />一、发行人信用评级情况说明<br /><br />本期中期票据无评级。<br /><br />二、发行人主要银行授信情况<br /><br />发行人及合并范围内各下属公司与银行等金融机构均建立了良好的长期合作关系，间接债务融资能力强，银行授信额度较为充裕。截至2023年末，发行人获得主要贷款银行授信额度合计79.93亿元，已使用额度55.37亿元，尚未使用的授信额度为24.56亿元。报告期内，公司均已按期归还或支付借款本金及利息。<br /><br />截至本募集说明书签署日，公司授信情况无重大不利变化。<br /><br />三、近三年债务违约记录<br /><br />截至本募集说明书签署日，发行人未发生重大债务违约情况。<br /><br />四、发行人债务融资工具发行及偿还情况<br /><br />截至本募集说明书签署日，发行人能够如期足额偿还债券，不存在到期未付的情况。具体发行情况如下：<br /><br />表-截至募集说明书签署日，公司发行债券情况表<br /><br />单位：亿元、年、%<br /><br />发行人 	证券名称 	起息日期 	到期日期 	当前余额 	票面利率 	发行期限 	发行规模 	是否兑付 	<br /><br />发行人本部 	22京发01 	2022-03-09 	2025-03-09 	8.84 	3.27 	3 	8.84 	否 	<br /><br />发行人本部 	22京发02 	2022-07-12 	2025-07-12 	4.41 	3.10 	3 	4.41 	否 	<br /><br />发行人本部 	22京投发展MTN001 	2022-08-19 	2025-08-19 	4.46 	2.86 	3 	4.46 	否 	<br /><br />发行人本部 	23京发01 	2023-08-15 	2026-08-15 	20.00 	3.07 	3 	20.00 	否 	<br /><br />	合计 	- 	- 	37.71 	- 	- 	37.71 	- 	<br /><br />第八章债务融资工具信用增进<br /><br />本次中期票据由北京市基础设施投资有限公司（以下简称保证人或京投公司）提供连带责任保证。<br /><br />一、本次中期票据担保人基本情况<br /><br />（一）担保人的基本情况<br /><br />公司名称：北京市基础设施投资有限公司<br /><br />法定代表人：郝伟亚<br /><br />成立日期：1981年02月10日<br /><br />注册资本：人民币17,315,947.49万元<br /><br />所属行业：综合类<br /><br />统一社会信用代码：911100001011241849<br /><br />注册地址：北京市朝阳区小营北路6号京投大厦2号楼9层908室<br /><br />办公地址：北京市朝阳区小营北路6号京投大厦2号楼9层908室<br /><br />京投公司经营范围包括：制造地铁车辆、地铁设备；授权内国有资产的经营管理、投资及投资管理、地铁新线的规划与建设；地铁已建成线路的运营管理；自营和代理各类商品及技术的进出口业务，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外；地铁车辆的设计、修理；地铁设备的设计、安装；工程监理；物业管理；房地产开发；地铁广告设计及制作。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）<br /><br />京投公司承担以轨道交通为主的基础设施投融资与管理职能，拥有轨道交通投融资、建设管理、运营服务、沿线土地开发经营、装备制造五大业务板块。城市轨道交通建设行业承担公共服务功能，在国民经济和社会发展中占据举足轻重的地位。近年来，国民经济持续快速发展为北京市城市轨道交通建设行业的发展提供了良好契机。随着我国经济建设的不断深入，政府将逐步加大对城市轨道交通建设的投资力度，长期来看，城市轨道交通建设行业将面临良好的前景。截至2023年末，公司已完工并投入运行的轨交线路共计27条（段），线路总长度共计783公里，车站总数459座。<br /><br />截至2023年末，担保人资产总额7,804.35亿元，负债总额5,116.86亿元，所有者权益为2,687.49亿元，资产负债率为65.56%；2023年度，担保人实现营业总收入169.63亿元，净利润26.46亿元，经营活动净现金流量-110.46亿元。<br /><br />（二）担保人的历史沿革与主要股东情况<br /><br />1981年2月10日，京投公司的前身北京市地下铁道管理处成立。<br /><br />1986年7月4日，北京市地下铁道管理处公司名称变更为北京市地下铁道公司，并相应换发营业执照。<br /><br />1989年7月11日，北京市人民政府办公厅出具了（1989）厅秘字第21号《北京市人民政府办公厅公文批复通知》。1989年7月15日，北京市市政管理委员会出具了（89）京政管字第61号《关于将北京市地下铁道公司改名为北京市地下铁道总公司的通知》。上述文件均同意将北京市地下铁道公司名称变更为北京市地下铁道总公司。<br /><br />2001年12月7日，北京市人民政府出具了京政函[2001]110号《关于同意组建北京地铁集团有限责任公司的批复》，同意由北京市人民政府出资设立国有独资公司北京地铁集团有限责任公司。北京市人民政府以北京市地下铁道总公司及其所属企业所拥有的国有资产作为对北京地铁集团有限责任公司的出资。<br /><br />2003年11月，根据北京市市委、市政府有关精神，北京地铁集团有限责任公司进行改制，更名组建北京市基础设施投资有限公司。在此次改制中，北京市基础设施投资有限公司、北京市轨道交通建设管理有限公司和北京市地铁运营有限责任公司均改组为北京市国资委出资设立的国有独资公司。<br /><br />2004年3月10日，北京市国资委出具了京国资函[2004]14号《关于将北京地铁集团有限责任公司更名为北京市基础设施投资有限公司的函》，同意北京地铁集团有限责任公司更名为北京市基础设施投资有限公司。<br /><br />2004年4月1日，京投公司取得北京市工商行政管理局核发的《企业法人营业执照》（注册号：1100001003122），公司注册资本为251,773.5万元。<br /><br />2005年11月8日，北京市国资委出具京国资规划字[2005]40号《关于同意北京市基础设施投资有限公司变更公司章程的批复》，同意京投公司变更公司章程。2005年12月15日，京投公司取得北京市工商行政管理局核发的《企业法人营业执照》（注册号：1100001003122），注册资本变更为1,611,763.9万元。<br /><br />2006年10月30日，北京市国资委出具京国资规划字[2006]33号《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于同意北京市基础设施投资有限公司变更注册资本金的批复》，同意京投公司注册资本变更为2,717,285.26万元。2006年11月28日，中平建出具（2006）中平建验报0058号《北京市基础设施投资有限公司验资报告》，对上述出资进行了验证。2006年12月12日，京投公司取得北京市工商行政管理局核发的《企业法人营业执照》（注册号：1100001003122），注册资本变更为2,717,285.26万元。<br /><br />2009年2月16日，北京市国资委出具京国资[2009]42号《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于同意北京市基础设施投资有限公司变更章程的批复》，同意京投公司变更公司章程。2009年2月2日，中平建出具（2009）中平建验报0005号《北京市基础设施投资有限公司验资报告》，验证结果为截至2008年12月31日，京投公司累计收到国家资本金共计46,113,052,577.23元。2009年2月18日，京投公司取得北京市工商行政管理局核发的《企业法人营业执照》（注册号：110000000031223），注册资本变更为4,611,305.3万元。<br /><br />2010年4月6日，北京市国资委出具京国资[2010]69号《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于同意北京市基础设施投资有限公司变更注册资本金的批复》，同意京投公司注册资本由4,611,305.3万元变更为4,851,305.3万元。2010年1月19日，中平建出具《北京市基础设施投资有限公司验资报告》，对上述出资进行了验证。2010年9月3日，京投公司取得北京市工商行政管理局核发的《企业法人营业执照》（注册号：110000000031223），注册资本变更为4,851,305.3万元。<br /><br />2011年4月19日，北京市国资委出具京国资[2011]76号《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于同意北京市基础设施投资有限公司修改公司章程的批复》，同意京投公司修改公司章程。2011年2月25日，中平建出具中平建华浩验字（2011）第11004号《北京市基础设施投资有限公司验资报告》，验证结果为截至2010年12月29日，京投公司累计收到国家资本金共计5,480,867.3万元。2011年8月25日，京投公司取得北京市工商行政管理局核发的《企业法人营业执照》（注册号：110000000031223），注册资本变更为5,480,867.3万元。<br /><br />2012年7月24日，北京市国资委出具京国资[2012]111号《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于同意北京市基础设施投资有限公司章程的批复》，同意京投公司注册资本变更为6,280,867.3万元。2012年1月12日，中平建出具中平建华浩验字（2012）第31001号《北京市基础设施投资有限公司验资报告》，对上述出资进行了验证。2012年8月2日，京投公司取得北京市工商行政管理局核发的《企业法人营业执照》（注册号：110000000031223），注册资本变更为6,280,867.3万元。<br /><br />2013年3月11日，北京市国资委出具京国资[2013]47号《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于同意北京市基础设施投资有限公司修改公司章程的批复》，同意京投公司修改公司章程。2013年1月8日，中平建出具中平建华浩验字（2013）第31011号《北京市基础设施投资有限公司验资报告》，验证结果为截至2012年12月31日，京投公司累计收到国家资本金共计6,580,867.3万元。2013年7月22日，京投公司取得北京市工商行政管理局核发的《企业法人营业执照》（注册号：110000000031223），注册资本变更为6,580,867.3万元。<br /><br />2014年1月14日，中平建出具的中平建华浩验字（2014）第31013号《北京市基础设施投资有限公司验资报告》：根据北京市财政局下发的京财经二指[2013]1916号文、京财经二指[2013]2021号文、京财经二指[2013]2089号文和京财经二指[2013]2090号文，公司国家资本金新增加685,000.00万元，经审验，京投公司已取得预算拨付款凭证并调整了实收资本科目，截至2013年12月31日，公司累计收到国家资本金共计7,265,867.26万元。2014年7月28日，京投公司取得北京工商局核发的《营业执照》（注册号：110000000031223），注册资本变更为7,265,867.3万元。<br /><br />2015年3月20日，中平建出具的中平建华浩验字（2015）第31007号《北京市基础设施投资有限公司验资报告》：根据北京市财政局下发的京财经二指[2014]964号文、京财经二指[2014]550号文、京财经二指[2014]539号文、京财经二指[2014]211号文和京财经二指[2014]530号文，京投公司国家资本金新增加1,050,000万元，经审验，京投公司已取得预算拨付款凭证并调整了实收资本科目，截至2014年12月31日，京投公司累计收到国家资本金共计8,315,867.3万元。2015年5月22日，京投公司取得北京工商局核发的《营业执照》（注册号：110000000031223），注册资本变更为8,315,867.3万元。<br /><br />2016年4月28日，中平建出具的中平建华浩验字（2016）第31014号《北京市基础设施投资有限公司验资报告》：根据北京市财政局下发的京财经二指[2015]216号文、京财经二指[2015]1247号文、北京市国资委下发的京国资[2015]21号文、京国资[2015]133号文、京国资[2015]332号文，和2016年3月28日京投董决字（2016）9号董事会决议，京投公司国家资本金新增加775,100万元，经审验，京投公司已取得预算拨付款凭证并计入实收资本科目，截至2015年12月31日，京投公司累计收到国家资本金共计9,090,967.3万元。2016年8月26日，北京市国资委出具《关于北京市基础设施投资有限公司修改公司章程的批复》（京国资[2016]114号），同意京投公司变更注册资本金为9,090,967.3万元。2016年10月12日，京投公司取得北京市工商行政管理局核发的《营业执照》（统一社会信用代码：911100001011241849），注册资本变更为9,090,967.3万元。<br /><br />2017年8月22日，北京市国资委出具京国资[2017]135号《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于同意北京市基础设施投资有限公司修改公司章程的批复》，同意京投公司变更注册资本金为人民币10,664,248.99万元并修改公司章程。2017年9月14日，京投公司取得北京市工商行政管理局核发的《营业执照》（统一社会信用代码：911100001011241849），注册资本变更为10,664,248.99万元。<br /><br />2018年11月5日，北京市国资委出具京国资[2018]164号《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于同意北京市基础设施投资有限公司修改公司章程的批复》，同意京投公司变更注册资本金为人民币13,567,127.91万元并修改公司章程。2018年11月27日，京投公司取得北京市工商行政管理局核发的《营业执照》（统一社会信用代码：911100001011241849），注册资本变更为13,567,127.91万元。<br /><br />2019年10月14日，北京市国资委出具京国资[2019]107号《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京市基础设施投资有限公司修改公司章程的批复》，同意京投公司变更注册资本金为14,529,054.91万元并修改公司章程。2019年12月06日，京投公司取得北京市工商行政管理局核发的《营业执照》（统一社会信用代码：911100001011241849），注册资本变更为14,529,054.91万元。<br /><br />2021年3月10日注册资本变更为1,642.07亿元。2019年9月30日，公司实收资本增加78亿元至人民币1,530.91亿元。2019年12月31日，公司实收资本增加111.16亿元至人民币1,642.07亿元。2021年3月31日，公司实收资本增加至人民币1,798.09亿元。2021年6月30日，公司实收资本增加至1,854.24亿元。2021年9月30日，公司实收资本增加7.03亿元至1,861.27亿元。2021年12月31日，公司实收资本增加0.47亿元至1,861.74亿元。2022年3月10日注册资本变更为1,731.59亿元。2022年3月31日，公司实收资本增加76.50亿元至1,938.24亿元。2022年6月30日，公司实收资本增加2.28亿元至1,940.53亿元。2022年9月30日，公司实收资本增加7.18亿元至1,947.70亿元。2022年12月31日，公司实收资本增加9.85亿元至1,957.55亿元。2023年3月31日，公司实收资本增加56.1亿元至2,013.65亿元。2023年6月30日，公司实收资本增加2.14亿元至2,015.79亿元。<br /><br />2023年11月2日，公司法定代表人变更为郝伟亚同志。<br /><br />综上，京投公司设立及历次变更均履行了相关的法律程序，并办理了相关变更事项的工商登记手续。<br /><br />截至本募集说明书签署之日，北京市人民政府国有资产监督管理委员会是京投公司的控股股东和实际控制人。<br /><br />（三）担保人的信用能力<br /><br />根据中诚信国际信用评级有限责任公司于2024年6月24日出具的《北京市基础设施投资有限公司2024年度跟踪评级报告》，京投公司的长期主体信用级别为AAA级，评级展望为稳定。<br /><br />（四）担保人的公司治理情况<br /><br />按照《中华人民共和国公司法》等相关法律法规，京投公司设立了董事会和监事会，经理层，按照工作规则各司其职，各负其责。董事会处于决策的核心地位；监事会处于监督评价的核心地位；京投公司经理层负责公司的日常经营管理，是决策的执行者。京投公司依照《中华人民共和国公司法》及公司章程制定股东会议事规则，能够较好地规范重大经营决策制定程序，形成了较为完善的法人治理结构。<br /><br />1、出资人<br /><br />根据《北京市基础设施投资有限公司章程》的规定，京投公司不设股东会，由北京市国资委行使出资者职权，以其全部出资额为限对京投公司承担责任，并依法享有各项权利：<br /><br />（1）制定和修改公司章程；或者审核批准公司董事会制定的公司章程、章程修改方案；<br /><br />（2）审议批准董事会、监事会的报告；推动董事会建立健全工作机构、工作制度和运行机制，对董事会及其运行机制进行评价；<br /><br />（3）委派或者更换非由职工代表担任的公司董事，指定董事长，决定其委派的非经理层董事和总经理薪酬、奖励，落实责任追究，组织对董事的培训，提高董事的履职能力；备案董事会对经理层副职人员的考核、薪酬管理制度或方案；委派或者更换总会计师；<br /><br />（4）委派或者更换非由职工代表担任的公司监事，指定监事会主席；<br /><br />（5）决定公司的发展战略、中长期发展规划、人才规划；<br /><br />（6）决定公司的经营方针；<br /><br />（7）向公司下达年度经营业绩考核指标，并进行考核、评价；<br /><br />（8）决定公司增加或者减少注册资本的方案；<br /><br />（9）决定发行公司债券的方案；<br /><br />（10）审核公司的合并、分立、解散、清算、变更公司形式或者申请破产的方案；<br /><br />（11）审议批准董事会拟订的公司重要子企业重组和股份制改造方案；<br /><br />（12）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；<br /><br />（13）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；<br /><br />（14）审议批准公司主营业务资产股份制改造方案（包括一级企业国有产权转让方案）；<br /><br />（15）审核公司工资总量预算方案、年金方案及重要条款修改方案；<br /><br />（16）审议批准公司的非主业投资和境外投资；<br /><br />（17）法律、法规、规章、北京市国资委规范性文件规定的其他权利。<br /><br />2、董事会<br /><br />根据《北京市基础设施投资有限公司章程》的规定，董事会为京投公司的决策机构，对出资人负责。董事会成员为9人，其中4人为内部董事（含公司职工代表大会选举产生职工董事1人）、5人为外部董事。董事每届任期三年，任期届满，经履行相关手续后可以连任。董事会设董事长1人。董事长由出资人从董事会成员中指定。经出资人以书面形式授权，董事会可行使出资人的部分职权：<br /><br />（1）向出资人报告工作，执行出资人决定，接受北京市国资委的指导和监督；<br /><br />（2）制订公司章程和章程修改方案；<br /><br />（3）制定公司的基本管理制度；<br /><br />（4）制订公司的发展战略、中长期发展规划、人才规划，对发展战略和规划的实施进行监控；<br /><br />（5）制订公司的年度投资计划和对外担保；<br /><br />（6）决定公司的经营计划和主业投资项目；制定非主业投资和境外投资方案；<br /><br />（7）决定和完善公司的风险管理体系，包括风险评估、财务控制、内部审计、法律风险控制，并对其实施监控；审议批准公司的内部审计报告；<br /><br />（8）制订公司主营业务资产的股份制改造方案（包括一级企业国有产权转让方案）；<br /><br />（9）制订公司重要子企业重组和股份制改造方案；<br /><br />（10）除依照有关规定须由出资人批准的重要子企业的重大事项外，依照法定程序决定或参与决定公司所投资企业的有关事项；<br /><br />（11）制定公司重大投资、融资项目等的决策程序、方法，投资收益的内部控制指标；<br /><br />（12）督促经理层完成市政府交办的基础设施投融资任务；<br /><br />（13）制订重大会计政策和会计估计变更方案；<br /><br />（14）制订公司年度财务预算方案、决算方案；<br /><br />（15）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；<br /><br />（16）按照北京市国资委有关规定，制订工资总额预算方案，依据审核结果，制定分配方案；制订企业年金和重要条款修改方案；<br /><br />（17）决定公司内部管理机构的设置，决定公司分支机构的设立或者撤销；<br /><br />（18）拟订公司增加或者减少注册资本的方案；<br /><br />（19）制订公司发行债券的方案；<br /><br />（20）制订公司的合并、分立、解散、清算、变更公司形式或者申请破产的方案；<br /><br />（21）根据北京市国资委建议，决定聘任或者解聘公司总经理、经理层副职人员；根据总经理的提名，决定聘任或者解聘通过市场化手段聘任的经理层副职人员，决定前向北京市国资委事前备案；决定聘任或者解聘总法律顾问、董事会秘书；<br /><br />（22）决定经理层副职人员的经营业绩考核和薪酬等事项，决定前向北京市国资委事前备案；决定总法律顾问、董事会秘书的报酬事项；<br /><br />（23）决定除须由北京市国资委审核批准的其他内部重大改革调整事项；<br /><br />（24）变更公司的注册地址；<br /><br />（25）向所出资企业推荐或派出股东代表、董事、监事；<br /><br />（26）听取总经理工作报告，检查总经理和其他高级管理人员对董事会决议的执行情况，建立健全董事会对经理层的问责机制；<br /><br />（27）依法支持和配合监事会工作，接受监事会的监督检查；<br /><br />（28）出资人授予的其他职权及法律、法规、规章、北京市国资委规范性文件规定的其他职责。<br /><br />3、监事会<br /><br />根据《北京市基础设施投资有限公司章程》的规定，监事会由5-6人组成，其中北京市国资委委派3-4人，公司职工代表大会选举产生职工代表2人。监事会行使下列职权：<br /><br />（1）检查公司财务；<br /><br />（2）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程的董事、高级管理人员提出罢免的建议；<br /><br />（3）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；<br /><br />（4）法律法规等规定的其他职权。<br /><br />4、经营管理层<br /><br />根据《北京市基础设施投资有限公司章程》的规定，总经理对董事会负责并行使下列职权：<br /><br />（1）主持召开公司经理办公会议，组织实施董事会决议，向董事会报告工作；<br /><br />（2）主持公司的生产经营管理工作，完成市政府交办的基础设施投融资任务；<br /><br />（3）组织实施公司发展战略、中长期发展规划、人才规划、年度经营计划、年度投资计划、对外担保、资产经营计划和投资方案；<br /><br />（4）拟订公司年度财务预算方案、决算方案；<br /><br />（5）拟订公司工资总额预算方案，依据审核结果，拟订分配方案；拟订企业年金和重要条款修改方案；拟订公司职工的工资水平和分配方案；<br /><br />（6）拟订公司内部机构设置方案；<br /><br />（7）拟订公司的基本管理制度；<br /><br />（8）制定公司的具体规章制度；<br /><br />（9）拟订公司主营业务资产的股份制改造方案（包括转让国有产权方案）；<br /><br />（10）拟定公司发行债券的方案；<br /><br />（11）提请聘任或者解聘公司经理层副职；<br /><br />（12）履行相关程序后决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的管理人员；<br /><br />（13）提出公司经理层副职的奖惩方案；按照董事会对公司年度经营考核评价结果，决定公司经理层副职以下管理人员及所属全资、控股子公司董事会成员及高级管理人员的奖惩方案；<br /><br />（14）董事会授予的其他职权。<br /><br />（五）担保人的内部管理制度<br /><br />为了防范和控制经营风险，保证各项经营活动规范运行，京投公司建立起一套比较完整的内部管理制度体系：<br /><br />1、财务管理<br /><br />为适应公司发展需要，规范财务行为，加强财务管理和经济核算，京投公司根据国家相关法律法规，结合公司实际制定了《财务管理规定》，内容包括财务管理任务、目标和原则、财务管理组织架构、财务人员、会计核算管理、资金管理、对外投资管理以及京投公司对外出资企业财务管理。<br /><br />公司财务管理实行董事会领导下的总经理负责制，总会计师协助总经理管理财务。根据公司战略发展目标，依法、合理、及时筹集和使用资金，保障项目资金供给；通过有效的决策、计划和控制程序，防范公司经营风险、降低投融资成本、提高公司盈利能力，实现国有资本保值增值。<br /><br />2、关联交易<br /><br />为规范公司关联交易行为，京投公司根据国家的相关政策法规制定了《关联交易管理办法》，明确了关联交易应当遵循定价公允、决策程序合规、信息披露规范的原则。<br /><br />关联交易按照事项审批权限范围和程序进行审批。公司与关联人拟发生的关联交易，应按照相关规定要求报送公司相关决策机构审议。企业领导人员所在企业不准与企业领导人员的配偶、子女个人所从事的生产经营活动直接发生经济关系；因专利、特许经营等原因具有经营项目的独占性，企业必须与其发生经济往来的，其经营的项目及项目所涉及的重要指标应当列为厂务公开的一项内容。<br /><br />公司关联交易应签订书面协议，经过充分询价，明确关联交易的定价政策。执行过程中，协议中关联交易价格等主要条款发生重大变化的，公司应当按变更后的交易金额重新履行相应的审批程序。公司与关联人因一方参与公开招标、公开拍卖等行为导致公司与关联人的关联交易时，公司可参照相关规定免予按照关联交易的方式进行审议和披露。<br /><br />3、对下属公司的管理控制<br /><br />京投公司根据国家的相关政策法规制订了符合自身实际的下级公司管理办法。实现了公司与下级公司政策执行的统一、协调，建立健全下级公司法人治理结构，有利于执行现代企业管理规范操作，提高整体管理水平。<br /><br />京投公司根据公司组织架构设置，对所出资企业的管理主体分为本部归口管理部门、事业部、直管公司。根据所出资企业的出资关系，将所出资企业分为所属公司、控股及实际控制公司、参股公司。<br /><br />京投公司对所属公司、控股及实际控制公司的管控事项分为重大决策与日常管理事项，重大决策事项通过投资协议或章程、议事规则等制度文件进行明确，并按相关规定履行审批程序，日常事项由各管理主体与各职能部门根据上级相关要求与公司实际进行监督、协调和支持。参股公司实施股权管理，管理主体通过投资协议或参股企业章程、议事规则等制度文件，依法合规、科学合理约定各方股东权利义务，管理主体负责代表公司对外派董监事等股权代表进行业务管理，并加强参股公司的日常监督管理以及与控股股东和其他重要股东的沟通协调，全面准确掌握参股企业基本情况。<br /><br />4、人力资源管理<br /><br />京投公司依据国家人力资源管理的相关法规及公司章程，结合自身实际情况，制定公司的人力资源管理办法。京投公司根据人力资源管理办法进行管理，使京投公司的人力资源管理更加规范化、程序化、制度化，适应京投公司业务发展的需要。<br /><br />京投公司建立健全了人力资源计划，按照人力资源计划及其规定的招聘程序完成人才的招聘。京投公司的行政管理部负责管理公司的人事档案，其中包括人事档案的建立、收集、鉴别、保管、查阅与调转。<br /><br />京投公司为全面提高员工的基本素质和职业技能，配合京投公司战略发展规划，使员工培训管理科学化、规范化，京投公司按照培训原则的指导，为员工制定符合员工实际的培养方案和培训内容。京投公司负责员工培训的组织实施，并严格地对员工的培训成果进行考核，以提高员工的实际培训效果。京投公司按照发展的需要及员工的表现进行人员调配、职位的任免。<br /><br />5、会计核算<br /><br />为规范公司的会计核算，真实、完整地提供会计信息，京投公司根据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》及国家其他有关法律和法规，结合公司实际，制定了《会计核算办法》。《会计核算办法》明确公司会计核算的基本原则、主要会计核算方法以及财务报告的编制要求。<br /><br />6、财务风险管理<br /><br />为加强公司风险管理，防范财务危机，保证国有资产保值增值，促进公司持续、健康、稳定发展，京投公司根据《中华人民共和国会计法》、《企业内部控制规范》等相关法律法规，结合公司业务特点，制定了《财务风险管理规定》。<br /><br />《财务风险管理规定》明确了财务风险管理的总体五大原则：规避原则、监控原则、分散原则、转移原则以及不相容职务分离原则，并对财务风险管理权责进行了明确划分。此外，还针对投资风险管理、融资风险管理、现金流量风险管理、利率、汇率风险管理、担保风险、操作风险管理等做出了明确规定。<br /><br />7、预算管理<br /><br />为促进企业建立健全内部约束机制，提高财务管理水平，京投公司根据国家有关法律法规的规定，结合公司实际，制定了《财务预算管理规定》。京投公司预算管理是利用预算对公司各部、各京投公司对外出资企业的各种财务及非财务资源进行分配、考核、控制，以便有效地组织和协调公司的经营活动，完成既定的经营目标的管理行为。公司财务预算是在预测和决策的基础上，围绕公司既定目标，对一定时期内资金取得和投放、各项收入和支出、企业经营成果及其分配等资金运动所作的具体安排。公司全部经营活动纳入预算管理，无预算一律不予支付。<br /><br />8、融资管理<br /><br />为规范公司融资业务，明确融资方式，确保融资过程合法合规，并控制运作过程中的风险，京投公司按照国家有关法律、法规和公司章程的规定，结合公司实际，制定了《融资管理规定》。京投公司融资管理的目标是贯彻落实“保障供给、降低成本、优化结构、控制风险、创新机制”的融资方针，按照公司发展的战略目标通过多元化的融资方式，保障资金供给。计划融资部按照公司发展战略，根据公司年度综合计划确定的投资任务，编制年度融资计划，内容应包括整体融资规模、拟采用融资方式及品种等，年度综合计划和年度融资计划一同上报董事会审定。<br /><br />9、担保制度<br /><br />京投公司建立了担保机制，制定了《担保管理规定》，明确规范了担保的原则、相关部门职责、担保的程序、担保的范围、条件和审批权限、反担保的方式和内容，以及担保的风险管理等决策机制。<br /><br />10、内部控制评价管理<br /><br />京投公司根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引、公司《内部控制管理规定》等，结合公司实际情况，制定了《内部控制评价管理办法》，将促进公司全面评价内部控制的设计与运行情况，规范内部控制评价程序和评价报告，揭示和防范风险，推动公司高质量发展。<br /><br />11、重大经营决策管理<br /><br />所属公司重大经营决策均须上报京投公司，主要包括对外投资、对外担保、重大资产处置、委托经营、大额对外借款、股权变动、公司合并、分立、解散等。京投公司对所属公司重大经营事项决策实行审查批准制。所属公司在重大经营事项决策研究过程中，应履行评估论证、可行性研究等程序，京投公司业务管理部门参与。<br /><br />（六）担保人财务会计报表及主要财务指标<br /><br />1、担保人近一年及一期合并范围财务报表：<br /><br />表：担保人近一年及一期合并资产负债表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年3月末 	2023年末 	<br /><br />流动资产： 			<br /><br />货币资金 	4,470,667.50 	3,262,584.25 	<br /><br />交易性金融资产 	2,024,479.11 	1,041,250.61 	<br /><br />应收票据 	5,223.90 	4,952.55 	<br /><br />应收账款 	169,066.27 	180,052.28 	<br /><br />应收款项融资 	19,248.08 	19,248.08 	<br /><br />预付款项 	111,088.59 	109,130.76 	<br /><br />其他应收款 	1,319,544.99 	1,548,235.80 	<br /><br />存货 	8,208,863.82 	7,274,095.14 	<br /><br />合同资产 	60,976.05 	54,127.60 	<br /><br />一年内到期的非流动资产 	232,503.73 	246,545.07 	<br /><br />其他流动资产 	137,956.28 	124,726.62 	<br /><br />流动资产合计 	16,759,618.33 	13,864,948.78 	<br /><br />非流动资产： 			<br /><br />债权投资 	1,118,285.81 	1,064,254.20 	<br /><br />其他债权投资 	55,601.74 	55,505.37 	<br /><br />长期应收款 	138,557.66 	234,988.60 	<br /><br />长期股权投资 	5,391,748.44 	5,170,404.76 	<br /><br />其他权益工具投资 	4,826,232.67 	4,831,202.23 	<br /><br />其他非流动金融资产 	30,790.70 	38,511.24 	<br /><br />投资性房地产 	509,723.93 	513,768.08 	<br /><br />固定资产 	38,655,936.90 	38,902,361.50 	<br /><br />在建工程 	12,648,864.29 	11,705,595.42 	<br /><br />使用权资产 	10,526.70 	12,404.67 	<br /><br />无形资产 	6,663,468.77 	6,667,010.71 	<br /><br />开发支出 	44,238.54 	40,832.93 	<br /><br />商誉 	136,213.35 	88,904.84 	<br /><br />长期待摊费用 	29,021.75 	30,277.22 	<br /><br />递延所得税资产 	281,773.45 	277,068.11 	<br /><br />其他非流动资产 	4,084,117.74 	3,975,239.80 	<br /><br />非流动资产合计 	74,625,102.45 	73,608,329.67 	<br /><br />资产总计 	91,384,720.78 	87,473,278.45 	<br /><br />流动负债： 			<br /><br />短期借款 	851,388.16 	815,342.21 	<br /><br />应付票据 	53,882.49 	50,820.99 	<br /><br />应付账款 	2,724,191.26 	2,662,925.36 	<br /><br />预收款项 	47,702.84 	25,460.20 	<br /><br />合同负债 	543,582.23 	419,769.42 	<br /><br />应付职工薪酬 	56,335.31 	82,957.15 	<br /><br />应交税费 	113,346.20 	271,663.77 	<br /><br />其他应付款 	2,012,457.18 	1,937,796.42 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	2,802,449.40 	2,842,839.68 	<br /><br />其他流动负债 	858,985.14 	859,024.10 	<br /><br />流动负债合计 	10,064,320.20 	9,968,599.30 	<br /><br />非流动负债： 			<br /><br />长期借款 	30,338,090.34 	29,568,090.34 	<br /><br />应付债券 	3,401,624.09 	3,060,993.84 	<br /><br />租赁负债 	7,520.69 	6,167.44 	<br /><br />长期应付款 	10,793,164.40 	10,915,656.35 	<br /><br />预计负债 	70,876.09 	70,720.21 	<br /><br />递延收益 	5,103,055.77 	3,367,333.67 	<br /><br />递延所得税负债 	168,225.67 	161,825.35 	<br /><br />其他非流动负债 	306,865.28 	302,324.74 	<br /><br />非流动负债合计 	50,189,422.32 	47,453,111.94 	<br /><br />负债合计 	60,253,742.53 	57,421,711.24 	<br /><br />所有者权益（或股东权益）： 			<br /><br />实收资本（或股本） 	21,536,571.41 	20,506,571.41 	<br /><br />其他权益工具 	4,640,000.00 	4,640,000.00 	<br /><br />资本公积 	1,600,276.95 	1,589,320.57 	<br /><br />其他综合收益 	-239,190.58 	-228,422.86 	<br /><br />专项储备 	2,265.17 	4.43 	<br /><br />盈余公积 	266,072.04 	266,072.04 	<br /><br />未分配利润 	1,874,902.50 	1,799,712.82 	<br /><br />归属于母公司所有者权益（或股东权益）合计 	29,680,897.49 	28,573,258.41 	<br /><br />少数股东权益 	1,450,080.76 	1,478,308.80 	<br /><br />所有者权益（或股东权益）合计 	31,130,978.25 	30,051,567.21 	<br /><br />负债和所有者权益（或股东权益）总计 	91,384,720.78 	87,473,278.45 	<br /><br />表：担保人近一年及一期合并利润表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年1-3月 	2023年度 	<br /><br />一、营业总收入 	221,103.75 	2,180,348.56 	<br /><br />其中：营业收入 	221,103.75 	2,180,348.56 	<br /><br />二、营业总成本 	701,100.75 	4,909,404.75 	<br /><br />其中：营业成本 	452,826.91 	3,182,848.80 	<br /><br />税金及附加 	4,428.95 	164,676.15 	<br /><br />销售费用 	6,320.46 	39,820.64 	<br /><br />管理费用 	49,028.90 	243,012.99 	<br /><br />研发费用 	7,777.21 	50,131.17 	<br /><br />财务费用 	180,718.32 	1,228,915.00 	<br /><br />加：其他收益 	453,586.47 	2,533,946.55 	<br /><br />投资收益（损失以“-”号填列） 	106,525.18 	478,499.85 	<br /><br />公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 	-5,798.77 	576.86 	<br /><br />信用减值损失（损失以“-”号填列） 	510.49 	-13,013.64 	<br /><br />资产减值损失（损失以“-”号填列） 	- 	-14,165.25 	<br /><br />资产处置收益（损失以“-”号填列） 	-16.08 	146.02 	<br /><br />三、营业利润（亏损以“-”号填列） 	74,810.29 	256,934.20 	<br /><br />加：营业外收入 	1,350.70 	2,214.74 	<br /><br />减：营业外支出 	595.56 	17,272.87 	<br /><br />四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 	75,565.43 	241,876.06 	<br /><br />减：所得税费用 	3,413.48 	11,292.25 	<br /><br />五、净利润（净亏损以“-”号填列） 	72,151.95 	230,583.81 	<br /><br />1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号填列） 	75,189.68 	239,783.68 	<br /><br />2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 	-3,037.73 	-9,199.87 	<br /><br />六、其他综合收益的税后净额 	- 	-52,428.08 	<br /><br />七、综合收益总额 	- 	178,155.74 	<br /><br />表：担保人近一年及一期合并现金流量表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年1-3月 	2023年度 	<br /><br />一、经营活动产生的现金流量： 			<br /><br />销售商品、提供劳务收到的现金 	688,344.59 	1,857,223.94 	<br /><br />收到的税费返还 	844.44 	11,333.69 	<br /><br />收到其他与经营活动有关的现金 	2,466,812.22 	3,631,547.77 	<br /><br />经营活动现金流入小计 	3,156,001.26 	5,500,105.40 	<br /><br />购买商品、接受劳务支付的现金 	1,151,299.24 	3,195,282.51 	<br /><br />支付给职工以及为职工支付的现金 	251,195.67 	1,062,682.68 	<br /><br />支付的各项税费 	211,006.31 	295,912.71 	<br /><br />支付其他与经营活动有关的现金 	339,839.63 	512,241.69 	<br /><br />经营活动现金流出小计 	1,953,340.85 	5,066,119.59 	<br /><br />经营活动产生的现金流量净额 	1,202,660.41 	433,985.81 	<br /><br />二、投资活动产生的现金流量： 			<br /><br />收回投资收到的现金 	850,074.81 	4,494,906.26 	<br /><br />取得投资收益收到的现金 	48,825.27 	202,853.68 	<br /><br />处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 	156.04 	1,171.52 	<br /><br />处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 	- 	- 	<br /><br />收到其他与投资活动有关的现金 	93,351.31 	816,635.58 	<br /><br />投资活动现金流入小计 	992,407.43 	5,515,567.05 	<br /><br />购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 	1,166,320.34 	4,740,941.35 	<br /><br />投资支付的现金 	2,095,433.70 	4,736,368.12 	<br /><br />取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 	- 	- 	<br /><br />支付其他与投资活动有关的现金 	506,826.60 	1,009,197.41 	<br /><br />投资活动现金流出小计 	3,768,580.64 	10,486,506.88 	<br /><br />投资活动产生的现金流量净额 	-2,776,173.21 	-4,970,939.83 	<br /><br />三、筹资活动产生的现金流量： 			<br /><br />吸收投资收到的现金 	1,062,815.00 	2,712,489.92 	<br /><br />取得借款收到的现金 	1,881,135.23 	6,728,210.36 	<br /><br />收到其他与筹资活动有关的现金 	1,502,042.26 	2,987,781.62 	<br /><br />筹资活动现金流入小计 	4,445,992.49 	12,428,481.90 	<br /><br />偿还债务支付的现金 	1,404,997.79 	4,728,728.14 	<br /><br />分配股利、利润或偿付利息支付的现金 	222,047.45 	1,824,914.77 	<br /><br />支付其他与筹资活动有关的现金 	27,912.43 	269,590.69 	<br /><br />筹资活动现金流出小计 	1,654,957.67 	6,823,233.61 	<br /><br />筹资活动产生的现金流量净额 	2,791,034.82 	5,605,248.30 	<br /><br />四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 	-585.12 	772.28 	<br /><br />五、现金及现金等价物净增加额 	1,216,936.89 	1,069,066.56 	<br /><br />加：期初现金及现金等价物余额 	3,237,283.23 	2,168,216.67 	<br /><br />六、期末现金及现金等价物余额 	4,454,220.12 	3,237,283.23 	<br /><br />2、担保人近一年及一期母公司财务报表：<br /><br />表：担保人近一年及一期母公司资产负债表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年3月末 	2023年末 	<br /><br />流动资产： 			<br /><br />货币资金 	2,975,971.15 	1,039,359.31 	<br /><br />交易性金融资产 	1,785,606.42 	849,606.42 	<br /><br />应收账款 	962.65 	884.26 	<br /><br />预付款项 	74,441.99 	58,644.48 	<br /><br />其他应收款 	6,165,377.22 	6,673,624.69 	<br /><br />存货 	1,914,119.25 	1,865,089.99 	<br /><br />一年内到期的非流动资产 	595,325.06 	269,640.51 	<br /><br />其他流动资产 	18.07 	18.37 	<br /><br />流动资产合计 	13,511,821.82 	10,756,868.03 	<br /><br />非流动资产： 			<br /><br />债权投资 	2,696,860.43 	2,877,198.43 	<br /><br />可供出售金融资产 	- 	- 	<br /><br />长期股权投资 	27,114,081.43 	26,547,615.56 	<br /><br />其他权益工具投资 	4,730,014.23 	4,730,014.23 	<br /><br />投资性房地产 	308,206.65 	310,087.72 	<br /><br />固定资产 	2,176,303.59 	2,187,413.33 	<br /><br />在建工程 	543,051.11 	542,478.89 	<br /><br />无形资产 	2,903.86 	2,993.81 	<br /><br />开发支出 	2,489.53 	2,080.27 	<br /><br />长期待摊费用 	1,266.05 	1,266.05 	<br /><br />递延所得税资产 	71,279.71 	71,279.71 	<br /><br />其他非流动资产 	2,136,718.48 	2,093,362.20 	<br /><br />非流动资产合计 	39,783,175.07 	39,365,790.21 	<br /><br />资产总计 	53,294,996.89 	50,122,658.24 	<br /><br />流动负债： 			<br /><br />短期借款 	- 	- 	<br /><br />应付账款 	50,862.16 	69,967.01 	<br /><br />预收款项 	5,412.33 	6,784.38 	<br /><br />应付职工薪酬 	1,867.55 	8,206.49 	<br /><br />应交税费 	3,676.01 	5,481.26 	<br /><br />其他应付款 	3,995,461.19 	3,860,075.37 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	1,899,603.03 	2,277,041.49 	<br /><br />其他流动负债 	849,995.51 	820,000.00 	<br /><br />流动负债合计 	6,806,877.78 	7,047,556.01 	<br /><br />非流动负债： 			<br /><br />长期借款 	588,417.49 	588,711.59 	<br /><br />应付债券 	2,185,010.00 	2,085,010.00 	<br /><br />长期应付款 	8,809,690.69 	8,299,230.00 	<br /><br />递延收益 	4,857,736.82 	3,161,305.46 	<br /><br />递延所得税负债 	44,271.08 	44,271.08 	<br /><br />其他非流动负债 	255,000.00 	255,000.00 	<br /><br />非流动负债合计 	16,740,126.08 	14,433,528.13 	<br /><br />负债合计 	23,547,003.85 	21,481,084.14 	<br /><br />所有者权益（或股东权益）： 			<br /><br />实收资本（或股本） 	21,536,571.41 	20,506,571.41 	<br /><br />其他权益工具 	4,640,000.00 	4,640,000.00 	<br /><br />资本公积 	1,749,281.76 	1,739,681.76 	<br /><br />其他综合收益 	-226,412.84 	-226,412.84 	<br /><br />盈余公积 	263,273.81 	263,273.81 	<br /><br />未分配利润 	1,785,278.90 	1,718,459.96 	<br /><br />归属于母公司所有者权益 	29,747,993.04 	28,641,574.10 	<br /><br />所有者权益（或股东权益）合计 	29,747,993.04 	28,641,574.10 	<br /><br />负债和所有者权益（或股东权益）总计 	53,294,996.89 	50,122,658.24 	<br /><br />表：担保人近一年及一期母公司利润表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年1-3月 	2023年度 	<br /><br />一、营业总收入 	16,122.02 	76,228.10 	<br /><br />其中：营业收入 	16,122.02 	76,228.10 	<br /><br />二、营业总成本 	305,901.02 	1,475,262.22 	<br /><br />其中：营业成本 	199,059.69 	960,406.93 	<br /><br />税金及附加 	1,198.03 	5,289.28 	<br /><br />销售费用 	118.51 	657.83 	<br /><br />管理费用 	4,907.17 	27,479.96 	<br /><br />研发费用 	- 	-300.72 	<br /><br />财务费用 	100,617.62 	481,728.95 	<br /><br />加：其他收益 	213,152.80 	1,138,204.32 	<br /><br />投资收益（损失以“-”号填列） 	143,408.03 	545,217.75 	<br /><br />公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 	- 	3,438.43 	<br /><br />信用减值损失（损失以“-”号填列） 		29.02 	<br /><br />资产减值损失（损失以“-”号填列） 	- 	- 	<br /><br />资产处置收益（损失以“-”号填列） 	- 	- 	<br /><br />三、营业利润（亏损以“-”号填列） 	66,781.82 	287,855.40 	<br /><br />加：营业外收入 	41.20 	448.02 	<br /><br />减：营业外支出 	0.12 	33.14 	<br /><br />四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 	66,822.89 	288,270.28 	<br /><br />减：所得税费用 	- 	873.85 	<br /><br />五、净利润（净亏损以“-”号填列） 	66,822.89 	287,396.43 	<br /><br />表：担保人近一年及一期母公司现金流量表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年1-3月 	2023年度 	<br /><br />一、经营活动产生的现金流量： 			<br /><br />销售商品、提供劳务收到的现金 	238,674.28 	97,449.51 	<br /><br />收到的税费返还 	40.31 	40.72 	<br /><br />收到其他与经营活动有关的现金 	2,157,212.36 	3,000,158.62 	<br /><br />经营活动现金流入小计 	2,395,926.95 	3,097,648.85 	<br /><br />购买商品、接受劳务支付的现金 	201,460.99 	1,448,635.69 	<br /><br />支付给职工以及为职工支付的现金 	11,866.37 	32,077.85 	<br /><br />支付的各项税费 	6,578.39 	13,516.03 	<br /><br />支付其他与经营活动有关的现金 	-3,017.71 	168,405.83 	<br /><br />经营活动现金流出小计 	216,888.04 	1,662,635.41 	<br /><br />经营活动产生的现金流量净额 	2,179,038.91 	1,435,013.44 	<br /><br />二、投资活动产生的现金流量： 			<br /><br />收回投资收到的现金 	843,347.45 	4,690,921.00 	<br /><br />取得投资收益收到的现金 	57,098.59 	294,279.19 	<br /><br />处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 	12.94 	13.12 	<br /><br />收到其他与投资活动有关的现金 	1,289,334.38 	4,490,467.47 	<br /><br />投资活动现金流入小计 	2,189,793.36 	9,475,680.79 	<br /><br />购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 	9,846.32 	42,686.21 	<br /><br />投资支付的现金 	2,403,996.12 	7,171,239.08 	<br /><br />支付其他与投资活动有关的现金 	1,062,380.39 	5,292,355.46 	<br /><br />投资活动现金流出小计 	3,476,222.83 	12,506,280.75 	<br /><br />投资活动产生的现金流量净额 	-1,286,429.47 	-3,030,599.96 	<br /><br />三、筹资活动产生的现金流量： 			<br /><br />吸收投资收到的现金 	1,030,000.00 	2,659,689.92 	<br /><br />取得借款收到的现金 	833,454.00 	2,965,000.00 	<br /><br />收到其他与筹资活动有关的现金 	40,054.36 	459,889.16 	<br /><br />筹资活动现金流入小计 	1,903,508.36 	6,084,579.08 	<br /><br />偿还债务支付的现金 	703,388.62 	2,574,501.11 	<br /><br />分配股利、利润或偿付利息支付的现金 	101,771.52 	711,916.49 	<br /><br />支付其他与筹资活动有关的现金 	54,345.82 	719,867.52 	<br /><br />筹资活动现金流出小计 	859,505.96 	4,006,285.13 	<br /><br />筹资活动产生的现金流量净额 	1,044,002.40 	2,078,293.95 	<br /><br />四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 	- 	- 	<br /><br />五、现金及现金等价物净增加额 	1,936,611.84 	482,707.44 	<br /><br />加：期初现金及现金等价物余额 	1,039,359.31 	556,651.87 	<br /><br />六、期末现金及现金等价物余额 	2,975,971.15 	1,039,359.31 	<br /><br />3、担保人近一年及一期主要财务指标情况如下：<br /><br />表：担保人最近一年及一期主要财务指标<br /><br />项目 	2024年1-3月/2024年3月末 	2023年度/2023年末 	<br /><br />总资产（亿元） 	9,138.47 	8,747.33 	<br /><br />总负债（亿元） 	6,025.37 	5,742.17 	<br /><br />全部债务（亿元） 	4,399.74 	4,296.08 	<br /><br />所有者权益（亿元） 	3,113.10 	3,005.16 	<br /><br />营业总收入（亿元） 	22.11 	218.03 	<br /><br />利润总额（亿元） 	7.56 	24.19 	<br /><br />净利润（亿元） 	7.22 	23.06 	<br /><br />扣除非经常性损益后净利润（亿元） 	- 	24.55 	<br /><br />归属于母公司所有者的净利润（亿元） 	7.52 	23.98 	<br /><br />经营活动产生现金流量净额（亿元） 	120.27 	43.40 	<br /><br />投资活动产生现金流量净额（亿元） 	-277.62 	-497.09 	<br /><br />筹资活动产生现金流量净额（亿元） 	279.10 	560.52 	<br /><br />流动比率 	1.67 	1.39 	<br /><br />速动比率 	0.85 	0.66 	<br /><br />资产负债率（%） 	65.93 	65.64 	<br /><br />债务资本比率（%） 	58.56 	58.84 	<br /><br />营业毛利率（%） 	-104.80 	-45.98 	<br /><br />平均总资产回报率（%） 	0.08 	1.83 	<br /><br />加权平均净资产收益率（%） 	0.24 	0.78 	<br /><br />扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率（%） 	- 	0.83 	<br /><br />EBITDA（亿元） 	- 	160.77 	<br /><br />EBITDA全部债务比（%） 	- 	3.74 	<br /><br />EBITDA利息保障倍数 	- 	0.88 	<br /><br />应收账款周转率 	1.27 	11.75 	<br /><br />存货周转率 	0.06 	0.46 	<br /><br />（七）担保人近一年财务状况分析<br /><br />1、资产结构分析<br /><br />表：最近一年末公司资产结构分析<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2023年末 	<br /><br />金额 	比例 	<br /><br />流动资产： 			<br /><br />货币资金 	3,262,584.25 	3.73 	<br /><br />交易性金融资产 	1,041,250.61 	1.19 	<br /><br />应收票据 	4,952.55 	0.01 	<br /><br />应收账款 	180,052.28 	0.21 	<br /><br />应收款项融资 	19,248.08 	0.02 	<br /><br />预付款项 	109,130.76 	0.12 	<br /><br />其他应收款 	1,548,235.80 	1.77 	<br /><br />存货 	7,274,095.14 	8.32 	<br /><br />合同资产 	54,127.60 	0.06 	<br /><br />一年内到期的非流动资产 	246,545.07 	0.28 	<br /><br />其他流动资产 	124,726.62 	0.14 	<br /><br />流动资产合计 	13,864,948.78 	15.85 	<br /><br />非流动资产： 			<br /><br />债权投资 	1,064,254.20 	1.22 	<br /><br />其他债权投资 	55,505.37 	0.06 	<br /><br />长期应收款 	234,988.60 	0.27 	<br /><br />长期股权投资 	5,170,404.76 	5.91 	<br /><br />其他权益工具投资 	4,831,202.23 	5.52 	<br /><br />其他非流动金融资产 	38,511.24 	0.04 	<br /><br />投资性房地产 	513,768.08 	0.59 	<br /><br />固定资产 	38,902,361.50 	44.47 	<br /><br />在建工程 	11,705,595.42 	13.38 	<br /><br />项目 	2023年末 	<br /><br />金额 	比例 	<br /><br />使用权资产 	12,404.67 	0.01 	<br /><br />无形资产 	6,667,010.71 	7.62 	<br /><br />开发支出 	40,832.93 	0.05 	<br /><br />商誉 	88,904.84 	0.10 	<br /><br />长期待摊费用 	30,277.22 	0.03 	<br /><br />递延所得税资产 	277,068.11 	0.32 	<br /><br />其他非流动资产 	3,975,239.80 	4.54 	<br /><br />非流动资产合计 	73,608,329.67 	84.15 	<br /><br />资产总计 	87,473,278.45 	100.00 	<br /><br />公司资产规模最近三年末呈增长趋势，截至2021-2023年末，公司总资产分别为7,804.35亿元、8,205.59亿元和8,747.33亿元，京投公司资产规模呈逐年增长趋势，主要系各轨道建设投入增加，使得固定资产和在建工程规模增长所致。截至2022年末，公司总资产为8,205.59亿元，较2021年末增加401.24亿元；截至2023年末，公司总资产为8,747.33亿元，较2022年末增加541.74亿元。<br /><br />资产结构方面，截至2021-2023年末公司流动资产分别为1,436.41亿元、1,306.65亿元和1,386.49亿元，占资产总额的比例分别18.41%、15.92%和15.85%。<br /><br />（1）货币资金<br /><br />公司货币资金主要为集团在各家银行的存款。截至2021-2023年末，公司货币资金分别为261.28亿元、219.20亿元及326.26亿元，占资产总额的比例分别3.35%、2.67%和3.73%，公司在报告期内始终保持较高的货币资金持有量。近年来公司一直保持一定规模的货币资金，以应对公司建设投入和运营开支。截至2022年末，京投公司货币资金规模为219.20亿元，较2021年末减少42.08亿元，降幅为16.10%。截至2023年末，京投公司货币资金为326.26亿元，较年初增加107.05亿元，增幅为48.84%，主要系银行存款增加所致。<br /><br />（2）交易性金融资产<br /><br />截至2021-2023年末，公司交易性金融资产分别为156.60亿元、191.17亿元和104.13亿元，占资产总额的比例为2.01%、2.33%和1.19%。公司交易性金融资产主要包括股票投资和银行理财等。截至2022年末，京投公司交易性金融资产为191.17亿元，较年初增加了34.56亿元，增幅22.07%。截至2023年末，京投公司交易性金融资产为104.13亿元，较2022年末减少87.04亿元，降幅45.53%，主要系原计入交易性金融资产的股权投资调整至长期股权投资导致。<br /><br />表：京投公司最近三年末交易性金融资产情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2023年末账面余额 	2022年末账面余额 	2021年末账面余额 	<br /><br />债务工具投资 	- 	5,000.00 	5,000.00 	<br /><br />权益工具投资 	57,768.67 	865,593.45 	831,938.41 	<br /><br />其他 	983,481.94 	1,041,069.03 	729,090.84 	<br /><br />合计 	1,041,250.61 	1,911,662.48 	1,566,029.25 	<br /><br />（3）应收账款<br /><br />截至2021-2023年末，公司应收账款分别为12.71亿元、19.10亿元和18.01亿元，占资产总额的比例分别0.16%、0.23%和0.21%。截至2022年末，京投公司应收账款为19.10亿元，较2021年末增加6.38亿元，增幅为50.21%，主要系经营性应收款项增加所致。截至2023年末，京投公司应收账款为18.01亿元，较2022年末减少1.09亿元，降幅5.72%。<br /><br />截至2021-2023年末，京投公司应收账款中主要政府性应收款情况具体如下：<br /><br />表：京投公司最近三年末应收账款中主要政府性应收款情况<br /><br />单位：万元<br /><br />债务人 	2023年末账面余额 	2022年末账面余额 	2021年末账面余额 	<br /><br />北京市土地整理储备中心丰台区中心 	- 	- 	8,480.47 	<br /><br />北京市密云区财政局 	2,712.04 	2,712.04 	6,156.66 	<br /><br />北京市土地整理储备中心平谷区分中心 	- 	- 	810.73 	<br /><br />北京市土地整理储备中心密云区分中心 	- 	- 	688.69 	<br /><br />合计 	2,712.04 	2,712.04 	16,136.55 	<br /><br />截至2023年末，京投公司前五大应收账款情况具体如下：<br /><br />表：京投公司2023年末前五大应收账款情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />债务人名称 	与京投公司关系 	账面余额 	占应收账款总额比例 	是否经营性/非经营性 	<br /><br />北京郭公庄投资管理公司 	非关联方 	41,850.60 	21.32 	经营性 	<br /><br />中车长春轨道客车股份有限公司 	非关联方 	19,072.00 	9.72 	经营性 	<br /><br />中车青岛四方机车车辆股份有限公司 	非关联方 	7,968.06 	4.06 	经营性 	<br /><br />中铁武汉电气化局集团有限公司绍兴市轨道交通1号线车站设备采购安装项目部 	非关联方 	3,687.75 	1.88 	经营性 	<br /><br />北京市政路桥股份有限公司 	非关联方 	3,234.00 	1.65 	经营性 	<br /><br />合计 	- 	75,812.41 	38.63 	- 	<br /><br />（4）其他应收款<br /><br />截至2021-2023年末，公司其他应收款分别为238.65亿元、147.06亿元和154.82亿元，占资产总额的比例分别3.06%、1.79%和1.77%。截至2022年末，公司其他应收款147.06亿元，较2021年末减少91.59亿元，降幅为38.38%，主要系收回投标保证金所致。截至2023年末，京投公司其他应收款154.82亿元，较2022年末增加7.76亿元，增幅5.28%。<br /><br />表：京投公司2023年末前五大其他应收款项情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />债务人名称 	与京投公司关系 	账面余额 	占其他应收款总额比例 	是否经营性/非经营性 	<br /><br />东坝车辆段综合利用项目 	非关联方 	334,923.87 	21.63 	经营性 	<br /><br />歇甲村车辆段综合利用项目 	非关联方 	244,606.20 	15.80 	经营性 	<br /><br />新宫车辆段综合利用项目 	非关联方 	157,427.78 	10.17 	经营性 	<br /><br />房山线北天堂村下柳子村扩拆 	非关联方 	60,270.78 	3.89 	经营性 	<br /><br />北京站至北京西站地下直径线 	非关联方 	60,000.00 	3.88 	经营性 	<br /><br />合计 	- 	857,228.62 	55.37 	- 	<br /><br />京投公司往来款和资金拆借均计入其他应收款科目。最近一年末，京投公司其他应收款为154.82亿元，占资产总额的比例分别为1.77%，占比较小。最近一年末，京投公司前五大往来款或资金拆借均为经营性，具体情况如下：<br /><br />表：京投公司2023年末前五大往来款或资金拆借情况<br /><br />单位：万元<br /><br />类别及往来方 	是否关联企业（参照会计标准） 	2023年末余额 	<br /><br />东坝车辆段综合利用项目 	否 	334,923.87 	<br /><br />歇甲村车辆段综合利用项目 	否 	244,606.20 	<br /><br />新宫车辆段综合利用项目 	否 	157,427.78 	<br /><br />房山线北天堂村下柳子村扩拆 	否 	60,270.78 	<br /><br />北京站至北京西站地下直径线 	否 	60,000.00 	<br /><br />经营性往来款和资金拆借余额（前五大） 	- 	857,228.62 	<br /><br />北京万科企业有限公司 	否 	15,038.45 	<br /><br />大家投资控股有限责任公司 	否 	3,978.00 	<br /><br />非经营性往来款和资金拆借余额 	- 	19,016.45 	<br /><br />合计 	- 	876,245.07 	<br /><br />（5）存货<br /><br />公司存货主要为公司下属房地产企业计入的开发成本、土地一级开发成本和公司各类库存商品。截至2021-2023年末，公司存货分别为641.62亿元、644.50亿元和727.41亿元，占资产总额的比例分别8.22%、7.85%和8.32%。存货最近三年末计提的跌价准备分别为6.00亿元、6.08亿元和7.29亿元，主要为对库存商品和房地产开发产品计提的跌价准备。截至2022年末，京投公司存货为644.50亿元，较2021年末增加了2.88亿元，增幅为0.45%。截至2023年末，京投公司存货为727.41亿元，较2022年末增加82.91亿元，增幅为12.86%。<br /><br />表：京投公司最近三年末存货情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2023年末 	2022年末 	2021年末 	<br /><br />账面价值 	占比 	账面价值 	占比 	账面价值 	占比 	<br /><br />原材料 	49,486.74 	0.68 	46,025.78 	0.71 	50,819.39 	0.79 	<br /><br />自制半成品及在产品 	2,201,992.62 	30.27 	2,251,196.57 	34.93 	2,160,600.77 	33.67 	<br /><br />库存商品（产成品） 	1,135,715.76 	15.61 	1,240,254.38 	19.24 	680,645.48 	10.61 	<br /><br />周转材料（包装物、低值易耗品等） 	10,805.24 	0.15 	101.76 	0.00 	100.63 	0.00 	<br /><br />合同履约成本 	1,098.20 	0.02 	13,764.13 	0.21 	15,792.83 	0.25 	<br /><br />消耗性生物资产 	58.01 	0.00 	58.01 	0.00 	58.01 	0.00 	<br /><br />土地一级开发 	3,874,197.00 	53.26 	2,892,843.50 	44.89 	3,496,479.81 	54.49 	<br /><br />其他 	741.57 	0.01 	749.20 	0.01 	11,708.75 	0.18 	<br /><br />合计 	7,274,095.14 	100.00 	6,444,993.32 	100.00 	6,416,205.67 	100.00 	<br /><br />（6）一年内到期的非流动资产<br /><br />公司一年内到期的非流动资产项下主要包括一年内到期的其他债权投资、一年内到期的债权投资和一年内到期的长期应收款。截至2021-2023年末，公司一年内到期的非流动资产分别为48.67亿元、19.11亿元和24.65亿元，占资产总额的比例分别0.62%、0.23%和0.28%。截至2022年末，京投公司一年内到期的非流动资产较2021年末减少29.56亿元，降幅为60.73%，主要系收回融资租赁一年内到期租金所致。截至2023年末，京投公司一年内到期的非流动资产较2022年末增加5.54亿元，增幅为29.00%。<br /><br />表：截至2023年末一年内到期的非流动资产明细表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	金额 	<br /><br />一年内到期的其他债权投资 	1,300.11 	<br /><br />一年内到期的债权投资 	70,063.20 	<br /><br />一年内到期的长期应收款 	175,181.76 	<br /><br />合计 	246,545.07 	<br /><br />（7）其他流动资产<br /><br />公司其他流动资产项下主要包括委托贷款及委托投资、预缴其他税费、理财产品等。截至2021-2023年末，公司其他流动资产分别为17.93亿元、10.57亿元和12.47亿元，占资产总额的比例分别0.23%、0.13%和0.14%。截至2022年末，京投公司其他流动资产较2021年末减少7.35亿元，降幅为41.03%，主要系收回部分到期债权所致。截至2023年末，京投公司其他流动资产较2022年末增加1.90亿元，增幅为17.99%。<br /><br />表：截至2023年末其他流动资产明细表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	金额 	<br /><br />待抵扣进项税 	38,021.34 	<br /><br />预缴税金 	48,640.23 	<br /><br />一年内到期的合同取得成本 	11,537.91 	<br /><br />预缴所得税 	24,337.33 	<br /><br />其他 	2,189.81 	<br /><br />合计 	124,726.62 	<br /><br />（8）长期股权投资<br /><br />公司长期投资为向联营企业或其他企业的股权投资。截至2021-2023年末，公司长期股权投资分别为354.92亿元、390.16亿元和517.04亿元，占资产总额的比例分别4.55%、4.75%和5.91%。截至 2022年末，京投公司长期股权投资390.16亿元，较2021年末增加35.24亿元，增幅为9.93%。截至2023年末，京投公司长期股权投资517.04亿元，较2022年末增加126.88亿元，增幅为32.52%，主要系对联营企业投资增加所致。<br /><br />表：截至2023年末公司长期股权投资明细表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	金额 	<br /><br />对子企业投资 	510.00 	<br /><br />对合营企业投资 	259.78 	<br /><br />对联营企业投资 	5,188,762.41 	<br /><br />小计 	5,189,532.19 	<br /><br />减：长期股权投资减值准备 	19,127.44 	<br /><br />合计 	5,170,404.76 	<br /><br />（9）其他权益工具投资<br /><br />截至2021-2023年末，公司其他权益工具投资分别为463.59亿元、470.93亿元和483.12亿元，占资产总额的比例为5.94%、5.74%和5.52%。截至2022年末，京投公司其他权益工具投资470.93亿元，较2021年末增加7.34亿元，增幅为1.58%。截至2023年末，京投公司其他权益工具投资金额483.12亿元，较2022年末增加了12.19亿元，增幅2.59%，变动较小。京投公司其他权益工具投资主要系京投公司投资的京沪高铁、京津冀城铁、京沈铁路客运专线、丰台站等项目的资本金。截至2023年末，京投公司其他权益工具投资的主要明细情况如下：<br /><br />表：2023年末公司其他权益工具投资主要明细表<br /><br />单位：万元、%<br /><br />客户档案名称 	期末余额 	<br /><br />账面价值 	占比 	<br /><br />京沈铁路客运专线京冀有限公司 	1,168,807.89 	24.19 	<br /><br />北京丰台铁路有限责任公司 	733,632.82 	15.19 	<br /><br />京津冀城际铁路投资有限公司 	703,204.06 	14.56 	<br /><br />京石铁路客运专线有限责任公司 	576,764.65 	11.94 	<br /><br />京张城际铁路有限公司 	468,429.83 	9.70 	<br /><br />雄安高速铁路有限公司 	433,660.67 	8.98 	<br /><br />京沪高速铁路股份有限公司 	426,446.19 	8.83 	<br /><br />京津城际铁路有限责任公司 	219,068.12 	4.53 	<br /><br />北京市科技创新基金（有限合伙） 	38,654.89 	0.80 	<br /><br />北京银行股份有限公司 	36,000.83 	0.75 	<br /><br />北京基石信创创业投资中心（有限合伙） 	16,410.29 	0.34 	<br /><br />湘潭电机股份有限公司 	4,404.62 	0.09 	<br /><br />海南机场设施股份有限公司 	3,571.66 	0.07 	<br /><br />兰州银行股份有限公司 	2,080.00 	0.04 	<br /><br />北京中轨交通研究院有限公司 	65.00 	0.00 	<br /><br />青岛鉴远联盈创业投资中心（有限合伙） 	0.71 	0.00 	<br /><br />合计 	4,831,202.23 	100.00 	<br /><br />（10）固定资产<br /><br />截至2021-2023年末，公司固定资产净额分别为3,350.63亿元、3,689.14亿元和3,890.24亿元，占资产总额的比例分别42.93%、44.96%和44.47%，公司固定资产占总资产的比重较大。公司固定资产主要为房屋建筑物、机器设备以及运输工具，这部分资产主要为公司已竣工决算的地铁资产。<br /><br />京投公司固定资产分为轨道交通专用固定资产和自用固定资产，轨道交通专用固定资产分为土建类资产和设备类资产，其中：土建类资产采用年限平均法计提折旧；设备设施类资产采用工作量法计提折旧。公司于2021年1月1日起对运营的轨道交通资产计提折旧，并每年通过“其他收益”中对轨道交通资产折旧及摊销进行补贴，近两年轨道交通资产折旧及摊销补贴分别为41.64亿元和53.31亿元。<br /><br />截至2022年末，京投公司固定资产净额3,689.14亿元，较2021年末增加338.50亿元，增幅10.10%，变动较小。截至2023年末，京投公司固定资产净额3,890.24亿元，较2022年末增加201.10亿元，增幅5.45%，变动较小。<br /><br />表：截至2023年末固定资产明细情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	原值 	累计折旧 	减值准备 	账面价值 	<br /><br />房屋及建筑物 	27,329,158.02 	904,059.00 	136.45 	26,424,962.57 	<br /><br />机器设备 	303,759.60 	102,454.81 	1,798.71 	199,506.08 	<br /><br />运输工具 	5,239,450.88 	322,172.80 	9,993.21 	4,907,284.87 	<br /><br />办公及电子设备 	80,105.15 	48,785.16 	- 	31,319.99 	<br /><br />管理设备 	385,922.56 	11,435.92 	- 	374,486.64 	<br /><br />专用设备 	1,222,723.38 	71,124.62 	- 	1,151,598.76 	<br /><br />通用设备 	1,698,751.84 	93,009.30 	- 	1,605,742.54 	<br /><br />电气设备 	2,108,204.64 	111,695.56 	- 	1,996,509.07 	<br /><br />电子通信信号设备 	1,937,334.30 	112,000.88 	- 	1,825,333.42 	<br /><br />其他 	459,367.24 	73,756.43 	- 	385,610.81 	<br /><br />合计 	40,764,777.61 	1,850,494.48 	11,928.37 	38,902,354.75 	<br /><br />（11）在建工程<br /><br />公司主要从事地铁项目的建设运营，由于近年来公司地铁开工项目较多，且地铁建设周期较长，故造成在建工程金额较大，在资产总额中的比重也较大。截至2021-2023年末，公司在建工程分别为1,070.35亿元、1,117.16亿元和1,170.56亿元，占资产总额的比例分别13.71%、13.61%和13.38%。截至2022年末，京投公司在建工程为1,117.16亿元，较2021年末增加46.80亿元，增幅4.37%，变动较小。截至2023年末，京投公司在建工程为1,170.56亿元，较2022年末增加53.40亿元，增幅4.78%，变动较小。截至2023年末，京投公司的在建工程主要包括：十三号线扩能项目、十二号线、三号线、二十八号线和平谷线。<br /><br />表：截至2023年末主要在建工程列示<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	账面余额 	<br /><br />十三号线扩能项目 	652,606.96 	<br /><br />十二号线 	2,797,397.22 	<br /><br />三号线 	1,705,211.74 	<br /><br />二十八号线 	133,054.93 	<br /><br />平谷线 	759,495.89 	<br /><br />合计 	6,047,766.74 	<br /><br />（12）无形资产<br /><br />公司无形资产主要以土地使用权、特许权为主。截至2021-2023年末，公司无形资产分别为595.40亿元、648.45亿元和666.70亿元，占资产总额的比例分别7.63%、7.90%和7.62%。截至2022年末，京投公司无形资产为648.45亿元，较2021年末增加53.04亿元，增幅8.91%，变动较小。截至2023年末，京投公司无形资产为666.70亿元，较2022年末增加18.26亿元，增幅2.82%，变动较小。<br /><br />表：截至2023年末无形资产明细表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	原价 	累计摊销额 	减值准备 	账面价值 	<br /><br />软件 	43,536.40 	22,068.14 	- 	21,468.26 	<br /><br />土地使用权 	5,416,962.46 	5,375.33 	- 	5,411,587.12 	<br /><br />专利权 	65,171.47 	29,999.44 	- 	35,172.03 	<br /><br />非专利技术 	53,406.16 	10,161.52 	- 	43,244.63 	<br /><br />商标权 	3,000.00 	2,300.00 	- 	700.00 	<br /><br />特许权 	1,291,839.32 	137,000.66 	- 	1,154,838.66 	<br /><br />合计 	6,873,915.80 	206,905.09 	- 	6,667,010.71 	<br /><br />2、负债结构分析<br /><br />截至 2021-2023年末，公司总负债分别为 5,116.66亿元、5,329.48亿元和5,742.17亿元，与资产总额变化趋势一致。截至2022年末，京投公司负债合计5,329.48亿元，较2021年末增加4.16%；截至2023年末，京投公司负债合计<br /><br />5,742.17亿元，较2022年末增加7.74%。<br /><br />公司负债以非流动负债为主，截至 2021-2023年末，非流动负债分别为4,250.42亿元、4,321.78亿元和4,745.31亿元，占负债总额的比重分别为83.07%、81.09%和82.64%。公司非流动负债主要为长期借款、应付债券、长期应付款以及递延收益等。最近一年末，京投公司负债构成如下：<br /><br />表：最近一年及一期末京投公司负债构成<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2023年末 	<br /><br />金额 	比例 	<br /><br />短期借款 	815,342.21 	1.42 	<br /><br />应付票据 	50,820.99 	0.09 	<br /><br />应付账款 	2,662,925.36 	4.64 	<br /><br />预收款项 	25,460.20 	0.04 	<br /><br />合同负债 	419,769.42 	0.73 	<br /><br />应付职工薪酬 	82,957.15 	0.14 	<br /><br />应交税费 	271,663.77 	0.47 	<br /><br />其他应付款 	1,937,796.42 	3.37 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	2,842,839.68 	4.95 	<br /><br />其他流动负债 	859,024.10 	1.50 	<br /><br />流动负债合计 	9,968,599.30 	17.36 	<br /><br />非流动负债： 			<br /><br />长期借款 	29,568,090.34 	51.49 	<br /><br />应付债券 	3,060,993.84 	5.33 	<br /><br />租赁负债 	6,167.44 	0.01 	<br /><br />长期应付款 	10,915,656.35 	19.01 	<br /><br />预计负债 	70,720.21 	0.12 	<br /><br />递延收益 	3,367,333.67 	5.86 	<br /><br />递延所得税负债 	161,825.35 	0.28 	<br /><br />其他非流动负债 	302,324.74 	0.53 	<br /><br />非流动负债合计 	47,453,111.94 	82.64 	<br /><br />负债合计 	57,421,711.24 	100.00 	<br /><br />1、短期借款<br /><br />截至2021-2023年末，公司短期借款分别为64.68亿元、63.94亿元和81.53亿元，占负债总额的比重分别为1.26%、1.20%和1.42%，京投公司短期借款占京投公司负债总额的比重较小。京投公司短期借款以信用借款为主。截至2022年末，京投公司短期借款余额较2021年末减少0.74亿元，降幅1.14%，变动较小。截至2023年末，京投公司短期借款余额较2022年末增加17.59亿元，增幅27.51%，变动较小。<br /><br />表：截至2023年末短期借款构成表<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	账面价值 	占比 	<br /><br />信用借款 	6,925.29 	0.85 	<br /><br />保证借款 	808,416.92 	99.15 	<br /><br />合计 	815,342.21 	100.00 	<br /><br />2、应付账款<br /><br />截至2021-2023年末，公司应付账款分别为237.91亿元、249.64亿元和266.29亿元，占负债总额的比重分别为4.65%、4.68%和4.64%。公司应付账款主要包括工程款等。截至2022年末，京投公司应付账款余额较2021年末增加11.73亿元，增幅为4.93%。截至2023年末，京投公司应付账款余额较2022年末增加16.65亿元，增幅为6.67%。<br /><br />表：截至2023年末应付账款账龄结构<br /><br />单位：万元、%<br /><br />账龄 	余额 	占比 	<br /><br />1年以内（含1年） 	1,683,984.23 	63.24 	<br /><br />1至2年（含2年） 	453,641.55 	17.04 	<br /><br />2至3年（含3年） 	187,973.77 	7.06 	<br /><br />3年以上 	337,325.81 	12.67 	<br /><br />合计 	2,662,925.36 	100.00 	<br /><br />3、合同负债<br /><br />截至2021-2023年末，公司合同负债分别为116.56亿元、103.24亿元和41.98亿元，占负债总额的比重分别为2.28%、1.94%和0.73%，京投公司合同负债占京投公司负债总额的比重较小。截至2022年末，京投公司合同负债余额103.24亿元，较2021年末减少13.32亿元，降幅11.43%。截至2023年末，京投公司合同负债余额41.98亿元，较2022年末减少61.26亿元，降幅59.34%，主要系未结算销售商品款减少所致。<br /><br />4、其他应付款<br /><br />公司的其他应付款主要为以前年度新线资本金、亚林西项目腾退补偿金抵回迁房款等。截至2021-2023年末，京投公司其他应付款分别为81.31亿元、219.00亿元和193.78亿元，占负债总额的比重分别为1.59%、4.11%和3.37%。截至2022年末，公司其他应付款余额219.00亿元，较2021年末增加137.69亿元，增幅为169.34%，主要系本期固定资产预转固暂估工程款所致。截至2023年末，公司其他应付款余额193.78亿元，较2022年末减少25.22亿元，降幅为11.52%。<br /><br />截至2023年末，公司其他应付款项期限结构见下表：<br /><br />表：截至2021-2023年末公司其他应付款项期限结构<br /><br />单位：万元<br /><br />账龄 	2023年末 	2022年末 	2021年末 	<br /><br />1年以内（含1年） 	853,826.14 	1,516,163.69 	335,158.06 	<br /><br />1-2年（含2年） 	593,062.72 	225,040.62 	183,870.64 	<br /><br />2-3年（含3年） 	149,525.38 	156,216.02 	90,306.18 	<br /><br />3年以上 	339,494.73 	290,481.80 	201,871.31 	<br /><br />合计 	1,935,908.96 	2,187,902.12 	811,206.18 	<br /><br />表：京投公司2023年末账龄超过一年的大额其他应付款项<br /><br />单位：万元<br /><br />债权单位名称 	是否为关联方 	期末余额 	未偿还原因 	<br /><br />北京市朝阳区东坝乡人民政府 	否 	133,135.50 	尚未结算 	<br /><br />北京实创科技园开发建设股份有限公司 	否 	62,673.16 	未到结转条件 	<br /><br />北京市新兴房地产开发总公司 	是 	22,146.31 	尚未结算 	<br /><br />北京兴创投资有限公司 	是 	11,378.53 	尚未结算 	<br /><br />北京京投阳光房地产开发有限公司 	是 	10,045.00 	尚未结算 	<br /><br />合计 	- 	239,378.49 	— 	<br /><br />5、其他流动负债<br /><br />截至2021-2023年末，其他流动负债分别为46.33亿元、7.05亿元和85.90亿元，占负债总额的比重分别为0.91%、0.13%和1.50%。截至2021年末，公司其他流动负债较2020年末增加39.46亿元，增幅为573.78%，主要系京投公司2021年度发行超短期融资券且截至2021年末尚未兑付所致。截至2022年末，公司其他流动负债金额7.05亿元，较2021年末减少39.28亿元，降幅84.77%，主要系归还到期贷款所致。截至2023年末，公司其他流动负债金额85.90亿元，较2022年末增加78.85亿元，增幅1,117.63%，主要系短期融资券增加所致。。<br /><br />6、一年内到期的非流动负债<br /><br />截至2021-2023年末，公司一年内到期的非流动负债分别为282.75亿元、325.07亿元和284.28亿元，占负债总额的比重分别为5.53%、6.10%和4.95%。截至2022年末，京投公司一年内到期的非流动负债为325.07亿元，较2021年末增加42.32亿元，增幅14.97%，变动较小。截至2023年末，京投公司一年内到期的非流动负债为284.28亿元，较2022年末减少40.79亿元，降幅12.55%，变动较小。<br /><br />表：截至2023年末一年内到期的非流动负债明细<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	金额 	<br /><br />一年内到期的长期借款 	950,397.50 	<br /><br />一年内到期的应付债券 	1,729,925.19 	<br /><br />一年内到期的长期应付款 	145,671.06 	<br /><br />一年内到期的租赁负债 	4,472.38 	<br /><br />1年年内到期的其他非流动负债 	12,373.54 	<br /><br />合计 	2,842,839.68 	<br /><br />7、长期借款<br /><br />截至2021-2023年末，公司长期借款分别为2,684.01亿元、2,789.22亿元和2,956.81亿元，占负债总额的比重分别为52.45%、52.34%和51.49%。截至2022年末，京投公司长期借款为2,789.22亿元，较2021年末增加105.22亿元，增幅为3.92%。截至2023年末，京投公司长期借款为2,956.81亿元，较2022年末增加167.59亿元，增幅为6.01%。<br /><br />公司长期借款主要以信用借款为主，2023年末长期借款（不含一年内到期的长期借款）中信用借款规模2,793.52亿元，占比为94.48%。<br /><br />8、应付债券<br /><br />截至2021-2023年末，公司应付债券分别为562.64亿元、399.21亿元和306.10亿元，占负债总额的比重分别为11.00%、7.49%和5.33%。截至2022年末，公司应付债券余额较2021年末减少163.43亿元，降幅为29.05%。截至2023年末，公司应付债券余额较2022年末减少93.11亿元，降幅为23.32%。<br /><br />9、长期应付款<br /><br />公司长期应付款主要包括售后租回业务应付款项。截至2021-2023年末，公司长期应付款分别为682.24亿元、804.17亿元和1,091.57亿元，占负债总额的比重分别为13.33%、15.09%和19.01%。截至 2022年末公司长期应付款余额804.17亿元，较2021年末增加121.93亿元，增幅为17.87%。截至2023年末，公司长期应付款余额1,091.57亿元，较2022年末增加287.40亿元，增幅为35.74%，主要系2023年长期应付款增加所致。<br /><br />表：截至2023年末前五大长期应付款明细<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	金额 	<br /><br />国开发展基金有限公司 	970,000.00 	<br /><br />中再资产管理股份有限公司 	700,000.00 	<br /><br />2018年12月交银国际信托 	548,800.00 	<br /><br />2020年北京市政府专项债券（二期） 	540,000.00 	<br /><br />2019年12月国寿信托第一笔 	400,000.00 	<br /><br />合计 	3,158,800.00 	<br /><br />10、递延收益<br /><br />截至2021-2023年末，公司递延收益分别为263.14亿元、272.06亿元和336.73亿元，占负债总额的比重分别为5.14%、5.10%和5.86%。递延收益主要为北京市财政局拨付的授权经营服务费等政府补助。截至2022年末，京投公司递延收益272.06亿元，较年初增加8.92亿元，增幅3.39%。截至2023年末，京投公司递延收益336.73亿元，较年初增加64.67亿元，增幅23.77%。<br /><br />11、京投公司有息负债情况<br /><br />（1）最近三年末，京投公司有息负债余额分别为4,127.66亿元、4,268.72亿元和4,396.79亿元，占同期末总负债的比例分别为80.67%、79.96%和76.57%。最近一年末，京投公司银行借款余额为2,972.59亿元，占有息负债余额的比例为67.61%；银行借款与债务融资工具余额之和为3,094.05亿元，占有息负债余额的比例为70.37%。<br /><br />最近一年末，京投公司有息负债余额和类型如下：<br /><br />表：2023年末京投公司有息债务构成情况<br /><br />单位：亿元、%<br /><br />项目 	金额 	占比 	<br /><br />短期借款 	81.53 	1.85 	<br /><br />其他有息流动负债 	82.00 	0.57 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	277.27 	6.31 	<br /><br />应付债券 	306.21 	6.96 	<br /><br />长期借款 	2,956.81 	67.25 	<br /><br />长期应付款 	667.35 	15.18 	<br /><br />其他有息非流动负债 	25.62 	1.88 	<br /><br />合计 	4,396.79 	100.00 	<br /><br />（2）信用融资与担保融资的结构<br /><br />截至2023年末，京投公司有息负债担保方式结构如下表所示：<br /><br />表：截至2023年末京投公司有息债务担保结构<br /><br />单位：亿元、%<br /><br />项目 	金额 	占比 	<br /><br />质押借款 	- 	- 	<br /><br />抵押借款 	157.81 	3.59 	<br /><br />保证借款 	132.22 	3.01 	<br /><br />信用借款 	3,713.24 	84.45 	<br /><br />融资租赁 	393.52 	8.95 	<br /><br />合计 	4,396.79 	100.00 	<br /><br />3、现金流量分析<br /><br />表：京投公司最近三年现金流量情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />经营活动现金流入小计 	5,500,105.40 	4,770,921.14 	4,019,189.03 	<br /><br />销售商品、提供劳务收到的现金 	1,857,223.94 	1,939,107.88 	2,896,444.29 	<br /><br />经营活动现金流出小计 	5,066,119.59 	5,010,374.19 	5,123,821.13 	<br /><br />购买商品、接受劳务支付的现金 	3,195,282.51 	2,970,570.95 	2,742,849.79 	<br /><br />经营活动产生的现金流量净额 	433,985.81 	-239,453.05 	-1,104,632.09 	<br /><br />投资活动产生的现金流量净额 	-4,970,939.83 	-4,253,136.65 	-6,093,462.11 	<br /><br />筹资活动产生的现金流量净额 	5,605,248.30 	4,042,851.93 	7,793,895.34 	<br /><br />现金及现金等价物净增加额 	1,069,066.56 	-436,419.26 	593,698.87 	<br /><br />（1）经营活动产生的现金流量分析<br /><br />2021-2023年度，公司经营性活动产生的现金流入分别为401.92亿元、477.09亿元和550.01亿元。最近三年经营性活动产生的现金流入呈现持续上升波动。2022年度，公司经营活动产生的现金流入较2021年度增加75.17亿元，增幅为18.70%；2023年度，公司经营活动产生的现金流入较上年同期增加72.92亿元，增幅为15.28%。最近三年，京投公司收到其他与经营活动有关的现金分别为110.68亿元、268.88亿元和363.15亿元，占经营活动现金流入的比例为27.54%、56.36%和66.03%。京投公司地铁运营业务本身具有一定公益属性，运营维护成本较高。北京市政府一再强调轨道交通项目的公益性定位，2016年初，京投公司与北京市政府签署“授权经营协议”。在授权经营的模式下，将轨道交通建设专项资金、更新改造专项资金、运营补贴等政府性资金进行整合，建立授权经营服务费，对应支撑京投公司提供投资、建设、运营等整体服务。未来京投公司交通运营业务的政府补助具有可持续性，且由于轨道交通项目涉及市政民生，具有较强的公益性，北京市城市轨道交通建设的投资运营主体，承担北京市轨道交通等基础设施项目的投融资、投资管理、资产管理、资源开发及运营等职责，在北京市城市轨道交通行业处于垄断地位，将获得有力的政府支持，对京投公司偿债能力无重大不利影响。本期债券偿债资金来源主要为京投公司主营业务收入，具有可行性。<br /><br />2021-2023年度，京投公司经营性活动产生的现金流出分别 512.38亿元、501.04亿元和506.61亿元。最近三年，京投公司支付其他与经营活动有关的现金分别为109.07亿元、84.73亿元和51.22亿元，占经营活动现金流出的比例为21.29%、16.91%和10.11%，主要为支付的往来款以及各种日常经营费用等款项。<br /><br />2021-2023年度，京投公司经营性现金流净额分别为-110.46亿元、-23.95亿元和43.40亿元。2022年度经营性现金流净额较2021年度增加86.52亿元，增幅78.32%，主要系京投公司收到其他与经营活动有关的现金增加所致。2023年度经营性现金流净额较上年同期增加67.34亿元，增幅为281.24%，主要系客流票款回升及收到经营性的政府资金导致。。<br /><br />（2）投资活动产生的现金流量分析<br /><br />从投资活动产生的现金流来看，最近三年，京投公司投资活动现金流净额分别为-609.35亿元、-425.31亿元和-497.09亿元。近几年京投公司加快了轨道交通项目进程，同时新增投资活动较多，考虑到京投公司目前投资的轨道交通项目在未来几年投资规模较大，企业未来投资活动现金流出仍将保持较高水平。<br /><br />（3）筹资活动产生的现金流量分析<br /><br />从筹资活动产生的现金流来看，最近三年，公司筹资活动现金流净额分别为779.39亿元、404.29亿元和560.52亿元，呈波动态势。报告期内，京投公司筹资活动现金流净额大幅下降的主要原因为京投公司偿还债务支付的现金增加但筹资活动现金流入并未同步大幅增加所致，报告期内京投公司经营活动产生的现金流量净额及投资活动产生的现金流量净额增幅较大，为偿还债务提供了现金流支持，以上事项对京投公司的偿债能力无重大不利影响。随着北京市轨道交通基础设施建设的不断开展，京投公司为了顺利推进所承担的项目建设工程，负责筹措、借贷、投入了大量的建设资金，为大量尚未竣工投入运营的项目工程提供了较稳定的资金保障。<br /><br />4、偿债能力分析<br /><br />京投公司2021-2023年度主要偿债能力指标如下表所示：<br /><br />表：京投公司最近三年主要偿债能力指标<br /><br />项目 	2023年末/度 	2022年末/度 	2021年末/度 	<br /><br />流动比率（合并报表） 	1.39 	1.30 	1.66 	<br /><br />速动比率（合并报表） 	0.66 	0.66 	0.92 	<br /><br />资产负债率（合并报表）（%） 	65.64 	64.95 	65.56 	<br /><br />EBITDA（亿元） 	160.77 	183.94 	206.05 	<br /><br />EBITDA全部债务比（%） 	3.74 	4.31 	4.99 	<br /><br />EBITDA利息倍数（倍） 	0.88 	0.96 	1.16 	<br /><br />从短期偿债能力指标来看，截至 2021-2023年末，公司的流动比率分别为1.66、1.30和1.39，速动比率分别为0.92、0.66和0.66。整体而言，报告期内京投公司流动比率均大于1，短期偿债能力较为稳定。<br /><br />从长期偿债能力指标来看，截至2021-2023年末，公司的资产负债率分别为65.56%、64.95%和65.64%。京投公司资产负债率基本保持稳定，反映了京投公司稳健的财务策略。报告期内，京投公司加大了轨道交通建设和沿线资源开发规模，扩张速度较快，负债规模呈现增长趋势，与此同时授权经营服务费等资金增加京投公司净资产规模，公司资产负债率保持基本稳定。<br /><br />2021-2023年度，公司EBITDA分别为206.05亿元、183.94亿元和160.77亿元，整体呈下降趋势，2022年度公司EBITDA较2021年度减少10.73%，2023年度公司EBITDA较2022年度减少12.59%。EBITDA利息倍数分别为1.16、0.96和0.88，EBITDA全部债务比为4.99%、4.31%和3.74%，公司轨道交通资本化利息规模较大，轨道交通运营盈利能力较弱，导致EBITDA利息倍数较低，未来随着轨道交通线路的建设和逐步运营，以及公司上盖物业业务的逐步推进，公司整体收入规模有望实现稳步增长，盈利能力得以逐步改善，预计利息保障倍数将有所提高。<br /><br />此外，公司始终按期偿还有关债务，资信情况一贯良好，与银行等金融机构建立了长期合作关系，并获得较高授信额度。公司计划将本期公司债券募集资金用于置换用于偿还到期的公司债券本金的自筹资金及股权出资，因此本期公司债券的发行将有利于进一步优化和改善公司债务结构，提升公司运营能力。<br /><br />5、盈利能力分析<br /><br />京投公司最近三年主要盈利能力指标情况如下表所示：<br /><br />表：京投公司最近三年主要盈利能力指标情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />一、营业总收入 	2,180,348.56 	1,508,544.49 	1,696,325.44 	<br /><br />其中：营业收入 	2,180,348.56 	1,508,544.49 	1,696,325.44 	<br /><br />二、营业总成本 	4,909,404.75 	4,299,792.97 	3,958,701.05 	<br /><br />其中：营业成本 	3,182,848.80 	2,535,442.04 	2,401,943.66 	<br /><br />税金及附加 	164,676.15 	74,818.70 	84,893.28 	<br /><br />销售费用 	39,820.64 	36,430.31 	41,910.30 	<br /><br />管理费用 	243,012.99 	231,657.17 	228,328.93 	<br /><br />研发费用 	50,131.17 	40,757.28 	38,863.32 	<br /><br />财务费用 	1,228,915.00 	1,380,687.46 	1,162,761.56 	<br /><br />加：其他收益 	2,533,946.55 	2,672,732.54 	2,146,557.39 	<br /><br />投资收益（损失以“-”号填列） 	478,499.85 	370,806.88 	435,832.11 	<br /><br />公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 	576.86 	81,301.86 	24,724.62 	<br /><br />信用减值损失（损失以“-”号填列） 	-13,013.64 	-2,851.30 	-18,527.24 	<br /><br />资产减值损失（损失以“-”号填列） 	-14,165.25 	-20,166.45 	-6,635.97 	<br /><br />资产处置收益（损失以“-”号填列） 	146.02 	1,354.25 	9.81 	<br /><br />三、营业利润（亏损以“-”号填列） 	256,934.20 	311,929.30 	319,585.10 	<br /><br />加：营业外收入 	2,214.74 	4,987.15 	4,239.58 	<br /><br />减：营业外支出 	17,272.87 	9,054.73 	3,267.53 	<br /><br />四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 	241,876.06 	307,861.72 	320,557.15 	<br /><br />减：所得税费用 	11,292.25 	62,318.36 	55,994.95 	<br /><br />五、净利润（净亏损以“-”号填列） 	230,583.81 	245,543.37 	264,562.20 	<br /><br />1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号填列） 	239,783.68 	218,820.50 	245,354.77 	<br /><br />2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 	-9,199.87 	26,722.86 	19,207.43 	<br /><br />六、其他综合收益的税后净额 	-52,428.08 	-165,339.87 	-142,100.03 	<br /><br />七、综合收益总额 	178,155.74 	80,203.50 	122,462.18 	<br /><br />（1）营业收入<br /><br />2021-2023年度，公司营业收入分别为169.63亿元、150.85亿元和218.03亿元。2022年度，京投公司营业收入较2021年度减少18.78亿元，降幅为11.07%。2023年度，京投公司营业收入较2022年度增加67.18亿元，增幅为44.53%，主要系客流票款回升及房地产板块集中交付所致。<br /><br />（2）期间费用<br /><br />2021-2023年度，公司期间费用分别为147.19亿元、168.95亿元和156.19亿元，占营业总收入的比重分别为86.77%、112.00%和71.64%。2022年度，京投公司期间费用较2021年度增加21.76亿元，增幅为14.79%。2023年度，京投公司期间费用较上年同期减少12.77亿元，降幅为7.56%。<br /><br />（3）资产减值损失<br /><br />2021-2023年度，公司资产减值损失分别为-0.66亿元、-2.02亿元和-1.42亿元，占营业总收入的比重分别为0.39%、-1.34%和-0.650%。京投公司2021年起全面使用新金融工具准则，按照准则要求采用ECL模型计提减值，经测试后，2021年度京投公司资产减值损失较少。2022年度，京投公司资产减值损失较2021年度减少1.35亿元，降幅为203.90%，主要系商誉减值损失所致。2023年度，京投公司资产减值损失较上年同期变动0.60亿元，变动比例为29.76%。<br /><br />表：2023年度资产减值损失情况（损失以“-”号填列）<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2023年度 	<br /><br />存货跌价损失 	-12,227.05 	<br /><br />合同资产减值损失 	1,406.19 	<br /><br />预付账款坏账损失 	-3,344.39 	<br /><br />合计 	-14,165.25 	<br /><br />（4）营业外收入和其他收益<br /><br />2021-2023年度，公司营业外收入分别为0.42亿元、0.50亿元和0.22亿元。营业外收入主要来源于报废、毁损资产处置收入、政府补助、违约金收入、捐赠利得以及其他利得。<br /><br />此外，2017年起，公司将与日常活动相关的政府补助计入“其他收益”科目核算。京投公司2021-2023年度，其他收益分别为214.66亿元、267.27亿元和253.39亿元。2022年度，公司其他收益较2021年度增加52.62亿元，增幅为24.51%。2023年度，公司其他收益较上年同期减少13.88亿元，降幅为5.19%。<br /><br />（5）投资收益<br /><br />2021-2023年度，公司投资收益分别为43.58亿元、37.08亿元和47.85亿元。2022年度，公司投资收益较2021年度减少6.50亿元，降幅为14.92%。2023年度，公司投资收益较上年同期增加10.77亿元，增幅为29.04%，主要系权益法核算的长期股权投资收益增加所致。<br /><br />表：近三年京投公司投资收益明细<br /><br />单位：万元<br /><br />投资收益分类 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />权益法核算的长期股权投资收益 	409,068.60 	259,308.94 	328,817.56 	<br /><br />处置长期股权投资产生的投资收益 	1,728.43 	6,881.42 	-20.53 	<br /><br />交易性金融资产持有期间的投资收益 	3,223.47 	18,931.84 	22,011.75 	<br /><br />处置交易性金融资产取得的投资收益 	3,264.72 	4,317.42 	2,236.79 	<br /><br />其他权益工具投资持有期间的投资收益 	3,971.96 	6,091.53 	5,059.92 	<br /><br />债权投资持有期间的投资收益 	5,766.42 	5,866.60 	5,368.25 	<br /><br />处置债权投资取得的投资收益 	- 	- 	6.95 	<br /><br />其他债权投资持有期间的投资收益 	2,725.73 	4,032.99 	7,963.87 	<br /><br />处置其他债权投资取得的投资收益 	- 	2,849.79 	4,334.01 	<br /><br />委托贷款收益 	15,400.77 	15,380.33 	3,290.67 	<br /><br />理财产品 	33,349.76 	47,746.03 	56,762.87 	<br /><br />债务重组产生的投资收益 	- 	-600.00 	- 	<br /><br />合计 	478,499.85 	370,806.88 	435,832.11 	<br /><br />6、对外担保情况<br /><br />截至2023年末，京投公司对外担保（不含京投公司与子公司之间的担保）137,000.00万元，占2023年末净资产的0.46%。具体情况如下：<br /><br />表：截至2023年末京投公司对外担保情况表<br /><br />单位：万元<br /><br />序号 	被担保人 	担保余额 	<br /><br />1 	上海礼仕酒店有限公司 	137,000.00 	<br /><br />合计 	137,000.00 	<br /><br />7、重大未决诉讼、仲裁情况<br /><br />截至2024年3月末，京投公司不存在尚未了结的或可预见的将会对公司的财务、经营、资产状况以及本次债券的支付与偿还造成重大不利影响的重大未决诉讼、仲裁或行政处罚。<br /><br />（八）担保人业务开展情况<br /><br />京投公司承担以轨道交通为主的基础设施投融资与管理职能，并着力构建“一体两翼、三大支撑”战略格局，其中“一体”是指轨道交通投融资、建设管理与运营服务，包括城市轨道交通、市郊铁路、城际铁路、京津冀交通一体化、国有铁路、综合管廊等其他基础设施的投融资、前期规划、建设及运营管理、资产管理、路网管理、社会投资管理等；“一翼”是指轨道交通沿线土地开发经营，主要包括轨道交通沿线的土地综合利用、交通枢纽建设、一体化开发及经营管理；另“一翼”是指轨道交通装备制造，主要包括轨道交通装备的研发、制造、应用及信息技术服务，围绕轨道交通装备制造开展的投融资。<br /><br />表：京投公司最近三年主营业务收入构成情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />收入 	占比 	收入 	占比 	收入 	占比 	<br /><br />1．服务收入 	932,300.65 	42.76 	710,390.49 	47.09 	886,244.65 	52.24 	<br /><br />票款收入 	682,757.94 	31.31 	453,670.43 	30.07 	592,483.21 	34.93 	<br /><br />广告服务 	92,148.99 	4.23 	91,367.92 	6.06 	112,660.24 	6.64 	<br /><br />其他 	157,393.72 	7.22 	165,352.14 	10.96 	181,101.20 	10.68 	<br /><br />2．开发及运营收入 	1,195,634.72 	54.84 	711,645.17 	47.17 	659,601.03 	38.88 	<br /><br />其中：房地产开发 	1,064,106.63 	48.80 	555,349.30 	36.81 	513,785.81 	30.29 	<br /><br />土地一级开发 	68,387.22 	3.14 	73,246.83 	4.86 	45,049.26 	2.66 	<br /><br />管道业务 	29,077.75 	1.33 	33,712.01 	2.23 	29,064.27 	1.71 	<br /><br />其他 	34,063.11 	1.56 	49,337.02 	3.27 	71,701.68 	4.23 	<br /><br />3．商品销售 	20,439.29 	0.94 	54,408.41 	3.61 	95,590.13 	5.64 	<br /><br />其中：进出口贸易 	- 	- 	- 	- 	156.44 	0.01 	<br /><br />项目 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />收入 	占比 	收入 	占比 	收入 	占比 	<br /><br />轨道交通装备及其延伸产品和服务 	19,529.18 	0.90 	53,536.86 	3.55 	94,634.20 	5.58 	<br /><br />其他 	910.11 	0.04 	871.54 	0.06 	799.50 	0.05 	<br /><br />4．其他业务收入 	31,973.90 	1.47 	32,100.43 	2.13 	54,889.63 	3.24 	<br /><br />合计 	2,180,348.56 	100.00 	1,508,544.49 	100.00 	1,696,325.44 	100.00 	<br /><br />注：2021年数据来源于公司2022年审计报告，2022、2023年数据来源于公司2023年审计报告，下同。<br /><br />表：京投公司最近三年各业务板块成本情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />成本 	占比 	成本 	占比 	成本 	占比 	<br /><br />1．服务成本 	2,153,032.29 	67.64 	1,979,038.47 	78.05 	1,843,638.12 	76.76 	<br /><br />票款成本 	2,028,178.49 	63.72 	1,850,670.83 	72.99 	1,688,900.74 	70.31 	<br /><br />广告服务 	24,411.52 	0.77 	26,195.23 	1.03 	33,981.18 	1.41 	<br /><br />其他 	100,442.29 	3.16 	102,172.41 	4.03 	120,756.20 	5.03 	<br /><br />2．开发及运营成本 	992,400.05 	31.18 	495,504.23 	19.54 	449,543.43 	18.72 	<br /><br />其中：房地产开发 	958,753.61 	30.12 	446,383.25 	17.61 	389,554.05 	16.22 	<br /><br />土地一级开发 	9,632.02 	0.30 	13,072.08 	0.52 	8,252.62 	0.34 	<br /><br />管道业务 	17,558.79 	0.55 	21,842.23 	0.86 	18,129.04 	0.75 	<br /><br />其他 	6,455.63 	0.20 	14,206.67 	0.56 	33,607.72 	1.40 	<br /><br />3．商品销售 	20,770.95 	0.65 	49,425.66 	1.95 	92,735.69 	3.86 	<br /><br />其中：进出口贸易 	- 	- 	- 	- 	151.03 	0.01 	<br /><br />轨道交通装备及其延伸产品和服务 	20,526.83 	0.64 	49,199.98 	1.94 	92,436.41 	3.85 	<br /><br />其他 	244.12 	0.01 	225.67 	0.01 	148.25 	0.01 	<br /><br />4．其他业务成本 	16,645.51 	0.52 	11,473.69 	0.45 	16,026.43 	0.67 	<br /><br />合计 	3,182,848.80 	100.00 	2,535,442.04 	100.00 	2,401,943.66 	100.00 	<br /><br />表：京投公司最近三年各业务板块毛利润及毛利率构成情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />毛利润 	毛利率 	毛利润 	毛利率 	毛利润 	毛利率 	<br /><br />1．服务收入 	-1,220,731.64 	-130.94 	-1,268,647.98 	-178.58 	-957,393.47 	-108.03 	<br /><br />票款收入 	-1,345,420.55 	-197.06 	-1,397,000.40 	-307.93 	-1,096,417.52 	-185.05 	<br /><br />广告服务 	67,737.47 	73.51 	65,172.69 	71.33 	78,679.05 	69.84 	<br /><br />其他 	56,951.43 	36.18 	63,179.72 	38.21 	60,345.00 	33.32 	<br /><br />2．开发及运营收入 	203,234.67 	17.00 	216,140.94 	30.37 	210,057.60 	31.85 	<br /><br />项目 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />毛利润 	毛利率 	毛利润 	毛利率 	毛利润 	毛利率 	<br /><br />其中：房地产开发 	105,353.02 	9.90 	108,966.05 	19.62 	124,231.76 	24.18 	<br /><br />土地一级开发 	58,755.20 	85.92 	60,174.75 	82.15 	36,796.65 	81.68 	<br /><br />管道业务 	11,518.96 	39.61 	11,869.78 	35.21 	10,935.24 	37.62 	<br /><br />其他 	27,607.48 	81.05 	35,130.35 	71.20 	38,093.96 	53.13 	<br /><br />3．商品销售 	-331.66 	-1.62 	4,982.75 	9.16 	2,854.44 	2.99 	<br /><br />其中：进出口贸易 	- 	- 	- 	- 	5.41 	3.46 	<br /><br />轨道交通装备及其延伸产品和服务 	-997.65 	-5.11 	4,336.88 	8.10 	2,197.79 	2.32 	<br /><br />其他 	665.99 	73.18 	645.87 	74.11 	651.25 	81.46 	<br /><br />4．其他业务收入 	15,328.39 	47.94 	20,626.73 	64.26 	38,863.20 	70.80 	<br /><br />合计 	-1,002,500.24 	-45.98 	-1,026,897.56 	-68.07 	-705,618.22 	-41.60 	<br /><br />最近三年，公司营业毛利率分别为-41.60%、-68.07%和-45.98%，毛利率最近三年呈现下降趋势，主要原因系最近三年公司票款收入及房地产开发业务的毛利润和毛利率有所下降所致。最近三年，京投公司房地产开发板块毛利率分别为24.18%、19.62%和9.90%；管道业务板块毛利率分别为37.62%、35.21%及39.61%；进出口贸易板块毛利率分别为3.46%、0.00%和0.00%，最近两年京投公司已不再开展进出口贸易业务。最近三年，公司票款收入毛利率分别为-185.05%、-307.93%及-197.06%，总体呈现波动趋势；最近三年，公司其他业务收入毛利率分别为70.80%、64.26%及47.94%，总体呈现下降趋势，主要系该业务规模较小，导致变动比例变大所致。<br /><br />（九）担保人资信情况<br /><br />根据中诚信国际信用评级有限责任公司2024年6月24日出具的《北京市基础设施投资有限公司2024年度跟踪评级报告》，京投公司的长期主体信用级别为AAA级，评级展望为稳定。<br /><br />京投公司财务状况和资信情况良好，与商业银行等金融机构保持长期合作关系，授信额度充足，间接债务融资能力较强。京投公司与建设银行、国开行、工商银行、中国银行、农业银行以及交通银行等多家银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，具有较强的间接融资能力。且截至2023年末，公司获得的前十大银行授信额度为3,504.05亿元，其中未使用额度为686.23亿元，可提供充足的备用流动性支持。<br /><br />截至募集说明书签署日，京投公司银行贷款等有息债务均按时偿还，不存在有息债务违约、展期或减免情形。<br /><br />二、保证函的主要内容<br /><br />保证人已就本次中期票据的本息偿付出具无条件不可撤销的担保函。投资者认购本次中期票据即视为同意保证合同（保证函）全部条款并接受保证合同（保证函）项下全部权利与义务。<br /><br />保证函的主要内容如下：<br /><br />（一）被担保的中期票据的种类、额度、期限<br /><br />被担保的中期票据为发行人经发行人董事会及股东大会批准面向全国银行间债券市场机构投资者公开发行的中期票据。本次发行所有各期、各种类债务融资工具的总额不超过20亿元（包含20亿元），期限均不超过10年。<br /><br />（二）担保的方式<br /><br />担保人承担保证责任的方式为全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。<br /><br />（三）担保责任的承担<br /><br />如发行人未按本次中期票据发行公告的募集说明书约定的时间、数额按期足额履行其应向本次中期票据持有人支付债权本金、利息、违约金、损害赔偿金以及实现债权费用的义务，担保人应于收到债务融资工具持有人、存续期管理机构或受托管理人（如有）书面通知后5个工作日内将兑付本金和/或利息差额部分的资金划入登记托管机构或主承销商指定账户。债务融资工具持有人可分别或联合要求担保人承担保证责任，存续期管理机构或受托管理人（如有）有权代表债务融资工具持有人要求担保人履行保证责任。<br /><br />（四）保证范围<br /><br />担保人保证的范围包括本次发行的中期票据本金、利息，以及违约金、损害赔偿金、实现债权的费用和其他应付的合理费用。<br /><br />（五）保证的期限<br /><br />保证人承担保证责任的期间为本次中期票据存续期及中期票据到期日起二年。如本次中期票据分期发行，各期中期票据的保证期间应分别计算，分别为各期中期票据的存续期及各期中期票据到期日届满后两年止。京投发展中期票据持有人在此期间内未要求担保人承担保证责任的，担保人免除保证责任。<br /><br />（六）财务信息披露<br /><br />担保人应按照本次中期票据募集说明书的要求进行财务信息的披露。<br /><br />（七）债务的转让或出质<br /><br />本次中期票据认购人或持有人依法将本次中期票据转让或出质给第三人的，担保人在担保函第四条规定的保证范围内继续承担保证责任。<br /><br />（八）主债权的变更<br /><br />经有关主管批准或本次中期票据持有人会议批准，担保函所述之中期票据的发行总额（在不超过20亿元的前提下）、利率、期限、还本付息方式等发生变更时，如无增加担保人责任的，无需另行经过担保人同意，担保人继续承担本担保函下的担保责任；如增加担保人责任的，需征得担保人的书面同意，未征得担保人书面同意的，担保人仅承担本担保函下的保证责任，对于增加部分不承担保证责任。<br /><br />（九）加速到期<br /><br />在本次中期票据存续期内，担保人发生合并、分立、停产停业等足以影响债务融资工具持有人利益的重大事项时，发行人应在合理期限内对本次中期票据提供足额新的担保，新的担保保证期间至本次中期票据存续期及本次中期票据到期之日起两年。发行人不提供足额新的担保时，本次中期票据持有人有权要求京投发展、担保人提前兑付中期票据本息。<br /><br />（十）担保函的生效<br /><br />担保函自签订之日起生效，如本次中期票据未能发行的，担保函自动失效。<br /><br />（十一）其它<br /><br />担保人同意京投发展将担保函项的主要条款写入中期票据募集说明书。<br /><br />担保人同意发行人将担保函作为发行人申请发行中期票据的文件一并上报中国银行间市场交易商协会，并随同其他文件一同提供给认购本次发行中期票据的投资者查阅。<br /><br />担保函为不可撤销担保函。<br /><br />未经京投发展中期票据持有人会议书面同意，担保人不得修改、变更、解除或终止担保函。<br /><br />因本函发生争议而未能通过协商解决的，中期票据持有人向担保人所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。<br /><br />第九章税项<br /><br />一、投资中期票据所需缴纳的税项<br /><br />本期中期票据的投资人应遵守我国有关税务方面的法律、法规。本章的分析是依据我国现行的税务法律、法规及国家税务总局有关规范性文件的规定作出的。如果相关的法律、法规发生变更，本章中所提及的税务事项将按变更后的规定执行。<br /><br />下列这些说明仅供参考，所列税项不构成对投资者的税务建议和投资者的纳税建议，也不涉及投资本期中期票据可能出现的税务后果。投资者如果准备购买本期中期票据，并且投资者又属于按照法律规定需要遵守特别税务规定的投资者，投资者应就有关税务事项咨询专业财税顾问，发行人不承担由此产生的任何责任。所列税项不构成对投资者的纳税建议和投资者纳税依据。<br /><br />（一）增值税<br /><br />根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），金融业自2016年5月1日起，纳入营业税改征增值税（以下简称营改增）试点范围，金融业纳税人由缴纳营业税改为缴纳增值税，并在全国范围内全面推开。投资者从事有价证券买卖业务应缴纳增值税。<br /><br />（二）所得税<br /><br />本期中期票据持有人应根据其按中国法律享受的所得税待遇，就其本期中期票据利息收入和转让取得的收入缴纳企业所得税。根据《中华人民共和国企业所得税法》，企业所得税税率通常为25％。<br /><br />（三）印花税<br /><br />根据2022年7月1日施行的《中华人民共和国印花税法》，在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依照本法规定缴纳印花税。<br /><br />但对本期中期票据在银行间市场进行的交易，我国目前还没有有关的具体规定。发行人无法预测国家是否或将会于何时决定对有关本期中期票据交易征收印花税，也无法预测将会适用的税率水平。<br /><br />本期中期票据的持有人应遵守我国有关税务方面的法律、法规。本税务分析是依据我国现行的税务法律、法规及国家税务总局有关规范性文件的规定做出的。如果相关的法律、法规发生变更，本税务分析中所提及的税务事项将按变更后的法律法规执行。<br /><br />二、声明<br /><br />本募集说明书的说明不构成对投资者的法律或税务建议，也不涉及投资本期中期票据可能出现的税务后果。投资者如果准备购买本期中期票据，并且投资者又属于按照法律、法规的规定需要遵守特别税务规定的投资者，公司建议投资者应向其专业顾问咨询有关的税务责任。<br /><br />第十章信息披露安排<br /><br />一、发行人信息披露机制<br /><br />发行人已根据中国人民银行《银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法》、中国银行间市场交易商协会《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》制定了《京投发展股份有限公司信息披露管理制度》，明确了债务融资工具相关信息披露管理机制，确定了信息披露的总体原则、职责分工、披露内容和标准和管理要求。<br /><br />发行人将严格按照中国人民银行《银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法》及中国银行间市场交易商协会《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》等文件的相关规定，进行本期中期票据存续期间各类财务报表、审计报告、可能影响本期中期票据投资者实现其中期票据兑付的重大事项以及本期中期票据本息兑付相关的披露工作。<br /><br />公司信息披露事务责任人信息如下：<br /><br />姓名：张雨来<br /><br />职位：财务总监兼董事会秘书<br /><br />联系地址：北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层<br /><br />电话：010-65636622<br /><br />传真：010-85172628<br /><br />电子信箱：ir@600683.com<br /><br />二、信息披露安排<br /><br />发行人将按照中国人民银行《银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法》及交易商协会《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》、《银行间债券市场非金融企业债务融资工具存续期信息披露表格体系》等文件的相关规定，进行本期债务融资工具存续期间各类财务报表、审计报告及可能影响本期债务融资工具投资者实现其债务融资工具兑付的重大事项的披露工作。披露时间不晚于企业在证券交易场所、指定媒体或其他场合公开披露的时间。<br /><br />（一）债务融资工具发行前的信息披露<br /><br />公司在本期债务融资工具发行日2个工作日前，通过交易商协会认可的网站披露如下文件：<br /><br />1、当期募集说明书；<br /><br />2、当期法律意见书；<br /><br />3、发行人近三年经审计的财务报告和最近一期财务报表；<br /><br />4、中国银行间市场交易商协会要求的其他需披露的文件。<br /><br />（二）债务融资工具存续期内重大事项的信息披露<br /><br />在债务融资工具存续期内，企业发生可能影响其偿债能力的重大事项时，应当及时披露，并说明事项的起因、目前的状态和可能产生的影响。<br /><br />前款所称重大事项包括但不限于：<br /><br />1、企业名称变更；<br /><br />2、企业生产经营状况发生重大变化，包括全部或主要业务陷入停顿、生产经营外部条件发生重大变化等；<br /><br />3、企业变更财务报告审计机构、债务融资工具受托管理人、信用评级机构；<br /><br />4、企业1/3以上董事、2/3以上监事、董事长、总经理或具有同等职责的人员发生变动；<br /><br />5、企业法定代表人、董事长、总经理或具有同等职责的人员无法履行职责；<br /><br />6、企业控股股东或者实际控制人变更，或股权结构发生重大变化；<br /><br />7、企业提供重大资产抵押、质押，或者对外提供担保超过上年末净资产的20%；<br /><br />8、企业发生可能影响其偿债能力的资产出售、转让、报废、无偿划转以及重大投资行为、重大资产重组；<br /><br />9、企业发生超过上年末净资产10%的重大损失，或者放弃债权或者财产超过上年末净资产的10%；<br /><br />10、企业股权、经营权涉及被委托管理；<br /><br />11、企业丧失对重要子公司的实际控制权；<br /><br />12、债务融资工具信用增进安排发生变更；<br /><br />13、企业转移债务融资工具清偿义务；<br /><br />14、企业一次承担他人债务超过上年末净资产10%，或者新增借款超过上年末净资产的20%；<br /><br />15、企业未能清偿到期债务或企业进行债务重组；<br /><br />16、企业涉嫌违法违规被有权机关调查，受到刑事处罚、重大行政处罚或行政监管措施、市场自律组织做出的债券业务相关的处分，或者存在严重失信行为；<br /><br />17、企业法定代表人、控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员涉嫌违法违规被有权机关调查、采取强制措施，或者存在严重失信行为；<br /><br />18、企业涉及重大诉讼、仲裁事项；<br /><br />19、企业发生可能影响其偿债能力的资产被查封、扣押或冻结的情况；<br /><br />20、企业拟分配股利，或发生减资、合并、分立、解散及申请破产的情形；<br /><br />21、企业涉及需要说明的市场传闻；<br /><br />22、债务融资工具信用评级发生变化；<br /><br />23、企业订立其他可能对其资产、负债、权益和经营成果产生重要影响的重大合同；<br /><br />24、发行文件中约定或企业承诺的其他应当披露事项；<br /><br />25、其他可能影响其偿债能力或投资者权益的事项。<br /><br />（三）债务融资工具存续期内定期信息披露<br /><br />发行人将按照中国银行间市场交易商协会的相关规定，在本期债务融资工具存续期间，通过交易商协会认可的网站定期披露以下信息：<br /><br />1、企业应当在每个会计年度结束之日后4个月内披露上一年年度报告。年度报告应当包含报告期内企业主要情况、审计机构出具的审计报告、经审计的财务报表、附注以及其他必要信息；<br /><br />2、企业应当在每个会计年度的上半年结束之日后2个月内披露半年度报告；<br /><br />3、企业应当在每个会计年度前3个月、9个月结束后的1个月内披露季度财务报表，第一季度财务报表的披露时间不得早于上一年年度报告的披露时间；<br /><br />4、定期报告的财务报表部分应当至少包含资产负债表、利润表和现金流量表。编制合并财务报表的企业，除提供合并财务报表外，还应当披露母公司财务报表。<br /><br />上述信息的披露时间应不晚于企业在证券交易所、指定媒体或其他场合公开披露的时间。<br /><br />三、本息兑付事项<br /><br />发行人应当至少于债务融资工具利息支付日或本金兑付日前 5个工作日通过协会认可的网站披露付息或兑付安排情况的公告。<br /><br />债务融资工具偿付存在较大不确定性的，发行人应当及时披露付息或兑付存在较大不确定性的风险提示公告。<br /><br />债务融资工具未按照约定按期足额支付利息或兑付本金的，发行人应在当日披露未按期足额付息或兑付的公告；存续期管理机构应当不晚于次1个工作日披露未按期足额付息或兑付的公告。<br /><br />债务融资工具违约处置期间，发行人及存续期管理机构应当披露违约处置进展，发行人应当披露处置方案主要内容。发行人在处置期间支付利息或兑付本金的，应当在1个工作日内进行披露。<br /><br />四、其他事项安排<br /><br />本期中期票据存续期间内定期信息披露、本息兑付信息披露以及发生可能影响偿债能力的重大事项时向市场披露的信息，披露时间不晚于企业在证券交易所、指定媒体或其他场合向市场公开披露的时间。<br /><br />如果在本期中期票据存续期内有关信息披露管理制度发生变化，公司将依据其变化对于信息披露安排作出相应调整。<br /><br />第十一章持有人会议机制<br /><br />一、会议目的与效力<br /><br />（一）【会议目的】持有人会议由本期债务融资工具持有人或其授权代表参加，以维护债务融资工具持有人的共同利益，表达债务融资工具持有人的集体意志为目的。<br /><br />（二）【决议效力】除法律法规另有规定外，持有人会议所作出的决议对本期债务融资工具持有人，包括所有参加会议或未参加会议，同意议案、反对议案或放弃投票权，有表决权或无表决权的持有人，以及在相关决议作出后受让债务融资工具的持有人，具有同等效力和约束力。<br /><br />持有人会议决议根据法律法规或当事人之间的约定对发行人、提供信用增进服务的机构（以下简称“增进机构”）、受托管理人产生效力。<br /><br />二、会议权限与议案<br /><br />（一）【会议权限】持有人会议有权围绕本募集说明书、受托管理协议及相关补充协议项下权利义务实现的有关事项进行审议与表决。<br /><br />（二）【会议议案】持有人会议议案应有明确的待决议事项，遵守法律法规和银行间市场自律规则，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益及他人合法权益。<br /><br />下列事项为特别议案：<br /><br />1.变更本期债务融资工具与本息偿付直接相关的条款，包括本金或利息金额、计算方式、支付时间、信用增进安排；<br /><br />2.新增、变更本募集说明书中的选择权条款、持有人会议机制、同意征集机制、投资人保护条款以及争议解决机制；<br /><br />3.聘请、解聘、变更受托管理人或变更涉及持有人权利义务的受托管理协议条款；<br /><br />4.除合并、分立外，向第三方转移本期债务融资工具清偿义务；<br /><br />5.变更可能会严重影响持有人收取债务融资工具本息的其他约定。<br /><br />三、会议召集人与召开情形<br /><br />（一）【召集人及职责】存续期管理机构为本期债务融资工具持有人会议的召集人。召集人联系方式：<br /><br />机构名称：中信建投证券股份有限公司<br /><br />联络人姓名：李振、汪岱翎、张文杰<br /><br />联系方式：010-56051922<br /><br />联系地址：北京市朝阳区景辉街16号院1号楼泰康集团大厦9层<br /><br />邮箱：lizhenzgs@csc.com.cn<br /><br />召集人负责组织召开持有人会议，征求与收集债务融资工具持有人对会议审议事项的意见，履行信息披露、文件制作、档案保存等职责。<br /><br />召集人知悉持有人会议召开情形发生的，应当在实际可行的最短期限内或在本募集说明书约定期限内召集持有人会议；未触发召开情形但召集人认为有必要召集持有人会议的，也可以主动召集。<br /><br />召集人召集召开持有人会议应当保障持有人提出议案、参加会议、参与表决等自律规则规定或本募集说明书约定的程序权利。<br /><br />（二）【代位召集】召集人不能履行或者不履行召集职责的，以下主体可以自行召集持有人会议，履行召集人的职责：<br /><br />1.发行人；<br /><br />2.增进机构；<br /><br />3.受托管理人；<br /><br />4.出现本节第（三）（四）所约定情形的，单独或合计持有10%以上本期债务融资工具余额的持有人；<br /><br />5.出现本节第（五）所约定情形的，单独或合计持有30%以上本期债务融资工具余额的持有人。<br /><br />（三）【强制召开情形】在债务融资工具存续期间，出现以下情形之一的，<br /><br />召集人应当召集持有人会议：<br /><br />1.发行人未按照约定按期足额兑付本期债务融资工具本金或利息；<br /><br />2.发行人拟解散、申请破产、被责令停产停业、暂扣或者吊销营业执照；<br /><br />3.发行人、增进机构或受托管理人书面提议召开持有人会议对特别议案进行表决；<br /><br />4.单独或合计持有30%以上本期债务融资工具余额的持有人书面提议召开；<br /><br />5.法律、法规及相关自律规则规定的其他应当召开持有人会议的情形。<br /><br />（四）【提议召开情形】存续期内出现以下情形之一，且有单独或合计持有10%以上本期债务融资工具余额的持有人、受托管理人、发行人或增进机构书面提议的，召集人应当召集持有人会议：<br /><br />1.本期债务融资工具信用增进安排、增进机构偿付能力发生重大不利变化；<br /><br />2.发行人发行的其他债务融资工具或境内外债券的本金或利息未能按照约定按期足额兑付；<br /><br />3.发行人及合并范围内子公司拟出售、转让、划转资产或放弃其他财产，将导致发行人净资产减少单次超过上年末经审计净资产的10%；<br /><br />4.发行人及合并范围内子公司因会计差错更正、会计政策或会计估计的重大自主变更等原因，导致发行人净资产单次减少超过10%；<br /><br />5.发行人最近一期净资产较上年末经审计净资产减少超过10%；<br /><br />6.发行人及合并范围内子公司发生可能导致发行人丧失其重要子公司实际控制权的情形；<br /><br />7.发行人及合并范围内子公司拟无偿划转、购买、出售资产或者通过其他方式进行资产交易，构成重大资产重组的；<br /><br />8.发行人进行重大债务重组；<br /><br />9.发行人拟合并、分立、减资，被暂扣或者吊销许可证件。<br /><br />发行人披露上述事项的，披露之日起15个工作日内无人提议或提议的投资人未满足10%的比例要求，或前期已就同一事项召集会议且相关事项未发生重大变化的，召集人可以不召集持有人会议。<br /><br />发行人未披露上述事项的，提议人有证据证明相关事项发生的，召集人应当根据提议情况及时召集持有人会议。<br /><br />（五）【其他召开情形】存续期内虽未出现本节（三）（四）所列举的强制、提议召开情形，单独或合计持有10%以上本期债务融资工具余额的持有人、受托管理人、发行人或增进机构认为有需要召开持有人会议的，可以向召集人书面提议。<br /><br />召集人应当自收到书面提议起 5个工作日内向提议人书面回复是否同意召集持有人会议。<br /><br />（六）【提议渠道】持有人、受托管理人、发行人或增进机构认为有需要召开持有人会议的，应当将书面提议发送至lizhenzgs@csc.com.cn或寄送至北京市朝阳区景辉街16号院1号楼泰康集团大厦9层或通过“NAFMII综合业务和信息服务平台存续期服务系统”（以下简称“系统”）或以其他提议方式发送给召集人。<br /><br />（七）【配合义务】发行人或者增进机构发生本节（三）（四）所约定召开情形的，应当及时披露或告知召集人。<br /><br />四、会议召集与召开<br /><br />（一）【召开公告】召集人应当至少于持有人会议召开日前10个工作日披露持有人会议召开公告（以下简称“召开公告”）。召开公告应当包括本期债务融资工具基本信息、会议召开背景、会议要素、议事程序、参会表决程序、会务联系方式等内容。<br /><br />（二）【议案的拟定】召集人应当与发行人、持有人或增进机构等相关方沟通，并拟定议案。提议召开持有人会议的机构应当在书面提议中明确拟审议事项。<br /><br />召集人应当至少于持有人会议召开日前 7个工作日将议案披露或发送持有人。议案内容与发行人、增进机构、受托管理人等机构有关的，应当同时发送至相关机构。持有人及相关机构未查询到或收到议案的，可以向召集人获取。<br /><br />（三）【补充议案】发行人、增进机构、受托管理人、单独或合计持有10%以上本期债务融资工具余额的持有人可以于会议召开日前 5个工作日以书面形式向召集人提出补充议案。<br /><br />召集人拟适当延长补充议案提交期限的，应当披露公告，但公告和补充议案的时间均不得晚于最终议案概要披露时点。<br /><br />（四）【议案整理与合并】召集人可以提出补充议案，或在不影响提案人真实意思表示的前提下对议案进行整理合并，形成最终议案，并提交持有人会议审议。<br /><br />（五）【最终议案发送及披露】最终议案较初始议案有增补或修改的，召集人应当在不晚于会议召开前3个工作日将最终议案发送至持有人及相关机构。<br /><br />召集人应当在不晚于会议召开前3个工作日披露最终议案概要，说明议案标题与主要内容等信息。召集人已披露完整议案的，视为已披露最终议案概要。<br /><br />（六）【参会权的确认与核实】持有人会议债权登记日为持有人会议召开日的前1个工作日。<br /><br />除法律、法规及相关自律规则另有规定外，在债权登记日确认债权的债务融资工具持有人有权参加会议。债务融资工具持有人应当于会议召开前提供债权登记日的债券账务资料以证明参会资格。召集人应当对债务融资工具持有人或其授权代表的参会资格进行确认，并登记其名称以及持有份额。债务融资工具持有人在持有人会议召开前未向召集人证明其参会资格的，不得参加会议和参与表决。<br /><br />持有人可以通过提交参会回执或出席持有人会议的方式参加会议。<br /><br />（七）【列席机构】发行人、债务融资工具清偿义务承继方（以下简称“承继方”）、增进机构等相关方应当配合召集人召集持有人会议，并按照召集人的要求列席持有人会议。<br /><br />受托管理人不是召集人的，应当列席持有人会议，及时了解持有人会议召开情况。<br /><br />信用评级机构、存续期管理机构、为持有人会议的合法合规性出具法律意见的律师可应召集人邀请列席会议。<br /><br />（ 经召集人邀请，其他有必要的机构也可列席会议。）<br /><br />（八）【召集程序的缩短】发行人出现公司信用类债券违约以及其他严重影响持有人权益突发情形的，召集人可以在不损害持有人程序参与权的前提下，并提请审议缩短召集程序议案一同参与本次会议表决，缩短召集程序议案经参加会议持有人所持表决权2/3以上，且经本期债务融资工具总表决权超过1/2通过后，合理缩短持有人会议召集、召开与表决程序。<br /><br />若发行人未发生上述情形，但召集人拟缩短持有人会议召集程序的，需向本次持有人会议提请审议缩短召集程序的议案，与本次持有人会议的其他议案一同表决。缩短召集程序议案应当经参加会议持有人所持表决权2/3以上，且经本期债务融资工具总表决权超过1/2通过。<br /><br />会议程序缩短的,召集人应当提供线上参会的渠道及方式，并且在持有人会议召开前将议案发送至持有人及相关机构、披露最终议案概要。<br /><br />（九）【会议的取消】召开公告发布后，持有人会议不得随意延期、变更。<br /><br />出现相关债务融资工具债权债务关系终止，召开事由消除或不可抗力等情形，召集人可以取消本次持有人会议。召集人取消持有人会议的，应当发布会议取消公告，说明取消原因。<br /><br />五、会议表决和决议<br /><br />（一）【表决权】债务融资工具持有人及其授权代表行使表决权，所持每一债务融资工具最低面额为一表决权。未参会的持有人不参与表决，其所持有的表决权计入总表决权。<br /><br />（二）【关联方回避】发行人及其重要关联方持有债务融资工具的，应当主动以书面形式向召集人表明关联关系，除债务融资工具由发行人及其重要关联方全额合规持有的情况外，发行人及其重要关联方不享有表决权。重要关联方包括：<br /><br />1.发行人或承继方控股股东、实际控制人；<br /><br />2.发行人或承继方合并范围内子公司；<br /><br />3.本期债务融资工具承继方、增进机构；<br /><br />4.其他可能影响表决公正性的关联方。<br /><br />（三）【会议有效性】参加会议持有人持有本期债务融资工具总表决权超过1/2，会议方可生效。<br /><br />（四）【表决要求】持有人会议对列入议程的各项议案分别审议、逐项表决，不得对公告、议案中未列明的事项进行审议和表决。持有人会议的全部议案应当不晚于会议召开首日后的3个工作日内表决结束。<br /><br />（五）【表决统计】召集人应当根据登记托管机构提供的本期债务融资工具表决截止日持有人名册，核对相关债项持有人当日债券账务信息。表决截止日终无对应债务融资工具面额的表决票视为无效票，无效票不计入议案表决的统计中。<br /><br />持有人未做表决、投票不规范或投弃权票、未参会的，视为该持有人放弃投票权，其所持有的债务融资工具面额计入议案表决的统计中。<br /><br />（六）【表决比例】除法律法规另有规定或本募集说明书另有约定外，持有人会议决议应当经参加会议持有人所持表决权超过1/2通过；针对特别议案的决议，应当经参加会议持有人所持表决权2/3以上，且经本期债务融资工具总表决权超过1/2通过。<br /><br />召集人应在涉及单独表决议案的召开公告中，明确上述表决机制的设置情况。<br /><br />（七）【决议披露】召集人应当在不晚于持有人会议表决截止日后的2个工作日内披露会议决议公告。会议决议公告应当包括参会持有人所持表决权情况、会议有效性、会议审议情况等内容。<br /><br />（八）【律师意见】本期债务融资工具持有人会议特别议案的表决，应当由律师就会议的召集、召开、表决程序、参加会议人员资格、表决权有效性、议案类型、会议有效性、决议情况等事项的合法合规性出具法律意见，召集人应当在表决截止日后的2个工作日内披露相应法律意见书。<br /><br />法律意见应当由2名以上律师公正、审慎作出。律师事务所应当在法律意见书中声明自愿接受交易商协会自律管理，遵守交易商协会的相关自律规则。<br /><br />（九）【决议答复与披露】发行人应当对持有人会议决议进行答复，相关决议涉及增进机构、受托管理人或其他相关机构的，上述机构应当进行答复。<br /><br />召集人应当在会议表决截止日后的 2个工作日内将会议决议提交至发行人及相关机构，并代表债务融资工具持有人及时就有关决议内容与相关机构进行沟通。发行人、相关机构应当自收到会议决议之日后的5个工作日内对持有人会议决议情况进行答复。<br /><br />召集人应当不晚于收到相关机构答复的次一工作日内协助相关机构披露。<br /><br />六、其他<br /><br />（一）【承继方义务】承继方按照本章约定履行发行人相应义务。<br /><br />（二）【保密义务】召集人、参会机构、其他列席会议的机构对涉及单个债务融资工具持有人的持券情况、投票结果等信息承担保密义务，不得利用参加会议获取的相关信息从事内幕交易、操纵市场、利益输送和证券欺诈等违法违规活动，损害他人合法权益。<br /><br />（三）【会议记录】召集人应当对持有人会议进行书面记录并留存备查。持有人会议记录由参加会议的召集人代表签名。<br /><br />（四）【档案保管】召集人应当妥善保管持有人会议的会议公告、会议议案、参会机构与人员名册、表决机构与人员名册、参会证明材料、会议记录、表决文件、会议决议公告、持有人会议决议答复（如有）、法律意见书（如有）、召集人获取的债权登记日日终和会议表决截止日日终债务融资工具持有人名单等会议文件和资料，并至少保管至本期债务融资工具债权债务关系终止之日起5年。<br /><br />（五）【存续期服务系统】本期债务融资工具持有人会议可以通过系统召集召开。<br /><br />召集人可以通过系统发送议案、核实参会资格、统计表决结果、召开会议、保管本节第（四）条约定的档案材料等，债务融资工具持有人可以通过系统进行书面提议、参会与表决等，发行人、增进机构、受托管理人等相关机构可以通过系统提出补充议案。<br /><br />（六）【释义】本章所称“以上”，包括本数，“超过”不包含本数；所称“净资产”，指企业合并范围内净资产；所称“披露”，是指在《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》中规定的信息披露渠道进行披露。<br /><br />（七）【其他情况】本章关于持有人会议的约定与《银行间债券市场非金融企业债务融资工具持有人会议规程》要求不符的，或本章内对持有人会议机制约定不明的,按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具持有人会议规程》要求执行。<br /><br />第十二章受托管理人机制<br /><br />本次债务融资工具无受托管理人。<br /><br />第十三章投资人保护条款<br /><br />本次中期票据项目不涉及投资者保护条款。<br /><br />第十四章违约、风险情形及处置<br /><br />一、违约事件<br /><br />（一）以下事件构成本期债务融资工具项下的违约事件：<br /><br />1.在本募集说明书约定的本金到期日、付息日、回售行权日等本息应付日，发行人未能足额偿付约定本金或利息；<br /><br />1.1【宽限期条款】：<br /><br />发行人在上述情形发生之后有【10】个工作日的宽限期。宽限期内应以当期应付未付的本金和利息为计息基数、按照票面利率上浮【0】BP计算利息。<br /><br />发行人发生前款情形，应不晚于本息应付日的次1个工作日披露企业关于在宽限期支付本金或利息的安排性公告，说明债项基本情况、未能按期支付的原因、宽限期条款及计息情况、宽限期内偿付安排等内容。<br /><br />发行人在宽限期内足额偿付了全部应付本金和利息（包括宽限期内产生的利息），则不构成本期债务融资工具项下的违约事件，发行人应不晚于足额偿还的次1个工作日披露企业关于在宽限期内完成资金偿付的公告，说明债项基本情况及支付完成情况等。<br /><br />若发行人在宽限期届满日仍未足额支付利息或兑付本金的，则构成本期债务融资工具项下的违约事件，发行人应于当日向市场披露企业关于未按约定在宽限期内支付利息或兑付本金的公告，说明债项基本情况、未能在宽限期内支付的原因及相关工作安排。<br /><br />2.因发行人触发本募集说明书中其他条款的约定（如有）或经法院裁判、仲裁机构仲裁导致本期债务融资工具提前到期，或发行人与持有人另行合法有效约定的本息应付日届满，而发行人未能按期足额偿付本金或利息；<br /><br />3.在本期债务融资工具获得全部偿付或发生其他使得债权债务关系终止的情形前，法院受理关于发行人的破产申请；<br /><br />4.本期债务融资工具获得全部偿付或发生其他使得债权债务关系终止的情形前，发行人为解散而成立清算组或法院受理清算申请并指定清算组，或因其他原因导致法人主体资格不存在。<br /><br />二、违约责任<br /><br />（一）【持有人有权启动追索】如果发行人发生前款所述违约事件的，发行人应当依法承担违约责任；持有人有权按照法律法规及本募集说明书约定向发行人追偿本金、利息以及违约金，或者按照受托管理协议约定授权受托管理人代为追索。<br /><br />（二）【违约金】发行人发生上述违约事件，除继续支付利息之外(按照前一计息期利率，至实际给付之日止)，还须向债务融资工具持有人支付违约金，法律另有规定除外。违约金自违约之日起（约定了宽限期的，自宽限期届满之日起）到实际给付之日止，按照应付未付本息乘以日利率【0.21】‰计算。<br /><br />三、发行人义务<br /><br />发行人应按照募集说明书等协议约定以及协会自律管理规定进行信息披露，真实、准确、完整、及时、公平地披露信息；按照约定和承诺落实投资人保护措施、持有人会议决议等；配合中介机构开展持有人会议召集召开、跟踪监测等违约及风险处置工作。发行人应按照约定及时筹备偿付资金，并划付至登记托管机构指定账户。<br /><br />四、发行人应急预案<br /><br />发行人预计出现偿付风险或“违约事件”时应及时建立工作组，制定、完善违约及风险处置应急预案，并开展相关工作。<br /><br />本募集说明书所称“偿付风险”是指，发行人按本募集说明书等与持有人之间的约定以及法定要求按期足额偿付债务融资工具本金、利息存在重大不确定性的情况。<br /><br />应急预案包括但不限于以下内容：工作组的组织架构与职责分工、内外部协调机制与联系人、信息披露与持有人会议等工作安排、付息兑付情况及偿付资金安排、拟采取的违约及风险处置措施、增信措施的落实计划（如有）、舆情监测与管理。<br /><br />五、风险及违约处置基本原则<br /><br />发行人出现偿付风险及发生违约事件后，应按照法律法规、公司信用类债券违约处置相关规定以及协会相关自律管理要求，遵循平等自愿、公平清偿、诚实守信等原则，稳妥开展风险及违约处置相关工作，本募集说明书有约定从约定。<br /><br />六、处置措施<br /><br />发行人出现偿付风险或发生违约事件后，可与持有人协商采取下列处置措施：（一）【重组并变更登记要素】发行人与持有人或有合法授权的受托管理人协商拟变更本募集说明书中与本息偿付直接相关的条款，包括本金或利息的金额、计算方式、支付时间、信用增进协议及安排的，并变更相应登记要素的，应按照以下流程执行：<br /><br />1.将重组方案作为特别议案提交持有人会议，按照特别议案相关程序表决。议案应明确重组后债务融资工具基本偿付条款调整的具体情况。<br /><br />2.重组方案表决生效后，发行人应及时向中国外汇交易中心和银行间市场清算所股份有限公司提交变更申请材料。<br /><br />3.发行人应在登记变更完成后的2个工作日内披露变更结果。<br /><br />（二）【重组并以其他方式偿付】发行人与持有人协商以其他方式履行还本付息义务的，应确保当期债务融资工具全体持有人知晓，保障其享有同等选择的权利。如涉及注销全部或部分当期债务融资工具的，应按照下列流程进行：<br /><br />1.发行人应将注销方案提交持有人会议审议，议案应明确注销条件、时间流程等内容，议案应当经参加会议持有人所持表决权超过1/2通过生效；<br /><br />2.注销方案表决生效后，发行人应当与愿意注销的持有人签订注销协议；注销协议应明确注销流程和时间安排；不愿意注销的持有人，所持债务融资工具可继续存续；<br /><br />3.发行人应在与接受方案的相关持有人签署协议后的2个工作日内，披露协议主要内容；<br /><br />4.发行人应在协议签署完成后，及时向银行间市场清算所股份有限公司申请注销协议约定的相关债务融资工具份额；<br /><br />5.发行人应在注销完成后的2个工作日内披露结果。<br /><br />七、不可抗力<br /><br />不可抗力是指本期债务融资工具计划公布后，由于当事人不能预见、不能避免并不能克服的情况，致使本期债务融资工具相关责任人不能履约的情况。<br /><br />（一）不可抗力包括但不限于以下情况<br /><br />1.自然力量引起的事故如水灾、火灾、地震、海啸等；<br /><br />2.国际、国内金融市场风险事故的发生；<br /><br />3.交易系统或交易场所无法正常工作；<br /><br />4.社会异常事故如战争、罢工、恐怖袭击等。<br /><br />（二）不可抗力事件的应对措施<br /><br />1.不可抗力发生时，发行人或主承销商应及时通知投资者及本期债务融资工具相关各方，并尽最大努力保护本期债务融资工具投资者的合法权益。<br /><br />2.发行人或主承销商应召集本期债务融资工具持有人会议磋商，决定是否终止本期债务融资工具或根据不可抗力事件对本期债务融资工具的影响免除或延迟相关义务的履行。<br /><br />八、争议解决机制<br /><br />1.任何因募集说明书产生或者与本募集说明书有关的争议，由各方协商解决。协商不成的，由发行人住所地法院管辖。<br /><br />2.各方也可以申请金融市场机构投资者纠纷调解中心就本募集说明书相关<br /><br />的争议进行调解。<br /><br />九、弃权<br /><br />任何一方当事人未能行使或延迟行使本文约定的任何权利，或宣布对方违约仅适用某一特定情势，不能视作弃权，也不能视为继续对权利的放弃，致使无法对今后违约方的违约行为行使权利。任何一方当事人未行使任何权利，也不会构成对对方当事人的弃权。<br /><br />第十五章主动债务管理<br /><br />在本期债务融资工具存续期内，发行人可能根据市场情况，依据法律法规、规范性文件和协会相关自律管理规定及要求，在充分尊重投资人意愿和保护投资人合法权益的前提下，遵循平等自愿、公平清偿、诚实守信的原则，对本期债务融资工具进行主动债务管理。发行人可能采取的主动债务管理方式包括但不限于置换、同意征集等。<br /><br />一、置换<br /><br />置换是指非金融企业发行债务融资工具用于以非现金方式交换其他存续债务融资工具（以下统称置换标的）的行为。<br /><br />企业若将本期债务融资工具作为置换标的实施置换，将向本期债务融资工具的全体持有人发出置换要约，持有人可以其持有的全部或部分置换标的份额参与置换。<br /><br />参与置换的企业、投资人、主承销商等机构应按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具置换业务指引（试行）》以及交易商协会相关规定实施置换。<br /><br />二、同意征集机制<br /><br />同意征集是指债务融资工具发行人针对可能影响持有人权利的重要事项，主动征集持有人意见，持有人以递交同意回执的方式形成集体意思表示，表达是否同意发行人提出的同意征集事项的机制。<br /><br />（一）同意征集事项<br /><br />在本期债务融资工具存续期内，对于需要取得本期债务融资工具持有人同意后方能实施的以下事项，发行人可以实施同意征集：<br /><br />1.变更本期债务融资工具与本息偿付直接相关的条款，包括本金或利息金额、计算方式、支付时间、信用增进安排；<br /><br />2.新增、变更发行文件中的选择权条款、持有人会议机制、同意征集机制、投资人保护条款以及争议解决机制；<br /><br />3.聘请、解聘、变更受托管理人或变更涉及持有人权利义务的受托管理协议条款；<br /><br />4.除合并、分立外，发行人拟向第三方转移本期债务融资工具清偿义务；<br /><br />5.变更可能会严重影响持有人收取债务融资工具本息的其他约定。<br /><br />6.其他按照交易商协会自律管理规定可以实施同意征集的事项。<br /><br />（二）同意征集程序<br /><br />1.同意征集公告<br /><br />发行人实施同意征集，将通过交易商协会认可的渠道披露同意征集公告。同意征集公告内容包括但不限于下列事项：<br /><br />（1）本期债务融资工具基本信息;<br /><br />（2）同意征集的实施背景及事项概要;<br /><br />（3）同意征集的实施程序：包括征集方案的发送日、发送方式，同意征集开放期、截止日（开放期最后一日），同意回执递交方式和其他相关事宜;<br /><br />（4）征集方案概要：包括方案标题、主要内容等;<br /><br />（5）发行人指定的同意征集工作人员的姓名及联系方式;<br /><br />（6）相关中介机构及联系方式（如有）;<br /><br />（7）一定时间内是否有主动债务管理计划等。<br /><br />2.同意征集方案<br /><br />发行人将拟定同意征集方案。同意征集方案应有明确的同意征集事项，遵守法律法规和银行间市场自律规则，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益及他人合法权益。<br /><br />发行人存在多个同意征集事项的，将分别制定征集方案。<br /><br />3.同意征集方案发送<br /><br />发行人披露同意征集公告后，可以向登记托管机构申请查询债务融资工具持有人名册。持有人名册查询日与征集方案发送日间隔应当不超过3个工作日。<br /><br />发行人将于征集方案发送日向持有人发送征集方案。<br /><br />征集方案内容与增进机构、受托管理人等机构有关的，方案应同时发送至相关机构。持有人及相关机构如未收到方案，可向发行人获取。<br /><br />4.同意征集开放期<br /><br />同意征集方案发送日（含当日）至持有人递交同意回执截止日（含当日）的期间为同意征集开放期。本期债务融资工具的同意征集开放期最长不超过10个工作日。<br /><br />5.同意回执递交<br /><br />持有人以递交同意回执的方式表达是否同意发行人提出的同意征集事项。持有人应当在同意征集截止日前（含当日）将同意征集回执递交发行人。发行人存在多个同意征集事项的，持有人应当分别递交同意回执。<br /><br />6.同意征集终结<br /><br />在同意征集截止日前，单独或合计持有超过1/3本期债务融资工具余额的持有人，书面反对发行人采用同意征集机制就本次事项征集持有人意见的，本次同意征集终结，发行人应披露相关情况。征集事项触发持有人会议召开情形的，持有人会议召集人应根据《银行间债券市场非金融企业债务融资工具持有人会议规程》规定及本募集说明书的约定，另行召集持有人会议。<br /><br />（三）同意征集事项的表决<br /><br />1.持有人所持每一债务融资工具最低面额为一表决权。未提交同意回执的持有人不参与表决，其所持有的表决权计入总表决权。<br /><br />2.发行人及其重要关联方除非全额合规持有本期债务融资工具，否则不享有表决权。利用、隐瞒关联关系侵害其他人合法利益的，相关方应承担相应法律责任。<br /><br />3.发行人根据登记托管机构提供的同意征集截止日持有人名册，核对相关债项持有人当日债券账务信息。<br /><br />同意征集截止日终无对应债务融资工具面额的同意回执视为无效回执，无效回执不计入同意征集表决权统计范围。<br /><br />持有人未在截止日日终前递交同意回执、同意回执不规范或表明弃权的，视为该持有人弃权，其所持有的债务融资工具面额计入同意征集表决权统计范围。<br /><br />4.除法律法规另有规定外，同意征集方案经持有本期债务融资工具总表决权超过1/2的持有人同意，本次同意征集方可生效。<br /><br />5.因债务融资工具持有人行使回售选择权或者其他法律规定或本募集说明书约定的权利，导致已行权和未行权的持有人对发行人及相关方享有的请求权不同的，具有相同请求权的持有人可以就仅涉及自身在该债务融资工具项下权益的事项进行单独表决。表决比例以享有相同请求权的持有人单独计算。召集人应在涉及单独表决方案的同意征集公告中，明确上述表决机制的设置情况。<br /><br />（四）同意征集结果的披露与见证<br /><br />1.发行人将在同意征集截止日后的5个工作日内在交易商协会认可的渠道披露同意征集结果公告。<br /><br />同意征集结果公告应包括但不限于以下内容：参与同意征集的本期债务融资工具持有人所持表决权情况;征集方案概要、同意征集结果及生效情况；同意征集结果的实施安排。<br /><br />2.发行人将聘请至少2名律师对同意征集的合法合规性进行全程见证，并对征集事项范围、实施程序、参与同意征集的人员资格、征集方案合法合规性、同意回执有效性、同意征集生效情况等事项出具法律意见书。法律意见书应当与同意征集结果公告一同披露。<br /><br />（五）同意征集的效力<br /><br />1.除法律法规另有规定外，满足生效条件的同意征集结果对本期债务融资工具持有人，包括所有参与征集或未参与征集，同意、反对征集方案或者弃权，有表决权或者无表决权的持有人，以及在相关同意征集结果生效后受让债务融资工具的持有人，具有同等效力和约束力。<br /><br />本期债务融资工具设有选择权等条款，可能导致存续期持有人对发行人及相关方享有不同请求权。具有相同请求权的持有人可以分别就仅涉及自身在该债务融资工具项下权益的事项进行单独表决，有效表决结果对持有相同请求权的持有人均具有约束力。<br /><br />2.除法律法规另有规定或本募集说明书另有约定外，满足生效条件的同意征集结果对本期债务融资工具的发行人和持有人具有约束力。<br /><br />3.满足生效条件的同意征集结果，对增进机构、受托管理人等第三方机构，根据法律法规规定或当事人之间的约定产生效力。<br /><br />（六）同意征集机制与持有人会议机制的衔接<br /><br />1.征集事项触发持有人会议召开情形的，发行人主动实施同意征集后，持有人会议召集人可以暂缓召集持有人会议。<br /><br />2.发行人实施同意征集形成征集结果后，包括发行人与持有人形成一致意见或未形成一致意见，持有人会议召集人针对相同事项可以不再召集持有人会议。<br /><br />（七）其他<br /><br />本募集说明书关于同意征集机制的约定与《银行间债券市场非金融企业债务融资工具同意征集操作指引》要求不符的，或本募集说明书关于同意征集机制未作约定或约定不明的，按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具同意征集操作指引》要求执行。<br /><br />第十六章发行有关机构<br /><br />一、发行人：京投发展股份有限公司<br /><br />住所：宁波市海曙中山东路238号<br /><br />法定代表人：孔令洋<br /><br />联系人：谢雪林、范东升<br /><br />联系地址：北京市朝阳区建国门外大街1号北京银泰中心C座17层<br /><br />电话号码：010-65636660、010-65636573<br /><br />传真号码：010-65636600<br /><br />邮政编码：100022<br /><br />二、主承销商及簿记建档人：中信建投证券股份有限公司<br /><br />住所：北京市朝阳区安立路66号4号楼<br /><br />法定代表人：王常青<br /><br />联系人：赵业、李振、张文杰<br /><br />联系地址：北京市朝阳区景辉街16号院1号楼泰康集团大厦9层<br /><br />电话：010-56051922<br /><br />传真：010-65608445<br /><br />邮编：100026<br /><br />三、律师事务所：北京市康达律师事务所<br /><br />住所：北京市朝阳区建外大街丁12号英皇集团中心8层、9层、11层<br /><br />负责人：乔佳平<br /><br />联系人：江华、李沁颖<br /><br />联系地址：北京市朝阳区建外大街丁12号英皇集团中心8层、9层、11层<br /><br />电话号码：010-50867666<br /><br />传真号码：010-56916450<br /><br />邮政编码：100022<br /><br />四、会计师事务所：天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）<br /><br />住所：北京市海淀区车公庄西路19号68号楼A-1和A-5区域<br /><br />法定代表人：陈永宏<br /><br />联系人：文武兴、莫伟<br /><br />联系地址：北京市海淀区车公庄西路19号68号楼A-1和A-5区域<br /><br />电话号码：010-88827679、010-88827450<br /><br />传真号码：010-88018737<br /><br />邮政编码：100048<br /><br />五、担保机构或其他第三方增信机构：北京市基础设施投资有限公司<br /><br />住所：北京市朝阳区小营北路6号京投大厦2号楼9层908室<br /><br />法定代表人：郝伟亚<br /><br />联系人：张园、姚永烨、王畅<br /><br />联系地址：北京市朝阳区小营北路6号京投大厦2号楼5层<br /><br />联系电话：010-84686318<br /><br />传真：010-84686151<br /><br />邮政编码：100101<br /><br />六、托管人：银行间市场清算所股份有限公司<br /><br />地址：上海市中山南路318号东方国际金融广场33层<br /><br />法定代表人：谢众<br /><br />联系人：发行岗<br /><br />联系电话：021-63326662<br /><br />传真：021-63326661<br /><br />邮政编码：200010<br /><br />七、集中薄记建档系统技术支持机构：北京金融资产交易所有限公司<br /><br />住所：北京市西城区金融大街乙17号<br /><br />法定代表人：郭仌<br /><br />联系人：发行部<br /><br />电话：010-57896722、010-57896516<br /><br />传真：010-57896726<br /><br />邮政编码：100032<br /><br />截至本募集说明书签署日，本次发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员和发行人之间都不存在直接或间接的股权关系或其他重大利害关系。<br /><br />第十七章备查文件<br /><br />一、备查文件<br /><br />1、中国银行间市场交易商协会《接受注册通知书》（中市协注[2024]MTN【】号）；<br /><br />2、京投发展股份有限公司2024年度第一期中期票据募集说明书；<br /><br />3、发行人2021-2023年经审计的财务报告、2024年1-3月未经审计的财务报表；<br /><br />4、京投发展股份有限公司2024年度第一期中期票据的法律意见书；<br /><br />5、相关法律、规范性文件要求披露的其他文件。<br /><br />二、查询地址<br /><br />（一）发行人<br /><br />名称：京投发展股份有限公司<br /><br />住所：宁波市海曙中山东路238号<br /><br />法定代表人：孔令洋<br /><br />联系人：谢雪林、范东升<br /><br />联系地址：北京市朝阳区建国门外大街1号北京银泰中心C座17层<br /><br />电话号码：010-65636660、010-65636573<br /><br />传真号码：010-65636600<br /><br />邮政编码：100022<br /><br />（二）主承销商<br /><br />名称：中信建投证券股份有限公司<br /><br />联系地址：北京市朝阳区景辉街16号院1号楼泰康集团大厦9层<br /><br />法定代表人：王常青<br /><br />联系人：赵业、李振、汪岱翎、张文杰<br /><br />电话：010-56051922<br /><br />传真：010-65608445<br /><br />邮编：100026<br /><br />投资者可通过交易商协会综合业务和信息服务平台或者交易商协会认可的信息披露平台下载本募集说明书。<br /><br />附录主要财务指标计算公式<br /><br />指标名称 	计算公式 	<br /><br />偿债能力指标 	<br /><br />流动比率 	流动资产合计/流动负债合计×100% 	<br /><br />速动比率 	（流动资产合计-存货）/流动负债合计×100% 	<br /><br />资产负债比率 	负债总额/资产总计×100% 	<br /><br />EBITDA 	利润总额＋列入财务费用的利息支出＋固定资产折旧＋无形资产摊销＋长期待摊费用摊销 	<br /><br />EBITDA利息保障倍数 	EBITDA/（列入财务费用的利息支出+资本化利息） 	<br /><br />盈利能力指标 	<br /><br />营业毛利率 	（营业收入-营业成本）/营业收入×100% 	<br /><br />营业利润率 	营业利润/营业收入×100% 	<br /><br />现金收入比率 	销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入×100% 	<br /><br />加权平均净资产收益率 	根据中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第9号——净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2010年修订）计算 	<br /><br />总资产报酬率 	（利润总额+计入财务费用的利息支出）/（年初资产总额+年末资产总额）÷2×100% 	<br /><br />经营效率指标 	<br /><br />应收账款周转次数 	营业收入/平均应收账款 	<br /><br />存货周转次数 	营业成本/平均存货 	<br /><br />总资产周转次数 	营业收入/平均资产总额 	<br /><br />（以下无正文）